В соответствии со ст.27 ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" государственная  регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. Отсутствие государственной регистрации сервитута свидетельствует об отсутствии у сторон прав и обязанностей, а соглашение о сервитуте является незаключенным.

      Для государственной регистрации сервитута  предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется в случае, если сервитут устанавливается на весь земельный участок. Однако если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

В случае обращения  в суд за разрешением спора  об установлении или условиях сервитута, необходимо учитывать следующее.

      Во-первых, вопрос об установлении сервитута может  быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости  установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую лицу, требующему установления сервитута, недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.

      Во-вторых, исковые требования надлежит заявлять не в рамках негаторного иска, поскольку из содержания ст.304, 305 ГК РФ следует, что посредством негаторного иска можно устранить препятствования в пользовании своим имуществом, но не определить порядок пользования чужим имуществом.

      В-третьих, право требовать установления сервитута  предоставлено лицу, в интересах которого устанавливается сервитут и которое не может использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.

      В-четвертых, имущество, на которое устанавливается  сервитут, должно находиться в собственности.

      В-пятых, правом требовать от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, соразмерную  плату за пользование объектом недвижимого  имущества, возложена на собственника.

      Как уже было сказано выше, публичный  сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Следует отметить, что в ГК РФ и ЗК РФ процедура проведения таких слушаний не описана, поэтому, в настоящее время, субъекты РФ принимают по этому поводу свои нормативные акты. Так, например, в Московской области порядок проведения общественных слушаний по поводу установления публичного сервитута регулируется статьей 13 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

      Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

      Прекращение сервитута (статье 276)

      1. В п.1 коммент. ст. предусматривается одно из специальных оснований прекращения права ограниченного пользования чужим земельным участком. В случае отпадения нужд субъекта сервитута, которые повлекли его установление, собственник обремененного земельного участка вправе требовать отмены сервитута. Например, проложен магистральный газопровод, и у обладателя сервитута отпала необходимость в использовании временной системы газоснабжения, проложенной через соседний земельный участок. Коммент. правило предполагает в данном случае прекращение сервитута по инициативе собственника обремененного участка, однако соответствующее требование вправе заявить и другое лицо, обладающее иным вещным правом на обремененный земельный участок (правом пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования).

      Субъект сервитута также вправе требовать  его прекращения по миновании надобности.

      2. Процесс прекращения сервитута коммент. правилом не урегулирован. Логично предположить, что он аналогичен процессу установления сервитута. Собственник обремененного участка предъявляет свое требование о прекращении сервитута к субъекту сервитута. На основании соглашения о прекращении сервитута производится государственная регистрация прекращения права ограниченного пользования чужим земельным участком в ЕГРП. При наличии спора вопрос о прекращении сервитута разрешается судом.

      3. Пункт 2 коммент. ст. закрепляется другое основание прекращения сервитута, которое относится лишь к вещному праву на земельный участок гражданина или юридического лица - невозможность использования участка в соответствии с его назначением в результате обременения участка сервитутом. Например, осуществление сервитута водостока повлекло невозможность выращивания основных сельскохозяйственных культур на приусадебном участке соседа из-за возросшей влажности почвы. Прекращение сервитута по указанному основанию производится в судебном порядке по требованию собственника обремененного участка. Использование судебного порядка прекращения сервитута обусловлено неочевидностью невозможности использования земельного участка по целевому назначению. На основании судебного решения прекращение права ограниченного пользования чужим земельным участком подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

      4. В коммент. ст. не предусмотрены иные основания прекращения сервитута, например отказ правообладателя от принадлежащего ему права, гибель или уничтожение объекта сервитута, совпадение в одном лице собственника и сервитуария и др.

1.4. Механизм государственной регистрации сервитутов

      Сервитуты подлежат обязательной государственной  регистрации в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации). Сервитуты вступают в силу только после их регистрации в Едином государственном реестре прав. Также, государственной регистрации подлежат и прекращения сервитутов.

