За  отчетный период общая площадь земель фонда перераспределения увеличилась на 5,0 млн. га и на отчетную дату составила 39,9 млн. га, при этом площадь сельскохозяйственных угодий, вошедших в фонд перераспределения, увеличилась на 1,1 млн. га, приложение 9.

     В целом площадь категории земель сельскохозяйственного назначения в РФ по сравнению с предшествующим годом увеличилась на 586,0 тыс. га.

     В отчетном году повсеместно отмечался  добровольный отказ сельскохозяйственных предприятий, крестьянских хозяйств и других производителей сельскохозяйственной продукции от предоставленных им ранее земель, связанный с их неудовлетворительным экономическим состоянием. Как и прежде, ликвидировались сельскохозяйственные предприятия, крестьянские хозяйства. При этом часто нерешенным оставался вопрос дальнейшей судьбы земельных участков. Вследствие этого, в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ) сведения о таких земельных участках продолжали учитываться как земли сельскохозяйственного назначения, используемые теми или иными юридическими и физическими лицами для сельскохозяйственного производства. По данным статистических наблюдений общая площадь земельных участков ликвидированных в результате банкротства сельскохозяйственных предприятий, но числящихся за предприятиями в ЕГРЗ, на отчетную дату составила 6,2 млн. га.

     Земли данной категории в установленном  порядке отводились под строительство новых и расширение территории уже действующих предприятий промышленности, транспорта и связи. Из состава земель сельскохозяйственного назначения передавались участки лесохозяйственным предприятиям для целей лесоразведения. За счет земель сельскохозяйственного назначения увеличили в прошлом году свои площади также предприятия и организации, занимающиеся природоохранной деятельностью. Осуществлялся отвод земель сельскохозяйственного назначения и для других несельскохозяйственных целей. Всего за отчетный год предоставлено 35,0 тыс. га для нужд, не связанных с сельским хозяйством, из них сельскохозяйственных угодий – 20,8 тыс. га.

     Площадь сельскохозяйственных угодий в составе  данной категории земель составила 194,4 млн. га, приложение 10. Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения составила 207,2 млн. га. Это – земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, защитными древесно-кустарниковыми насаждениями, замкнутыми водоемами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства. В настоящее время в состав угодий данной категории включены земельные участки, занятые участками леса, находящиеся в постоянном пользовании сельскохозяйственных предприятий, а также земельные участки под водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель. На протяжении отчетного года в целях соблюдения требований Лесного кодекса РФ велись работы по прекращению права постоянного пользования у сельскохозяйственных предприятий на земельные участки, покрытые лесом, и передаче этих массивов в ведение лесхозов, в результате площадь лесных земель уменьшилась на 87,3 тыс. га. Земли, предоставленные для северного оленеводства, в составе земель сельскохозяйственного назначения занимали 105,7 млн. га. Значительная их часть – это лесные земли, которые со временем могут быть выведены из состава земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями лесного и земельного законодательства. В сравнении с прошлым годом площадь земель, используемых сельскохозяйственными предприятиями для оленеводства, увеличилась на 3,3 млн. га в результате перевода их из категории земель запаса. Данный факт повлиял на увеличение площади лесных земель (на 37,9 тыс. га) в категории земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому в целом доля земельных участков, покрытых лесом, в категории остается по-прежнему высокой и составляет 10,1% (40,6 млн. га). По состоянию на 1 января 2010 года в составе категории земель сельскохозяйственного назначения доля сельскохозяйственных угодий в 23 субъектах РФ составила более 90%, приложение 11. Самое большое количество сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения наблюдалось в Оренбургской и Саратовской областях (более 95 %)

     В целом по РФ площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни – 4948,25 тыс. га, или 82% от площади неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в РФ. Не по целевому назначению использовалось 171,89 тыс. га сельскохозяйственных угодий.

     В целом по РФ было вовлечено в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель 1490,43 тыс. га, что составляет 24,7% от общей площади неиспользованных сельскохозяйственных угодий в целом по РФ.

     В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного  назначения, пока вовлечено не более  пяти процентов земель. Однако сейчас ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям - в крестьянские и личные подсобные хозяйства.

