Для определения, насколько одни земли  лучше или хуже других, необходимо рассчитывать средневзвешенный балл качества земель. Совокупные почвенные баллы земель по сельскохозяйственным предприятиям и в целом по району используются при денежной оценке земельных угодий, определении величины земельного налога и размеров арендной платы за землю⁴⁶.

       2. Определение цены земли на  основе дифференциальной ренты,  нормативной урожайности и почвенно-экологического индекса⁴⁷.

       При монополии на землю как на объект хозяйствования образуется земельная дифференциальная рента, которая поступает в бюджет государства через механизм цен, платежи и налоги с чистого дохода сельскохозяйственных предприятий. Экономическая сущность дифференциальной ренты проявляется в получении избыточного прибавочного продукта. Земельная рента является экономической формой реализации собственности на землю и поэтому может быть использована при определении цены земли. Дифференциальная рента определяется на единицу площади как разница между стоимостью продукции растениеводства в ценах реализации и индивидуальной ценой производства⁴⁸.

       Норма прибыли, которая исчисляется как  отношение всей прибыли, полученной от реализации продукции растениеводства, к наличию основных и оборотных фондов, определяет индивидуальную цену производства. При оценке земли также необходимо учитывать сельскохозяйственную продуктивность климата, которая может быть представлена как функция многих агроклиматических факторов. Формула почвенно-экологического индекса (ПЭИ) позволяет учесть особенности климата и почвенного покрова данной территории⁴⁹:

                                                (2)

       где V - объемная масса почвы в среднем для метрового слоя, г/см;  n₀ - полезный (безбалластный) объем почвы в метровом слое; t >10 - среднегодовая сумма температур более 10⁰ С; К_{у -} коэффициент увлажнения; К_к - коэффициент континентальности. Величина К представляет собой отношение среднегодового количества осадков к среднегодовой испаряемости. Среднемесячные величины испаряемости определяются по формуле:

                                                     (3)

       где t° - среднемесячная температура воздуха; d - среднемесячная относительная влажность воздуха (по справочным данным). На основе вышеописанных показателей определяется размер ежегодного земельного налога за пользование 1 га пашни.

       3. Определение цены земли на  основе капитализации чистого  дохода.

       В этом случае цена земли определяется по формуле

                                                              (4)

       где - ожидаемый чистый доход от основных сельскохозяйственных культур с единицы земельной площади за период лет; t - период лет; r - банковский процент за пользование долгосрочным кредитом.

       Определение цены сельскохозяйственных угодий, установление величины земельного налога за землепользование - проблема не только экономическая, но и политическая, так как в условиях многообразия форм собственности и организации производства она связана с характером производственных отношений, с проблемой создания регулируемого рынка в его взаимосвязи с мировым, а также с государственной финансовой политикой и решением важнейших социально-экономических проблем⁵⁰.

       В настоящее время в России завершен четвертый этап земельно-оценочных работ⁵¹. Результаты этих исследований, наряду с другими данными Земельного кадастра, значительно облегчают реализацию поставленной задачи — определение цены земельных ресурсов. Одним из основных показателей земельно-оценочных работ является нормативная урожайность, которая позволяет определить в натуральном выражении дифференциальную ренту 1, связанную с различиями в агроклиматическом потенциале земель⁵². Цена 1 га пашни на основе нормативной урожайности по основным или ведущей сельскохозяйственной культуре до каждому району области (края, республики) определяется по формуле⁵³:

                                   Ц_пр=Ц_поб * У_п :У_поб ,                                                           (5)

       где Ц_пр - цена 1 га пашни в районе, руб.; Ц_поб - цена 1 га пашни по региону, руб.; У_{п -} нормативная урожайность основных или ведущей сельскохозяйственной культуры по району, ц/га; У_{поб -} нормативная урожайность основных или ведущей сельскохозяйственной культуры по области, ц/га.

       Методический  подход к стоимостной оценке земли  на основе капитализации чистого  дохода эффективен на всех уровнях  управления. Однако этот метод приемлем лишь при наличии стабильной финансово-экономической  системы в стране⁵⁴.

       В экономически развитых странах цены внутреннего рынка на сельскохозяйственную продукцию тесно связаны с мировыми, причем в них заложены общественно необходимые затраты труда на производство сельскохозяйственной продукции на худших землях, средняя норма прибыли на вложенный капитал, цены на земельные ресурсы с учетом их экономического плодородия и местонахождения, учтенные через арендную плату за их использование⁵⁵.

       Цена  земли определяется на основе оптимального срока аренды земли, средней учетной ставки банковского долгосрочного кредита по курсу и чистой прибыли (дохода), получаемой от реализации основных продуктов земледелия, на котором специализируется данный регион.

       При определении цены земельных ресурсов наиболее часто используется методический подход на основе капитализации чистого дохода. Для кадастровой оценки стоимости сельскохозяйственных угодий методические подходы могут быть следующими.

