Жилище  как товар

С развитием товарно-денежных отношений жилище начинает выполнять  новую функцию в жизни общества – оно становится товаром. Как  товар жилище приобретает новые  свойства: с одной стороны функции  жилища определяют его полезность, а, следовательно, и ценность в глазах потенциальных покупателей, с другой стороны, жилище становиться всё более сложным товаром, требующим всё более больших затрат труда. В процессе обмена благ начинается разделение прежде единой оценки на две:

1. Оценка блага как такового его будущим потребителем, то есть оценка его полезности;
2. Оценка блага его владельцем до обмена, то есть оценка затрат с которыми было связано с появлением данного блага у его владельца.

Потребности в жилище, обеспеченные платёжеспособностью  потребителя, формируют  потребительские  предпочтения на рынке жилья. Конечный спрос на жилище формируется с  учётом конъюнктуры рынка и общественных жилищных стандартов.

Жилище как товар  существенно отличается от других товаров. Особенности жилища как объекта  рыночных отношений и влияние  этих особенностей на цены на рынке  жилья заключаются в следующем:

1. Специфика жилища, как товара, проявляется в том, что жилье выступает на рынке как в материализованной форме, как объект жилой недвижимости, так и в нематериализованной, в виде жилищных услуг. Наличие материальной и нематериальной формы жилища как товара приводит к тому, что один и тот же объект может быть предметом экономических отношений нескольких субъектов – собственника, пользователя, арендатора;
2. Товар длительного пользования – в течение жизненного цикла жилище многократно становиться предметом товарно-денежного обмена, в том числе на самой начальной стадии жизненного цикла – инвестиционной; жилище может быть товаром в стадии неполной строительной готовности в виде незавершенного производства;
3. Объект недвижимости – объект, прочно связанный с земельным участком, следовательно, иммобильный товар, который не может быть экспортирован или импортирован с одного территориального рынка на другой;
4. Высокая ресурсоемкость определяет высокую цену на этот товар, поэтому сделки на рынке жилья сопряжены с движением значительных финансовых ресурсов. Высокая цена жилища определяет его другую особенность как товара – меньшую по сравнению с другими товарами ликвидность. Ликвидность жилища напрямую зависит от его цены, чем она выше, тем ликвидность объекта ниже, поскольку сужается круг потенциальных покупателей. Также ликвидность зависит от потребительских характеристик жилища, его местонахождения, конъюнктуры рынка и от социально-экономической ситуации в целом.

Важнейшей особенностью жилища как товара является то, что  оно приобретается на рынке не только как потребительское благо, способное удовлетворить потребности  покупателя жилищных услуг, но и как  капитальное благо, как инвестиционный товар, обеспечивающий инвестору получение  дохода. Это связано с тем, что  жилище в экономике выполняет  не только функции потребительского блага, но и еще 2 не менее важные экономические функции: жилье является богатством и капиталом.

Жилище  как богатство  и капитал

Жилище выполняет  функцию богатства, поскольку эо те материальные блага, которыми индивидуум владеет на правах частной собственности  и которые потому могут быть передаваемы  и обмениваемы. Функция жилища как  богатства заключается в том, что собственность, в первую очередь  имеющееся в домохозяйстве собственное  жилье, является мерой его благосостояния, отражает сумму накопления семьи.  Собственное жилье это не только более высокий социальный статус семьи и характеристика текущей  материальной обеспеченности, но это  и показатель и покупательной  способности семьи, возможности  перспективного потребления. Жилище является богатством и в общественном понимании, как часть национального богатства. Жилищный фонд в странах с развитой рыночной экономикой составляет от 20 до 45% воспроизводимого национального  богатства. В РФ он достигает 20%, но с  учетом дачных домиков до 1/3 национального  богатства.

Функции жилища как  капитала состоит в том, то оно  может выступать источником дохода для человека или семьи. Жилище может  рассматриваться как капитал, то есть как самовозрастающая стоимость, приносящая прибавочную стоимость.  Жилище является тем самым товаром, который дает возможность увеличивать  денежный фонд. И в этом смысле жилище является капитальным благом. Прибавочной  стоимостью в этом случае является рента (арендная плата), получаемая домовладельцем. Рента представляет собой постоянный доход на жилище как капитал. Экономическим  содержанием ренты выступает  стоимость права пользования  жилищем, которую уплачивает арендатор, использующий жилище как потребительское  благо.

Жилище, выступая в  качестве капитального блага, не перестает  одновременно быть потребительским  благом. Однако при этом жилище становится объектом экономических отношений  нескольких субъектов. Жилище как капитальное  благо приносит собственнику доход  в виде арендной платы, благодаря  тому, что жилище, как потребительское  благо, удовлетворяет потребности  другого экономического субъекта –  арендатора в жилищных услугах. Жилище  как капитал выступает в качестве объекта инвестирования, то есть объекта  долгосрочного вложения средств  с целью получения дохода, при  этом доходность жилища обусловлена  не только возможностью получения дохода от предоставления его в аренду, но и неуклонным ростом цен на рынке  жилья. Спекулятивные сделки на рынке  жилой недвижимости становятся одним  из наиболее доходных видов предпринимательской  деятельности в России.