     Большинство сельскохозяйственных организаций не имеют финансовых возможностей для того, чтобы подготовить карты земельных участков, оплатить работу по оформлению сделок с собственниками земельных долей и участков. Как правило, доходы этих организаций не позволяют им платить высокую арендную плату или купить земельные доли и участки. Гораздо чаще такие траты могут себе позволить те, кто планирует вести на этих землях строительство.

     Формально сельскохозяйственные земли защищены от использования для строительства, но на практике можно наблюдать многочисленные случаи их перевода в земли поселений. Пока такой перевод возможен, пока затраты на него ниже, чем выгоды, которые можно получить от строительства, земля будет выводиться из сельскохозяйственного оборота.

     В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни  – 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям — в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит дилемма:  разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает.

2.2.Сравнительный  анализ земельных  ресурсов сельскохозяйственного  назначения в Европе и России

     Площадь земель сельскохозяйственного назначения в РФ составляет более 168 млн.га и сопоставима с площадью аналогичных земель в 25 странах Евросоюза вместе взятых, приложение 12.

     Суммарно в странах Евросоюза данные площади составляют около 40% общей территории стран, в России доля сельскохозяйственных земель не превышает и 10% объема российской территории, приложение 13. При этом площадь только сельскохозяйственных земель в России в три раза больше, чем общая территория Франции – крупнейшей страны Евросоюза. Франция входит в пятерку ведущих стран - мировых экспортеров продукции сельского хозяйства, более половины ее территории занимают пашни и пастбища. При этом Россия входит в пятерку ведущих стран-импортеров готовой продовольственной продукции. Основную часть сельскохозяйственных земель и в России, и в странах Евросоюза составляет пашня, приложение 14.

     Структура сельскохозяйственных угодий России сопоставима  со среднеевропейской структурой: около 60% земель составляет пашня, около 30% - пастбища, приложение 15. Несмотря на столь масштабные сельскохозяйственные угодья, эффективность использования земельных ресурсов в России на самом низком уровне по сравнению со странами Европы, приложение 16. 

     В среднем страны ЕС зарабатывают в 7 раз больше с 1 гектара площади, чем  Россия. При условии достижения общеевропейского уровня эффективности использования земельных ресурсов РФ, объем производства сельскохозяйственной продукции в РФ может превысить суммарный объем производства во всей Европе, а Россия - войти в тройку ведущих мировых производителей-экспортеров сельхозпродукции. С учетом более низкой плотности населения в России по сравнению с европейскими странами, объем производства сельскохозяйственной продукции в пересчете на 1 жителя РФ только в 2 раза ниже, чем в среднем по 25 странам Европейского Союза. В среднем по ЕС и по России удельный вес сельскохозяйственного производства в экономике сопоставим и составляет 4-5% ВВП, приложение 17.  Объем производства сельскохозяйственной продукции на 1 жителя в России сопоставим с аналогичными показателями в Латвии и Словакии. При этом, например, уровень эффективности использования земельных ресурсов в Словакии более чем в 3 раза превышает российский. Общее количество занятых в российском сельском хозяйстве составляет 6,8 млн. человек, а суммарно в 25 странах Евросоюза – 9,5 млн. человек. Однако следует учесть, что производительность труда персонала, занятого в сельском хозяйстве европейских стран в среднем более чем в 5 раз превышает российский уровень. Соответственно, общий абсолютный объем производимой в России продукции, несмотря на сопоставимые площади сельскохозяйственных угодий, ниже европейского в 7 раз приложение 18.

     Аналогичное количество земли на 1 занятого в  отрасли позволяет Чехии производить в 4 раза больше продукции на 1 работника, а Эстонии и Венгрии - более чем в 2 раза. А такой же, как в России, уровень производства с/х продукции на 1 работника отрасли Литва и Польша достигает на угодьях, в 2 – 3,5 раза меньших по площади. Отставание от ведущих европейских стран (Франции, Германии, Великобритании) еще более значительно. Уровень эффективности использования земельных ресурсов и производительность труда в самих европейских странах значительно отличается. Но при этом наилучшие показатели наблюдаются у ведущих стран, которые не являются аграрными. Например, около 10% сельскохозяйственных земель Европы составляют земли Польши. При этом польская экономика производит только 5% общеевропейского объема с/х продукции. Такой же размер угодий позволяет Италии обеспечивать 15% всего объема сельскохозяйственного производства Европы. Значительно отличается по странам и стоимость земельных угодий, но при сравнении эффективности использования земельных ресурсов со среднерыночной стоимостью пашни и пастбищ, разброс по государствам не столь значителен. В среднем по европейским странам на 100 евро стоимости 1 гектара земли объем производства сельхозпродукции составляет 15 евро на гектар в год, по России – 10 евро, приложение 19. Показатель эффективности использования земельных ресурсов для России только в 1,5 раза ниже общеевропейского при уровне производства на единицу площади в 7 раз ниже среднеевропейского. Это означает, что даже в условиях крайне неэффективного использования земельных ресурсов и низкой производительности труда в сельском хозяйстве, стоимость российской земли сельскохозяйственного назначения как минимум в 3-5 раз занижена. 