      Для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию  прав, необходимо представить:

      заявление собственника о государственной  регистрации сервитута или заявление  лица, в пользу которого установлен сервитут (в случае установления публичного сервитута заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим);

      документ, подтверждающий оплату государственной  пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;

      документ, удостоверяющий личность заявителя  или его представителя;

документ, свидетельствующий  об установлении сервитута. Таким документом может быть: соглашение (договор) лиц об установлении частного сервитута, копия распорядительного акта соответствующего государственного органа об установлении публичного сервитута или судебное решение об установлении сервитута;

      учредительные документы правообладателя сервитута (если это юридическое лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);

      документы, подтверждающие полномочия руководителей  юридических лиц на подписание соответствующих  документов;

      документы, описывающие земельный участок, в отношении которого установлен сервитут (кадастровый план участка). При этом следует учитывать, что если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Если сервитут относится только к части земельного участка, то предоставление кадастрового плана участка обязательно, причем на нем должна быть отмечена сфера действия сервитута (п.2 ст.27 Закона о регистрации);

      иные  необходимые для проведения регистрации  документы.

      При регистрации сервитута на земельный  участок необходимо, чтобы в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано само право на земельный  участок, обременяемый сервитутом.

1.5. Комментарии к статье 23

      1. Определение и содержание права  ограниченного пользования чужим  земельным участком (сервитута) было  впервые подробно урегулировано  в статьях 274 - 277 Гражданского  кодекса РФ. Однако эти статьи  входят в главу 17 Гражданского кодекса РФ, которая вступила в силу только с 23 апреля 2001 года, и широкого распространения на практике земельные сервитуты еще не успели получить, хотя, безусловно, применение сервитутов поможет урегулировать многие проблемы, возникающие в связи с использованием земельных участков. В земельном законодательстве понятие "сервитут" до принятия Земельного кодекса РФ закреплено не было. Кроме того, Кодекс ввел понятие "публичный сервитут", не относящееся к сфере регулирования гражданского законодательства, в земельное законодательство (ст.23) впервые на уровне федерального закона. Однако рассматриваемый институт публичных сервитутов не является новым для современного российского законодательства, регулирующего использование природных ресурсов. Водный кодекс РФ в 1995 г. (ст.43 - 44) и Лесной кодекс РФ в 1997 г. (ст.21) ввели понятия "водные сервитуты" и "лесные сервитуты". Описание публичного сервитута наиболее подробно, до принятия Земельного кодекса РФ, было приведено в ст.64 Градостроительного кодекса РФ, которая закрепила, что публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в случаях, когда это определяется государственными или общественными интересами. Земельный кодекс РФ развил эти положения и предусмотрел, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п.2 ст.23 Земельного кодекса РФ). То есть в данном случае с помощью установления публичных сервитутов можно решать задачи, связанные с обеспечением государственных или общественных нужд, без постоянного или временного занятия земельных участков. Также в Земельном кодексе РФ закреплена норма о том, что установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Это, на наш взгляд, поможет избежать возможных злоупотреблений при установлении публичного сервитута в отношении земельных участков, используемых гражданами и юридическими лицами.

      2. В соответствии с положениями  ст.23 Земельного кодекса РФ в  результате установления публичного сервитута, так же как и при установлении частного сервитута, возникает обременение земельного участка правами лиц, в интересах которых он установлен, но только в данном случае круг этих лиц может быть неопределенным, например при установлении прохода для населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе. Известно, что при законодательном запрете на приватизацию земель в пределах прибрежной полосы за последние годы, в первую очередь в начале 90-х годов, большое число земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам. Установление публичных земельных сервитутов может помочь в решении этой проблемы.

      Земельным кодексом РФ предусмотрены отдельные  виды публичных сервитутов, которые  корреспондируют предусмотренным  Гражданским кодексом РФ частным сервитутам, например для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т.п. Основное отличие между частными и публичными сервитутами будет, как уже указывалось, в способе установления сервитута и в тех интересах, для которых он устанавливается. Собственник земельного участка в целях прокладки линии электропередачи или газопровода к своему участку может заключать договор с собственником соседнего земельного участка либо с несколькими собственниками участков, через которые будет осуществлен подвод коммуникаций к его участку, и в этом случае речь идет о частном сервитуте. При этом права сторон по использованию земельного участка будут определяться договором. Если же через уже существующий район индивидуальной жилой застройки будет необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, это, скорее всего, будет сделано на основе установления публичного сервитута. В этом случае права по использованию земельного участка будут определяться нормативным правовым актом, установившим сервитут.

      3. Земельным кодексом РФ установлены  следующие виды публичных сервитутов:

      3.1 прохода или проезда через  земельный участок;

      3.2 использования земельного участка  в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других  линий и сетей, а также объектов  транспортной. 

      Институт  ограниченных вещных прав на земельные  участки имеет важное правовое значение в жизни цивилизованного общества. К ограниченным вещным правам относятся право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. Объектами названных прав являются исключительно земельные участки.