Экономика жилищной сферы

Бузырев Вячеслав Васильевич

Жилищная  проблема и пути её решения в современных  условиях

Экономические основы функционирования жилищной сферы

Жилищная сфера  представляет собой сложную систему  создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в  себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снов объектов жилищного фонда) и  часть сферы услуг (проектирование и текущее функционирование жилищного  фонда). В то же время жилищная сфера  есть взаимодействие двух основных её элементов – рынка жилья и рынка жилищных услуг, образующих в совокупности рынок жилищной недвижимости.  Рынок жилищной недвижимости – это сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются тем их набором, который может производить каждая жилая единица жилищного фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для их владельцев. В конечном итоге, для населения и экономических субъектов, действующих на рынка жилья, жилищных фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий жилищные услуги и доход.

Жилищное строительство, как механизм создания жилищного  фонда, во многом определяется процессами, протекающими в сфере взаимодействия рынка жилья и рынка жилищных услуг, и подчиняется их законам. Рынка жилья и жилищных услуг  имеют тесную взаимосвязь, обусловленную  особенностями товара «жилищная  недвижимость» и зависит от состояния таких переменных, как спрос и предложение. Рынок жилой недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и связанны с землёй. Все участки земли в пределах населённых пунктов дифференцированы. Данный рынок имеет свои, присущие только ему черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден: Каждое жилище обеспечивает свой определённый набор услуг. Различают характеристики собственно жилища, а также место где оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие элементы). Характеристики жилища определяют качество жилищного фонда. Жилище – это долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда и качественные характеристики жилищных услуг. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилища, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жильё и жилищные услуги и качество их предложения.

Спрос на объекты  жилищного фонда и формируемые  им жилищные услуги представляет собой  количество жилья, которое хотят  приобрести потребители, то есть зависит  от их количества и индивидуальных особенностей, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилья, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жильё и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Предложение жилья  и жилищных услуг ограничивает функцию  спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может  приобрести на рынке при сложившемся  уровне цен. Факторами, влияющими на предложения жилья, являются: уровень валовых инвестиций в строительстве, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жильё и уровнем его потерь.

В экономической  литературе термином «жильё» обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга понятия:

• Жилищный фонд – относится к самим строением и домам, как объектам собственности и может быть разбит на ряд более мелких понятий. Величина жилищного фонда определяется по числу квадратных метров как жилой, так и не жилой площади;
• Жилой фонд  - состоит из жилых помещений, то есть квартир, отдельных комнат или нескольких комнат-квартир, используемых для жилья. Каждая единица жилого фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха. Всё это называют жилищными услугами. Если б мы хотели выразить их количественно, пришлось бы их измерить на определённый период времени. Если единица жилого фонда не разрушена или физически не повреждена, она производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эту сторону понятия «жиль», так как на этом рынке продаются и покупаются не сами строения, а жилищные услуги, предоставляемые этими строениями.

Жильё по своей природе  достаточно специфично: с одной стороны  оно выступает как объект потребления, а с другой, как товар (происходит купля-продажа жилого фонда, как  объекта собственности). Различия между  понятия жилого фонда и жилищных услуг будут иметь значения при  определении спроса на жильё. Жильё относится к числу первичных жизненных потребностей, наряду с пищей, одеждой и обувью. Жильё представляет собой капитальный товар длительного пользования, к тому же достаточной дорогой как в строительстве, так и в эксплуатации. Жильё, как воплощение стоимости, является, по сравнению со всеми другими продуктами труда, более привлекательным для многих слоёв населения, особенно в условиях инфляции и политической нестабильности.

Наиболее общее  определение понятия «жильё»  следующее:

Жильё – это продукт  труда, который на протяжении всего  жизненного цикла человека или семьи  предоставляет определённый поток  жилищных услуг. В рыночной экономике  жильё – это товар, являющийся одновременно как потребительским  благом, так и способом вложения капитала, от которого зависит условия  существования и развития людей. Общий вывод заключается в  том, что жилищная сфера это сложная  система, включающая в себя ряд подсистем, взаимодействие которых направлено на решение задачи удовлетворения населения  в жилье, и поэтому изменение  цен на объекты жилищного фонда  только в долгосрочной перспективе  вызывают изменение предложение  жилья. Увеличение затрат на техническое  обслуживание, реконструкцию и модернизацию жильё приводит к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жильё часто становится невыгодным содержание жилья, степень и скорость его износа увеличивается.

Формирование рынка  жилья в жилищной сфере является основным направлением выхода страны из жилищного кризиса  и осуществляется с начала процесса приватизации жилищного  фонда. Несоответствие растущих потребностей в жилье требуемого качества возможностям их удовлетворения составляет сущность жилищной проблемы. Об уровне развития общества можно судить по уровню обеспеченности его граждан жильём, по этому показателю Россия уступает большинству развитых стран и даже стран восточной Европы. По этому показателю в России на одного городского жителя приходиться 21 кв. м, в то время как в Норвегии 74, в США 65 кв. м, в Швеции 43 кв. м, во Франции 36 кв. м и в Японии 31 кв. м.