     Рассмотрим  структуру рынка земли в странах  Европы и ее изменение в период 1995-2009 гг., приложение 20. Практически во всех странах с 1995 г. по 2009 г. наблюдается увеличение количества владельцев крупных участков площадью более 50 га за счет участков других категорий, особенно размером меньше 5 га. И только Великобритания имеет обратную тенденцию. Наиболее неконсолидированными являются земли Восточной Европы. В таких странах, как Болгария, Румыния, Венгрия и Словакия более 90% земельных участков по количеству владельцев составляют участки размером до 5 гектар. Страны Восточной Европы ожидает консолидация владельцев земли, приложение 21.  Основную часть земельных участков в России составляю участки площадью более 50 га. Это связано с тем, что основная часть участков находится все еще в государственной и муниципальной собственности – 68,7%, в собственности граждан находится 29,9% земли с/х назначения, а в собственности юридических лиц – только 1,4%, приложение 22. При этом Россия имеет уникальную комбинацию участков разных размеров, которая может существенно облегчить крупным игрокам консолидацию с/х земель, приложение 23.

     Таким образом, площадь российских земель сельскохозяйственного назначения сопоставима с суммарной площадью аналогичных земель 25 стран Евросоюза. При этом в среднем по европейским странам сельхозугодия занимают 40-50% общей территории стран, в то время как в РФ – не более 10%.  Эффективность использования земельных ресурсов и производительность труда в сельском хозяйстве европейских стран в 5-7 раз превышает российский уровень. Земля в России даже с учетом крайне низкой эффективности ее использования значительно недооценена, как минимум в 3-5 раз. В ближайшее время можно прогнозировать процесс консолидации земель Восточной Европы (Болгария, Румыния, Венгрия, Словакия). Основные земельные угодья в России находятся пока в собственности государства и муниципалитетов. При этом в России достаточно равномерно представлен весь спектр земельных участков разных размеров.

3. Российский земельный рынок: проблемы и решения.

3.1.Пути  совершенствования  земельного рынка.

     Российское  землепользование уникально в мире по своим масштабам, оно отличается глубокой и многомерной региональной дифференциацией по природно-климатическим условиям, степени антропогенного освоения, уровню урбанизации и индустриализации, разнообразию населяющих различные территории страны национально-этнических групп. Отсюда понятно, с каким необычайно сложным, жизненно важным фактором общественного воспроизводства мы имеем дело, насколько опасно оставлять его вне сферы государственного управления и как необходимо срочно восстановить такое управление в максимально полном объеме.

     Для эффективного управления земельно-недвижимым достоянием России, бесспорно, требуется орган, который осуществлял бы общегосударственную координацию деятельности в данной сфере, занимался комплексным, системным решением возникающих здесь крупных хозяйственных проблем.

     В конечном счете, задача состоит в том, чтобы радикально пересмотреть концепцию управления земельно-недвижимым комплексом, выявить механизмы его воздействия на эффективность экономического развития регионов и страны в целом. Представляется необходимым на принципиально новой концептуальной основе создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса, которое должно будет заниматься институциональным, инфраструктурным и экономическим обеспечением процесса формирования нового земельного строя в России и комплексного освоения совокупного земельно-недвижимого экономического ресурса. В составе такого министерства должны быть соответствующие службы и агентства, специализированные на оказании услуг по созданию полноценной информационной базы о земельно-недвижимом ресурсе, ее использованию в прогнозах, программах и проектах развития земельно-недвижимых объектов. Параллельно с системой государственного управления следует стимулировать в установленных границах участие в управлении и негосударственных организаций разных типов и форм собственности.