Поэтому общественной ценой производства выступает  цена производства продукции в относительно худших условиях ведения сельского хозяйства. Реализация продукции по общественной цене производства обеспечивает арендаторам, использующим худшие земли, возмещение издержек производства и получение средней прибыли. А арендаторам лучших и средних земель, у которых индивидуальные затраты будут ниже общественных - еще и сверхприбыль. Она и передается в виде ренты землевладельцу¹⁷.

     Земельная рента - это плата за пользование землей, как результат ее ограниченности. Она выступает как разность между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучших или средних землях. Поэтому и рента этого вида носит название дифференциальной, т.е. разностной¹⁸.

     Различаются лучшие (А), средние (В) и худшие (С) участки земли. Рассмотрим это на примере, приложение 1¹⁹.

     С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство²⁰.

     Точно также сверхприбыль возникает и  из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически  выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителям с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль²¹.

     Таким образом, дифференциальная земельная  рента I связана с естественным плодородием земли и местоположению участков²².

     Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II²³. Ее формирование можно представить следующим образом, приложение 2.

     Фактически  указанная рента может присваиваться  пользователем земли до тех пор, пока остается в силе арендный договор. Но по окончании действия договора положение дел меняется: земельный собственник учтет повысившееся плодородие земли и потребует повышения арендной платы. Вот почему арендатор требует долгосрочных арендных договоров. Если земельный собственник продает землю по окончании срока договора, он продает не только землю, но и вложения капитала, которые были осуществлены другими²⁴.

     Дифференциация  величин земельной ренты выполняет  важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными различными сферами их использования. Как и собственник, так и арендатор земли заинтересованы в максимальной выгодности использования данного участка, при условии, что доход, связанный с эффективностью их выбора и действий, будет ими же присваиваться²⁵.

     Таким образом, дифференциальная рента - это  доход, полученный в результате использования  ресурсов (с неэластичным предложением) более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению²⁶.

     Различия  между двумя видами ренты состоят в следующем.

     Первое  различие состоит в том, что дифференциальная рента I возникает еще на основе экстенсивного  ведения сельского хозяйства, тогда  как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации сельскохозяйственного производства. Отсюда следует, что дифференциальная рента I исторически предшествует дифференциальной ренте II²⁷.

     Второе  различие между рентами заключается  в их получателях. Дифференциальная рента I целиком присваивается земельным собственником, тогда как дифференциальная рента II частично и временно присваивается арендатором²⁸.

     Кроме монополий хозяйствования на земле  существует монополия частной собственности на землю. Она заключается в том, что земля монополизирована как объект собственности, и владелец земли решает, дать или не дать право арендатору приложить капитал к его земле. Владелец даже худшего участка не отдаст в аренду землю бесплатно. Монополия частной собственности на землю порождает абсолютную земельную ренту, уплачиваемую за пользование любой землей, какого бы качества она не была. Это приводит к тому, что цены сельскохозяйственных продуктов поднимаются выше общественной цены производства, в результате даже на худших участках земли получается добавочная прибыль, которая превращается в абсолютную ренту²⁹.

     Кроме дифференциальной и абсолютной рент в некоторых случаях может  существовать монопольная рента³⁰. Это имеет место тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственной продукции, производимой в ограниченных количествах, устанавливается монопольная цена, превышающая их стоимость.

     Между монопольной и абсолютной рентой имеется существенное различие: если абсолютная рента получается со всех земель, то монопольная рента – только с очень немногих участков.

     Таким образом, рост производства сельскохозяйственной продукции может происходить и за счет более интенсивной обработки одних и тех же земель, дополнительных затрат капитала на машины, химические удобрения, ирригацию и мелиорацию почвы и т.д. При этом будет проявляться принцип убывающей производительности данного фактора производства: первое вложение может определять наивысшую производительность труда, второе – несколько меньшую, третье – еще меньшую. Но сути дела это не меняет – урожайность участка повысится, возникнет добавочная прибыль от дополнительных капиталовложений.

1.3.Цена земли

     В развитом рыночном хозяйстве земля  является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но цену имеет. Что же лежит в основе «цены земли»? Земля продается как носительница дохода. Продается ее способность приносить ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть капитализированная рента, а ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве³¹.

     При продаже участка его собственник заботиться о том, чтобы не потерять рентный доход³². Он соглашается продать землю за такую сумму, которая, будучи положена в банк или превращенная в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное помещение своего капитала, своей собственности³³.

