Рынок земли

       Дифференциальная  рента II образуется в результате дополнительных вложений капитала в одну и ту же земельную площадь (с целью мелиорации, технического совершенствования сельскохозяйственных процессов). Это повышает плодородие почвы, приводящее к увеличению урожайности. При продаже продукции по тем же рыночным ценам (ориентируемся на худшие условия) образуется добавочная прибыль. Она должна перейти от арендатора к собственнику земли и принять форму дифференциальной ренты II. Проблема передачи добавочной прибыли связана с длительностью сроков аренды. Если срок аренды продолжителен (например, более 10 лет), то добавочная прибыль, которая является потенциальной дифференциальной ренты II, достанется на какое-то время арендатору. Поэтому он заинтересован в продолжительном сроке арендного договора. Земельный собственник, наоборот, добивается более коротких сроков аренды, после чего он увеличит арендную плату, в которую войдет кроме прежней суммы ренты еще и процент с учетом улучшения сельскохозяйственного процесса. То есть вся добавочная прибыль в виде дифференциальной ренты II перейдет в распоряжение землевладельца. Идет постоянное конкурентное соперничество между земельными собственниками и землепользователями-арендаторами по поводу определения сроков аренды.¹⁰

       Из  сказанного выше следует, что на худших по плодородию и местоположению землях и при дополнительных вложениях капитала в земельную площадь добавочная прибыль, выступающая затем в форме дифференциальной ренты, не образуется.

       Возникает вопрос, каким же образом для землевладельца худшего участка реализуется  его собственность на этот участок. Ответ следует искать в существовании абсолютной ренты.

       2.2. Абсолютная и монопольная рента.

       Карл  Маркс в своей работе «Капитал»  разрабатывал вопрос о существовании  абсолютной ренты, которая, по его мнению, может образоваться на всех по качеству землях, в т.ч. и на худших по плодородию. Проблема эта является дискуссионной на протяжении многих десятилетий. Марксистская теория абсолютной ренты исходила из наличия монополии частной собственности на землю и более низкого технического оснащения сельскохозяйственного производства по сравнению с промышленным, что вызывало больше расходов на найм рабочей силы. Большое количество работников должно было создавать и большую прибыль, которая превышала размер общей средней прибыли на капитал. Получаемая добавочная прибыль оседала в сельском хозяйстве из-за монополии частной собственности на землю.

       С развитием современной НТР повысилась и техническая оснащенность сельского  хозяйства. В связи с этим многие ученые экономисты-аграрники стали  отвергать условия существования абсолютной ренты, ссылаясь, например, на такие данные, что в США на одного работника, занятого в аграрном производстве, приходится вдвое больше материальных активов (машин и оборудования), чем в целом по стране.

       В СССР ученые-экономисты отрицали наличие абсолютной ренты, поскольку вся земля находится в государственной собственности.  
В современной России в связи с переходом на рыночные отношения вновь активизировались дискуссии по проблемам абсолютной ренты. Поскольку у нас происходит становление частной собственности на землю и произошло резкое падение технической оснащенности сельскохозяйственных процессов за годы реформ, то есть и возможность возникновения абсолютной ренты. Данные таковы: в России в 2002 г. на одного работника, занятого в сельском хозяйстве, приходилось в 2,5 раза меньше основных фондов, чем в среднем по народному хозяйству и почти в 3 раза меньше, чем в промышленности .

       Однако, реальное положение рынков земли и сельскохозяйственной продукции не отвечает условиям, которые позволили бы реализовать механизм возникновения и существования абсолютной земельной ренты. Всё дело в том, что частная собственность на землю представлена в России не выделенными на местности земельными участками, а так называемыми земельными долями. Эти земельные доли малы по размерам и не позволяют организовать конкурентоспособные производства.¹¹

           Существует и еще одна разновидность ренты – монопольная рента. Она образуется при продаже товаров по монопольным ценам, превышающим их стоимость. Данный доход образуется в сельском хозяйстве на землях с исключительными свойствами, позволяющими производить редкие культуры (особые сорта винограда для изготовления всемирно известных вин). Доход, лежащий в основе монопольной ренты, образуется также в добывающей промышленности на участке с ископаемыми, спрос на которые превышает возможности их получения. Также в крупных городах – на территориях, которые наиболее выгодны для постройки крупных коммерческих центров.  
Итак, монопольная рента – это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.¹²  
             2.3. Цена земли

       В условиях рыночной экономики земля  покупается  и продается как капитальный актив. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

    1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

    2) ставки ссудного процента.

