Метод развития земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Метод предполагает реализацию следующей технологии оценки.

     1. Определение размеров и количества  индивидуальных участков.

     2. Расчет стоимости освоенных участков  с помощью метода сопостави-мых продаж.

     3. Расчет издержек освоения участков  и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

     4. Определение величины денежного  потока путем вычитания всех  издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

     5. Определение ставки дисконта.

     6. Дисконтирование денежного потока  с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

     Пример: Определить стоимость неосвоенного земельного участка, если известно, что инвестор планирует купить свободный земельный участок размером в 8 га, разбить его на 36 индивидуальных участков, построить на них дачи и продать их по цене 25 тыс. д.е., получив на этом прибыль.

     Издержки  освоения составили 400 тыс. д.е., на управление и охрану - 20 тыс. д.е. Издержки по продаже составляют 30 тыс. д.е., текущие расходы (страхование, налоги и пр.) составляют 20 тыс. д.е., предпринимательская прибыль - 60 тыс. д.е. Таким образом, общие издержки составляют 530 тыс. д.е.

     Графиком  продаж, предусмотрена продажа одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 25 тыс. д.е. в  месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12 % за 36-месячный период, что составляет 752688 д.е.: 

752688 д.е. = 25000 д.е. х 30,10751 (ФТСЕА 5 кол., 12 % ежемес., 36 мес.). 

(для  сравнения: недисконтированная выручка,  то есть без учета фактора  времени, составляет 900000 д.е. = 25000 х 36)

     Таким образом, стоимость неосвоенного земельного участка составит  752688 - 530000 = 222688 д.е. 
 

3. Задачи 

Задача 1

Рассчитать сумму, которая будет накоплена на депозитном счете через 

n лет, если  в начале каждого года на  счет будет вноситься сумма  РМТ денеж-

ных единиц, при  ставке дохода i % (по сложному проценту). 

Дано:

n = 10 лет; 

PMT = 480 д.е.;

i = 18% годовых 

Определить:

FV - ?  

Решение:

 

Для решения  задачи используем фактор накопления единицы за период.

Поскольку по условию  задачи платежи поступают в начале каждого года, не-

обходимо использовать авансовый фактор накопления единицы  за период.

FV = РМТ х ФНЕПав.(10 лет, 18%) = 480 х 27,755144 = 13322,46912 д.е.  

Ответ: на депозитном счете будет накоплено 13322,46912  д.е.

  
 

Задача 2

          Платежи  по  аренде  объекта   недвижимости  в  размере   РМТ  денежных единиц  поступают  в  течении  n  лет  в  начале  каждого  года.  В  конце  периода ожидается  перепродажа  объекта  за  FV  денежных  единиц.  Определите  текущую стоимость объекта недвижимости, если ставка дисконтирования составляет i %. 

Дано:

n =  30 лет; 

PMT = 210 д.е.;

i = 6% годовых; 

FVперепрод. = 5950 д.е. 

Определить:

PV - ?  

Решение:

 

Для решения  задачи используем фактор текущей стоимости  единичного

аннуитета и  фактор текущей стоимости единицы. Поскольку по условию за-

дачи  платежи  поступают  в  начале  каждого  года,  необходимо  использовать авансовый фактор текущей стоимости единичного аннуитета. Текущая стоимость  объекта  недвижимости  будет  определяться  как  сумма  дисконтированной стоимости арендных платежей и дисконтированной стоимости предполагаемой цены перепродажи.

РVар.пл. = РМТ  х ФТСЕАав.(30 лет, 6%) = 210 х 14,59072 = 3064,0512 д.е.

РVперепрод. = FVперепрод. х ФТСЕ(30 лет, 6%) =5950 х 0,174110 = 1035,9545 д.е.

РV = РVар.пл. + РVперепрод. = 3064,0512  +1035,9545  =4100 д.е.  

Ответ: текущая  стоимость объекта недвижимости составляет 4100 д.е.    
 