Содержание  категории жилища

Жилище  и потребительский  выбор

Степень свободы  потребителя зависит от уровня его  доходов. При низком уровне доходов  свободы выбора нет, так как одной  насущной потребности противостоит другая. Выбор жилища – важнейшее  проявление экономического выбора человека. Основными критериями выбора являются его потребительские свойства, определяющие для покупателя полезность этого  блага и цена. Потребительские  свойства можно выразить 2 характеристиками:

1. качество (функциональность, комфортабельность, экологичность, эстетичность и т.д.);
2. количество (размеры жилища).

Адекватность  и доступность  жилища как индикатор  устойчивого социально-экономического развития

Адекватность  жилища как основа качества жизни

Современное общество признает в числе базовых прав человека право на адекватное жилище, то есть жилище, соответствующее потребностям современного человека. Под адекватностью  жилища понимается способность жилища удовлетворять потребности человека в соответствии с современными требованиями в обществе. Адекватность как характеристика жилища имеет количественную и качественную оценки. Адекватное жилище это прежде всего достаточное по размерам жилище. Достаточность жилища может быть оценена по показателю обеспеченности населения жильем. Показатель обеспеченности жильем является наиболее простым жилищным индикатором и определяет соотношение общей площади жилищного фонда к общей площади населения. С помощью этого показателя осуществляется мониторинг и анализ жилищной сферы.  В целом с 1991 года наблюдается положительная тенденция данного показателя.

Другой важнейшей  характеристикой адекватности жилища является его качество. Качество жилища можно определить как способность  жилища удовлетворять потребности  индивидуума в жилищных услугах  и степень соответствия потребительских  характеристик жилища требованиям  потребителя. Качество жилища определяет качество удовлетворения всех потребностей человека, а, следовательно, и качество жизни в целом.

Наиболее распространённым определением качества жизни является следующее:

Качество жизни  – это степень социо-эколого  экономического благополучия человека, основанная на удовлетворении всех физиологических, материальных и духовных потребностей индивидуума, в том числе потребностей в свободе и развитии личности.

Качество жилища является материальной основой качество жилой среды, которая определяет условие и качество жизни человека. Необходимо рассматривать жилую  среду, как единую систему «человек – жилая ячейка – здание –  микрорайон – жилой район города». Такая система и получила название «жилой среды».

В разное время были предложены различные методики оценки качества жилья. В настоящее время  система параметров, с помощью  которых можно оценить качество жилища, как комплексную характеристику его способности удовлетворять  потребности потребителя, должна включать несколько групп:

1. функциональные потребности – характеризующие степень соответствия жилища тем функциям, для которых оно предназначено – это уровень комфортности, объёмно-планировочные решения, пространственное размещение, благоустройство и т.д.;
2. технические параметры – определяющие физические и инженерные свойства жилища – это прочность, надёжность, долговечность, огнестойкость, износ, инженерное обеспечение, теплозащита, ремонтопригодность и т.д.;
3. санитарно-экологические параметры – характеризующие состояние внутренней и внешней среды, наличие антропогенных или природных источников загрязнения – это экологическая безопасность, микроклимат, уровень шума, инсоляция, чистота окружающей среды и т.д.;
4. социальные параметры – это социум (окружение), безопасность, эстетичность и т.д.;

Принципу рационального  потребительского выбора будет соответствовать  такой уровень качества, при котором  интегральные затраты (инвестиционные затраты и эксплуатационные затраты  за период эксплуатации жилища) будут  минимальными. Зависимость интегральных затрат на создание и эксплуатацию жилища от уровня его качества в  значительной степени предопределяет зависимость цен на рынке жилья  от качества жилища. С точки зрения потребителя, качество жилья может  быть излишним, если это качество превращает жилище в дорогое и недоступное для покупателя благо. Поэтому ключевым понятие квалиметрии, науки о количественном измерении качества, является интегральный показатель качества, отражающий соотношение суммарного полезного эффекта от эксплуатации или использования объекта и затрат на его создание и эксплуатацию.

Официальному статистическому  учёту в России подлежат лишь несколько  характеристик качества жилья:

• количество комнат в жилой ячейка;
• средний размер квартир;
• наличие инженерного оборудования и благоустройства.

В современной научно-экономической  литературе используется классификация  жилья по уровню качества путём деления  его по типам:

• жильё низкого качества;
• жильё стандартного качества;
• жильё повышенной комфортности;
• элитное жильё.

Классификация жилья по потребительским характеристикам