       Покупатель  земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного  ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

       Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения  цены земли. Ведь в экономической  теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная ценность. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Здесь важно подчеркнуть, что при покупке земли предполагается, что доход в виде ренты будет выплачиваться собственнику земли не в течение 1,2 или 10 лет, а неопределенно продолжительный отрезок времени. Следовательно, мы можем воспользоваться известной нам формулой для определения сегодняшней ценности будущих доходов:

       PV=∑FV / (1+r)               

       Поскольку величина t в этой формуле приближается к бесконечности, постольку и коэффициент дисконтирования 1/(1+r)  становится все меньше и меньше с ростом t. Таким образом, цена земли как дисконтированная ценность (PV) определяется по формуле:

                                      PV=R/r,

       где R – ежегодный размер земельной ренты,

       а r – рыночная ставка процента.

       Например, если ежегодный  доход в виде ренты составляет 1000$, ставка ссудного процента – 5%, то цена земли составит – 1000/0,05=20000$.

Из  этой формулы видно, что цена земли  будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.¹³

       Рассмотренное определение  цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос  и предложение земельных участков. Так, например, рост цен землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала ХХ в.  имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. ХХ в., доходивший до 18-21%).

       Цена земли как  капитального актива помогает лучше  понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, существующих в нормальной рыночной экономике. 
 

Глава 3. Особенности земельных  отношений в РФ.

             3.1. Земельный кадастр России.

       Важной  сферой деятельности Росземкадастра является создание государственного земельного кадастра, целью ведения которого является информационное обеспечение государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, эффективной системы налогообложения земель, рациональное управление земельными ресурсами.

       Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о земле, имеющих привязку к конкретным земельным участкам.

       Успех создания и ведения системы государственного земельного кадастра в существенной мере определяется наличием адекватной нормативной правовой базы. Основным документом, на основе которого в течение длительного периода времени проводились работы по формированию земельного кадастра, служило постановление Правительства Российской Федерации "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра" от 25.08.1992 г. № 622. Однако стремительное развитие земельных преобразований в России, формирование рынка земель и укрепление института частных собственников вызвало необходимость разработки новых законодательных актов, обеспечивающих эффективное функционирование земельного кадастра в новых условиях. В связи с этим в конце 1999 года был принят Государственной Думой федеральный закон "О государственном земельном кадастре", который в начале 2000 года был подписан исполняющим обязанности Президента России В. В. Путиным. Введение федерального закона в действие создает надежную правовую основу для деятельности в области формирования и функционирования государственного земельного кадастра в России.

       Формирование  баз данных земельного кадастра всех уровней требует проведения широкого круга земельно-кадастровых работ, в том числе инвентаризации земельных участков, картографирования земель, создания кадастровых карт и планов, проведения кадастрового и стоимостного зонирования территории.

       Одной из первоочередных задач Росземкадастра в данной области является подготовка нормативных и методических документов, направленных на развитие системы государственного земельного кадастра России. В целях обеспечения единых технологий и подходов к созданию кадастра разработаны документы, обеспечивающие проведение единой государственной политики в данной сфере. Унификации земельного кадастра способствует разработка единого состава и структуры документов и кадастровых данных, иерархическая структура которых определяется системой классификаторов, специально разрабатываемых для целей ведения государственного земельного кадастра.

       Одним из важнейших источников формирования базы данных земельного кадастра является государственная статистическая отчетность, сбор которой осуществляется земельными комитетами всех административно-территориальных уровней. На основе представляемых земельными комитетами субъектов РФ материалов специалистами Росземкадастра осуществляется ежегодный анализ и внесение в базу данных сведений о наличии, распределении, использовании и состоянии земель в регионах. В их числе проводится сбор и обработка таких данных, как:

• Сведения о наличии и распределении земель по категориям и формам собственности;
• Сведения о наличии и распределении земель по категориям и угодьям;
• Сведения о распределении земель предприятий, организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам собственности;
• Сведения о наличии земель у предприятий, организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции;
• Сведения о распределении общих площадей земель городов по формам собственности;
• Сведения о распределении общих площадей земель сельских населенных пунктов по формам собственности;
• Сведения об использовании земель лесного фонда;
• Сведения о состоянии мелиорируемых земель.

       Важным  компонентом государственного земельного кадастра федерального уровня является блок данных об административно-территориальных  границах субъектов Российской Федерации, а также территориальных зонах, пересекающих границы двух или более субъектов РФ. Подведомственными организациями Росземкадастра разработан перечень таких территориальных зон, на основе которого осуществляется сбор сведений о них.

       Росземкадастр и его территориальными органами осуществляется работа по обеспечению  проведения кадастрового зонирования территории страны в целях присвоения земельным участкам уникальных кадастровых номеров, позволяющих однозначно идентифицировать каждый земельный участок.

       Для обеспечения эффективного функционирования системы государственного земельного кадастра при земельных комитетах субъектов Российской Федерации создаются специализированные организационные структуры - земельные кадастровые палаты, на которые возлагаются функции создания и ведения автоматизированного кадастра, а также обеспечения межведомственного взаимодействия в данной области.¹⁴