Изменение условий  проживания граждан РФ за 20 лет:

Жилище  и жилищные отношения  в современных  условиях

В соответствии с  двумя преобладающими в современном  обществе системам общечеловеческих ценностей  – социально-демократической и  либеральной – в жилищной экономике  сформировались две основные жилищные концепции: либеральная и социальная. Либеральная жилищная концепция  сформировалась экономического либерализма, основы которого были заложены Адамом Смитом и Давидом Рикардо. В основе либеральной концепции лежит  принцип удовлетворения потребности  в жилище путём приобретения жилища, как товара, на рынке жилья в  соответствии с платёжеспособностью  покупателей. Либеральная концепция  исходит из возможностей саморегулирования  рыночной экономики и исключения вмешательства государства в  рыночные процессы. В основе социальной жилищной концепции лежит принцип  распределения жилища, как социального блага, соответственно потребностям и условий социального равенства. Эта концепция предполагает ответственность государства за удовлетворения потребности общества в жилище, его непосредственное участие в процессе распределения жилья, как экономического блага. Либеральная и социальная жилищные концепции лежат в основе формирования и функционирования двух основных типов жилищных систем, основанные на рыночных механизмах и на механизмах государственного обеспечения жильём. В настоящий момент не существует этих двух типов жилищных систем в чистом виде.

При исследовании современных  жилищных систем специалисты предпочитают говорить о жилищной системе с  доминированием института частного предпринимательства и о жилищной системе с доминированием института  государственного обеспечения жильём.

Жилище  в иерархии человеческих потребностей

Жилище является материальной основой жизни человека, которая представляет собой единство биологического и социального начала. Как биологическое существо человек  подчиняется фундаментальным биологическим законам, определяющим физиологические процессы его жизнедеятельности, социальное же начало определяет жизнь человека в обществе. Удовлетворение социальных потребностей человека невозможно без удовлетворения биологических. Биологическое начало выступает в качестве необходимой предпосылки развития социального начала. Соответственно, выделяют биологические и социальные потребности человека, удовлетворение которых обеспечивается жилищем.

Потребность в жилище имеет двойственную природу: как  объективная нужда в жилище, удовлетворяющая  потребности человека, и как субъективно  осознаваемое несоответствие между  имеющимся у потребителя количеством  и качеством жилища и его желаемым количеством и качеством. Именно субъективное ощущение удовлетворённости  или неудовлетворённости жилищными  условиями лежит в основе осознания  человеком его потребности в  жилище.

На изменение потребности  в жилище сказываются изменения  в природной окружающей среды. Демографические  изменения также являются одной  из важнейших причин изменения потребностей населения в жилище. Осознанная жилищная потребность проявляется как  жилищный интерес, который побуждает  индивидуумов к действиям, направленным на удовлетворение этих потребностей. Стремление индивидуумов удовлетворить  потребности в жилище является движущей силой развития не только жилищной системы, но и всего общественного  производства.

Жилище  как потребительское  благо и его  функции

Жилище – это  благо, обладающее максимальной полезностью. Полезность этого блага определяется его потребительскими свойствами, характеризующими способность удовлетворять потребности  этого человека. Но при этом жилище это экономическое благо, то есть благо, обладающее относительной редкостью. Это означает, что потребности  человечества в жилище не могут быть удовлетворены полностью.

Потребности человека в жилище обуславливают функции  жилище и его роль для жизни  индивида и общества. В жилище и его функциях отражается взаимовлияние и взаимообусловленность человека и живой среды, поскольку жилище удовлетворяет биологические и социальные потребности человека, можно говорить о том, что оно является местом, где непосредственно развёртывается жизнедеятельность человека. Жилище – необходимое условие жизни и в этом заключается его главная функция биологическая. Другие функции жилища являются социальными, то есть определяют поведение людей и их жизнь в обществе. Другой, не менее важной функцией жилища, является его значение как условия и регулятора межличностных отношений.

Одна из важнейших  функций жилища состоит в том, что она выступает в роли социального  индикатора, показывающего социальный статус его владельца. Ещё одна функция  жилища заключается в том, что  жильё и жилая среда способны детерминировать и поддерживать определённый образ и стиль жизни. Потребности человека в жилище и, соответственно, функции жилища изменяются вместе с развитием человека и  человеческим обществом. Соответственно новые функции технические появляются и у жилища, как элемента техносферы. Современное жилище представляет собой сложную инженерно-техническую систему, обеспечивающую комфортную среду обитания человека. Таким образом, можно утверждать, что жилище, как потребительское благо, удовлетворяет потребности человека, как элемента биосферы, социосферы и техносферы. Биологические функции обеспечивают воспроизводство человека, как элемента биосферы. Социальные функции обеспечивают воспроизводство человека, как элемента социосферы. Технические функции обеспечивают воспроизводство человека, как элемента техносферы, то есть носителя знаний и информации. Следовательно, жилище реализуют свои функции на пересечении этих трёх сфер.

Помимо индивидуального  блага, каким является жилище, жилище также удовлетворяет потребности  общества в целом, то есть является общественным благом. Никто не может  быть исключён из жилищных отношений. Общественный характер этого блага  заключается в том, что жилище является материальным условием воспроизводства  оного из факторов общественного  производства, а именно рабочей силы, в этом заключается двойственность сущности этой категории жилище, как  потребительское благо». Для обозначения  жилища, как индивидуального потребительского блага, мы будем использовать термин «жильё» (жилая ячейка, жилая квартира, одноквартирный дом), а для обозначения  жилища, как общественного блга, мы будем использовать термин «жилищный  фонд» (совокупность жилых домов, расположенных  на определённой территории).