 

Задача 3

          Складские  помещения,  сдаваемые   в  аренду,  приносят  компании  ежегодный доход в размере  I денежных единиц. Договор аренды  предусматривает  неизменность  платежей  и  составлен  на  n  лет.  Предполагается,  что  стоимость объекта изменится за период на ∆а %. Требуемая ставка дохода на инвестиции i 1  %. Средняя рыночная ставка доходности i 2  %.Рассчитать коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимости:

1)  прямолинейным  методом (методом Ринга);

2)  методом   фонда  возмещения  по  безрисковой  (среднерыночной)  ставке 

доходности (методом  Хоскольда);

3)  равномерно-аннуитетным  методом (фонда возмещения по  ставке дохо-

да на инвестиции - методом Инвуда)..

 

Дано:

n = 24 года;

I = 150 д.е.;

i 1  = 8% годовых; 

i 2  = 6% годовых; 

∆a = - 25%

Определить:

тремя методами R - ?, V -?  

Решение:  

Стоимость объекта  недвижимости находим по формуле 

V = I / R,

где I - ежегодный  доход (дано в условии задачи),

      R - коэффициент капитализации. 

Коэффициент капитализации  определяем по формуле:

 

R = Ron + Rof, где 

 

Ron - требуемая  ставка дохода, (дана в условии  задачи)

Rof - норма возврата  капитала.

 

Стоимость  объекта  недвижимости  будет  изменяться  в  зависимости  от

метода определения  нормы возврата капитала:  

1. прямолинейный  метод (Ринга).

При  определении  нормы  возврата  капитала,  необходимо  помнить,  что 

она применяется  только к теряющей стоимость части  актива

 

Rof = 1/n = 1/24 х 0,25 = 0,0104

 

R = 0,25 + 0,0104 = 0,2604

 

V = I / R = 150 / 0,2604 = 576,036 д.е.

 

2.  метод   фонда  возмещения  по  безрисковой  (среднерыночной)  ставке 

доходности (Хоскольда);

 

Rof = ФФВ(безриск.) = 0,0196790 х 0,25 = 0,00491975

 

R = 0,25 + 0,00491975 = 0,25491975

 

V = I / R = 150 / 0,25491975 = 588,42 д.е. 

 

3. равномерно-аннуитетным  методом (фонда возмещения по  ставке до-

хода на инвестиции - Инвуда).

 

Rof = ФФВ(треб.) = 0,0149780 х 0,25 = 0,0037445

 

R = 0,25 + 0,0037445 = 0,2537445

 

V = I / R = 150 / 0,2537445 = 591,1458179 д.е. 

 

Ответ:  коэффициент  капитализации  и  стоимость  объекта  недвижимо-

сти соответственно составляют: 

- прямолинейным  методом (методом Ринга) - 0,2604 и  576,036  д.е.;

- методом фонда  возмещения по безрисковой (среднерыночной) ставке 

доходности (методом  Хоскольда) - 0,25491975  и 588,42  д.е.;

- равномерно-аннуитетнным  методом (фонда возмещения по  ставке до-

хода на инвестиции - методом Инвуда) - 0,2537445  и 591,1458179  д.е.

Список  литературы

 

Гражданский кодекс Российской Федерации, часть  первая ( (в ред. Федерального закона от 06.12.2007 №333-ФЗ)

Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный  закон от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г. // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.

Федеральный закон от 21.07.1997 г. "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним". / Собрание законодательства РФ. - 1997. - N 30. - Ст.3594.

Гражданское право: учебник. В 3 т. Т.1. - 6-е изд., перераб. и доп. /Отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003.

Земельное право. Конспект лекций /Сост. Павловский И.А. М.: МИЭМП, 2004.

6.  Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2004 г.

7. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2003 г.

8. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города» // М.: ЮНИТИ, 2003 г.

9. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998 г.

10. «Оценка недвижимости» // Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. – М., 2000 г.

11. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости» // М.: ЮНИТИ, 2002 г.

12. «Экономика недвижимости», Под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г