Сущность и значение недвижимости

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

        прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

        законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

        удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

        возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

        функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

        наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

1.3.       Классификация объектов

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся  на  рынке  как  самостоятельный  товар.  В настоящее время в России это:

    . квартиры и комнаты

    . помещения и здания под офисы и магазины

    . пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

    . свободные земельные участки, предназначенные  под  застройку  или  для

      других целей(в ближайшей перспективе)

    . складские и производственные объекты.

              Кроме  того,  объекты  недвижимости,  как   правило,   входят   в   состав имущественного  комплекса  предприятий   и   организаций   (в   частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и  их  сочетания. 

Приводим пример признаков классификации.

   1. Происхождение

     1. Естественные (природные) объекты.

     2. Искусственные объекты(постройки).

   2. Назначение

      1. Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)

      2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

     1. ПОСТРОЙКИ

       1.2.1 Для жилья.

       1.2.2 Для офиса.

       1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.

       1.2.4 Для промышленности.

       1.2.5 Прочие.

3. Масштаб

       1. Земельные массивы.

       2. Отдельные земельные участки.

       3. Комплексы зданий и сооружений.

          1. Жилой дом многоквартирный.

          2. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

           3. Секция (подъезд).

         4. Этаж в секции.

         5. Квартира.

         6. Комната.

          7. Летняя дача.

       4. Комплекс административных зданий.

         1. Здание.

       2. Помещение или части зданий (секции, этажи).

  4. Готовность к использованию

        1. Готовые объекты.

        2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.

        3. Требующие завершения строительства.

1.4.       Значение жизненного цикла недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

2. Сущность недвижимости

2.1.       Физическая сущность объектов недвижимости

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

В состав недвижимости входят: природные («земля») и рукотворные «улучшения» компоненты.

Природные компоненты недвижимости в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы:

        «свободные земельные участки», т.е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых.

        «земля с улучшениями», т.е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного назначения

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами [1]. К характеристикам земельного участка относятся:

        форма — прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая, с выемами и выступами;

        размер площади (в гектарах — для сельскохозяйственных земель и лесных массивов, природных заповедников и национальных парков; в сотках – сотнях квадратных метров – для дачных участков, садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в квадратных метрах – для городской планировки и застройки);

        размеры формообразующих линий, в том числе длина фронтальной границы и ширина участка (в метрах) для участков вдоль магистралей, по которым перемещаются потенциальные пользователи или товары;

        глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения собственника участка (до 5 метров);

        топографические параметры — неровности поверхности — уклоны и холмы, выступающие над поверхностью скалы и камни, водоемы и русла потоков;

        геологические параметры — состав и прочность грунта, наличие и форма существования подземных вод, форма организации подземных коммуникаций;

        наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревья и кустарники).

Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от центров деловой активности, от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта и пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и источников экологически вредных воздействий. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека, направленной на изменение окружения (ландшафта, застройки, обеспеченности коммуникациями и др.).

Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы [2]. Основные сведения об участках недр (обычно представляемые в Государственном кадастре месторождений и в государственном балансе запасов полезных ископаемых) обеспечивают характеристику основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых, включая описание всех компонентов в составе последних.