Сервитут, понятие, правовые аспекты

      Субъектами  права пожизненного наследуемого владения являются только граждане. Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования  выступают как граждане, так и  юридические лица.

      Со  дня введения в действие ЗК РФ гражданам  земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение впредь не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан и до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного управления.

      Земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, являясь объектами  гражданских прав, тем не менее, лишены самостоятельной оборотоспособности. При отчуждении строения такие земельные участки следуют его судьбе, т.е. переходят к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме (п.1 ст.35 ЗК РФ).

      На  основании изложенного можно  сделать вывод, что ограниченные вещные права на земельные участки, на которых расположены строения, принадлежат всем тем лицам, в  собственности которых находится  строение. 
 
 
 
 

     2. Затратный метод  оценки недвижимости, его этапы. Стоимости  воспроизводства  и замещения, методы  расчёта.

2.1. Затратный метод оценки недвижимости 

     Затратный метод используется:

1. При технико-экономическом обосновании нового строительства.
2. При расчетах наиболее эффективного использования земли.
3. При выборе профиля объекта недвижимости.
4. При итоговом согласовании стоимости недвижимости.
5. При оценке стоимости зданий институционального и особого назначения (таких, например, как школы, церкви, вокзалы, почты и пр.).
6. При оценке на пассивных и закрытых рынках недвижимости.
7. При страховании объектов недвижимости.
8. Для целей поимущественного налогообложения.
9. В целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учета.

     В группу методов затратного подхода (при определении стоимости воспроизводства  или замещения) входят четыре основных метода оценки:

• метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости),
• поэлементный метод (метод разбивки по компонентам),
• сметный метод
• индексный метод.

1) Метод  сравнительной единицы (или метод  удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимости недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть м2, м3, 1 место и пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

2) Поэлементный  метод расчета стоимости объекта  заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного или аналогичного объекта недвижимости.

3) Сметный  метод оценки объекта заключается  в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.

4) Индексный  метод оценки сводится к определению  восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993 г., а также другими постановлениями Правительства РФ и нормативными документами Госкомстата РФ о переоценке основных фондов. Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати.

  Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. То есть, применение данного метода проходит в четыре этапа:

1. оценка полной стоимости воспроизводства или замещения объекта;
2. определение стоимости всех видов износа объекта недвижимости;
3. определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости;
4. определение общей стоимости объекта недвижимости.

     Пример: Оценить стоимость жилого объекта, состоящего из дома и земельного участка, если площадь дома = 1500 кв. футов, цена 1 фута - 50 д.е., площадь гаража 360 кв. футов, по цене 20 д.е. за 1 кв. фут. Цена сооружений во внутреннем дворике 9.000 д.е. Общее устранение физического износа 12000 д.е., неустранимый физический износ - 3.000 д.е., устранимый функциональный износ 5.000 д.е., стоимость земельного участка 44000 д.е.

Стоимость жилого объекта составит: 1500∙50 + 360∙20 + 9000 – (12000 + 3000 + 5000)+44000 = 115200 д.е.  

2.   Оценка полной стоимости воспроизводства или замещения объекта

 

     При применении затратного подхода нужно  понимать различия между стоимостью замещения и стоимостью воспроизводства (или восстановительной стоимостью).

     Стоимость воспроизводства определяется расходами  в текущих ценах на строительство  точной копии оцениваемого объекта  с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

     Стоимость замещения определяется расходами  в текущих ценах на строительство  объекта, имеющего с оцениваемым  эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

     Таким образом, стоимость воспроизводства  выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание объекта-аналога.

     Какую из этих двух стоимостей принять для  определения стоимости оцениваемого объекта, должен решить эксперт-оценщик, исходя из воз-можностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации.

Однако в расчетах обычно используют стоимость воспроизводства, так как при замещении создается  здание отличное от оцениваемого и  трудно оценить разницу в полезности между этими зданиями. 

3. Определение рыночной стоимости  земельного участка, на котором находится  объект недвижимости

 

     Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую  информацию:

     а) титул собственности и регистрационные  данные по земельному участку;

     б) физические характеристики участка;

     в) данные о взаимосвязи участка  с окружением;

     г) экономические факторы, характеризующие  участок.

     Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.

Существует ряд  основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков:

     1. по сопоставимым продажам,

     2. метод соотнесения (переноса),

     3. капитализация земельной ренты,

     4. техника остатка для земли,

     5. метод развития земельного участка  и др.

     Метод оценки рыночной стоимости  земельных участков по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

     Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

а) по элементам  сравнения;

б) по единицам сравнения.

     Элементами  сравнения являются шесть факторов:

1. условия  финансирования сделки,

2. условия  продажи,

3. время  продажи,

4. местоположение,

5. физические  характеристики,

6. характеристики  дохода, получаемого с земельного  участка.

     Если  условия финансирования сделки купли-продажи  земельного участка отличаются от обычных, например, для покупки участка был взят 100 % кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующую поправку к цене данной сделки.

     Также довольно трудно получить и данные по условиям продаж. Другая трудность - это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

     Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того, чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. как происходит изменение цен на землю с течением времени.

Важно также  провести анализ соотношения спроса и предложения на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей, т.к. принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на их поведение на земельном рынке.

     Одним из существенных элементов сравнения  сопоставимых продаж является местоположение земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

     Важным  элементом сравнения сопоставимых продаж являются физические характеристики. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, глубина, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие дренажа, угол наклона участка и пр.

     Характеристики  дохода, получаемого с земельного участка оказывает определенное влияние на степень активности земельного рынка и непосредственно на цену земельного участка.

     Метод соотнесения (метод  переноса) оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие - цену здания и цену земельного участка, причем сначала оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса.

     Также можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство, по данным Национальной ассоциации жилищных строителей США, составляет 35 %, а для неосвоенных участков - 15 %. Чем старше здание, тем больше доля в общей цене земельного участка, на котором это здание находится.

     Метод капитализации земельной  ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях пока невозможно использовать, т.к. в настоящее время нет информации по сопоставимым арендным платежам и нормы капитализации.

     Техника остатка для земли. Данный метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.