       Для получения достоверных данных доходности ведения сельскохозяйственного производства на землях различного качества и местоположения, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий, которая является составной частью Государственного земельного кадастра РФ.

       Размер дифференциальной ренты определяется как разница между ценой производства продукта в худших условиях и индивидуальной ценой. Замыкающими называют относительно худшие условия, в которых признано целесообразным производство товара в силу общественных потребностей⁵⁶. Расчет рентных доходов рекомендуется проводить не по каждому отдельному продукту, а в целом по совокупности товарных отраслей. В целом для товаропроизводителя учитывают как объективные условия производства, так и его результаты⁵⁷.

       Производство товарного продукта обеспечивается одновременным действием разнокачественных факторов. Степень влияния каждого отдельного фактора и их совокупного действия на результаты товарного производства рассчитывается на основе корреляционно-регрессионного анализа, путем моделирования уравнения регрессии, коэффициенты регрессии которого показывают меру влияния соответствующего фактора на выход товарной продукции.

       Эти коэффициенты служат основой для  расчетов первой составляющей рентных доходов - прироста выручки за счет рентных факторов⁵⁸.

       Показатель  влияния рентных факторов на уровень  себестоимости товарной продукции также оценивается на основе метода корреляционно-регрессионного анализа.

       Модель  учитывает оценку качества земель по окупаемости затрат по хозяйству и среднеобластную; уровень использования ресурсов соответственно по хозяйству и в среднем по области; характеристика местоположения хозяйства и среднеобластное значение этого показателя - средневзвешенное расстояние перевозок товарной продукции до рынков сбыта; среднеобластное значение себестоимости единицы общего объема товарной продукции; коэффициенты регрессии показывают меру влияния соответствующего фактора на уровень себестоимости.

       По  этим оценкам рассчитывается нормальная себестоимость товарной продукции каждого хозяйства и для замыкающих условий. Разница между этими величинами, взвешенная на нормальные объемы товарной продукции, определяет экономию средств от снижения себестоимости. Дифференциальная рента  в целом определяется по двум составляющим - приросту выручки от реализации сельскохозяйственной продукции и экономии затрат но производство, обеспечиваемых за счет рентных факторов.

       В связи с ростом себестоимости  и цен реализации сельскохозяйственной продукции целесообразно корректировать величину земельной ренты, полученной в расчетах по среднегодовым данным.

       Для этого по каждому сельскохозяйственному  предприятию рассчитывают агрегированные индексы себестоимости и цен товарной продукции, а также корректируют размер ренты при других вариантах цен товарную продукцию.

       Размер  ренты по видам сельхозугодий  определяют на основе индексов рентообразующих факторов.

       Затем средние размеры рентного дохода дифференцируют по видам сельхозугодий: прирост выручки - по индексу оценки земли, рассчитанному по нормальному выходу кормовых единиц; экономия затрат - по соответствующему индексу окупаемости затрат в расчете на гектар, приложение 3.

       Оценка  стоимости земли должна учитывать необходимость создания нормальных условий воспроизводства не только для хозяйств, находящихся в средних и лучших по уровню рентных факторов условиях, но и худших.

       Поэтому для расчета опенки стоимости сельскохозяйственных угодий вначале рассчитывают цену товарного продукта для замыкающих условий по формуле⁵⁹:

       Цз = Нз х (1 +Рз: 100),                                                        (6)

       где Цз — выручка (цена) на единицу товарной продукции; Нз — нормальная себестоимость единицы товарной продукции: Рз — нормативный уровень совокупной рентабельности.

       При расчетах цены товарного продукта исходят из того, что уровень совокупной рентабельности и в замыкающих условиях должен как минимум обеспечивать простое воспроизводство. Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основе данных о нормальной прибыли по замыкающим условиям, ренты и нормы капитализации.

       В качестве приближенного верхнего значения нормы капитализации может приниматься величина ставки Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года. Значением нижней границы может служить ставка 2,5% годовых. Расчет опенки стоимости сельскохозяйственных угодий для хозяйства выполняется по формуле⁶⁰:

       Z=(R+D) : i x 100,                                                              (7)

       где Z — оценка стоимости земли; R — относимая на землю нормальная прибыль по замыкающим условиям; D — рента; i — норма капитализации дохода, %. Схема расчетов приведена в приложении 4. Аналогично проводят расчеты по другим видам сельхозугодий, в том числе учитывающие мелиоративное состояние сельскохозяйственных земель.

       Таким образом, в связи с тем, что оценка земли в нашей стране до перехода к рыночным отношениям не практиковалась, в условиях формирования рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных участков.

     2.Современное состояние земельного рынка РФ

     2.1.Анализ земельного рынка в современных условиях

     Важную  роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса РФ играет решение вопроса о земельной  собственности в рыночном земельном обороте. В самом общем виде под земельным оборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Земельный оборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. Изменяющиеся из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности. В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный земельный оборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований. Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного земельного оборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры земельного оборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.