     При прочих равных условиях именно величина ренты определяет цену земли. Она  прямо пропорциональна размеру  ренты и обратно пропорциональна  норме ссудного процента. Формула цены земли имеет следующий вид³⁴:

                     Земельная рента

      Цена земли =   · 100%                                                               (1)

                     Норма ссудного процента 

     Таким образом, цена земли есть капитализированная земельная рента.

     Помимо  того, что цена земли зависит от ренты и банковского процента, ее уровень зависит от таких факторов, как спрос и предложение на рынке земельных ресурсов³⁵.

     В условия капитализма цена земли  имеет тенденцию к росту, нередко  прерываемую в периоды экономических кризисов³⁶. Это связано не только с динамикой нормы ссудного процента, сколько с увеличением ренты. Особенно быстро растет доход с городских земельных участков. Монопольная рента с участков земли, где производятся уникальные продукты или где добываются редкие полезные ископаемые, также способствует быстрому росту цен на эти участки³⁷.

     Одновременно  для рынка сельскохозяйственной земли следует учитывать наличие неэластичности спроса на сельскохозяйственную продукцию, что обусловлено возникновением проблемы низких доходов в самом аграрном секторе, так как увеличение производства сельскохозяйственной продукции, ее дополнительный рост влекут за собой быстрое снижение ее предельной полезности. Это отражается и на снижении цен на сельскохозяйственные продукции³⁸.

     Условия же образования городской ренты  гораздо сложнее. Городская земля выступает в более разнообразных формах использования: и как средство производства, и как среда жизнедеятельности, как условие размещения жилой, общественной и промышленной застройки, а также как базис для формирования рекреационной среды, среды для отдыха³⁹.

     При этом каждый из видов функционального  использования городской территории проявляется в большом разнообразии типов.

     Перепад ценностных показателей как разность между ценой лучшего и худшего  участков в большей мере соотносится  с величиной города. Ценностные разности по признакам проявления дифференциальной ренты даже в сравнительно небольших городах могут превышать минимальный ценностный уровень в 10-20 раз и более. В крупных и крупнейших городах показатель превышения цены земли достигает сотенных и тысячных соотношений⁴⁰.

     Таким образом, формирование полноценного рынка земли в России только начинается после многих лет отсутствия частной собственности на землю и на фоне острых политических, теоретических дебатов о степени доступности земель различного назначения частным лицам, об угрозе концентрации национального богатства в собственности узкой группы общества и возможности паразитизма на этой собственности.

1.4.Оценка сельскохозяйственных земель

       При оценке земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, в зависимости от того, для каких целей производится оценка земельных ресурсов, изменяются и методические подходы⁴¹. Так, например, если земля изымается из сельскохозяйственного оборота, нужно учитывать величину сопряженных капитальных вложений, дополнительных затрат на проведение рекультивации и окультуривания почв на площади отвода, величину и стоимость недополученной продукции за период изъятия земель из сельскохозяйственного оборота и т. п. Расчет величины сопряженных капитальных вложений при использовании земли для объектов строительства или добычи полезных ископаемых, строительного материала, выполняется с учетом фактора времени, структуры сельскохозяйственных угодий и региональных особенностей. Оценка земли производится на основе бонитета (качества земли), определяемого в баллах по данным земельно-оценочных работ, проведенных системой институтов по регионам и отдельным сельскохозяйственным предприятиям⁴². В качестве экономического параметра качества (бонитета) почв принят размер производимого в сельском хозяйстве национального дохода, отнесенный к приведенной сопоставимой площади почвы с учетом ее качества и расчетного срока, на который земля изымается из сельскохозяйственного оборота. Для денежной оценки земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, в условиях перехода к рыночной экономике предлагаются два методических подхода⁴³.

       1. Определение цены земли на  основе средневзвешенных баллонное  качества⁴⁴.

       За  базовую денежную оценку земли сельскохозяйственных предприятий в этом случае приняты нормативная урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность кормовых угодий, рассматриваемые при оценке земель как функция экономических, почвенных и климатических факторов. Поэтому по каждому хозяйству собирается и обрабатывается следующая информация: средние значения признаков и свойств почв, продуктивности кормовых угодий, полученные по данным почвенно-климатических обследований; средние многолетние данные по температуре воздуха, количеству осадков в год и пр.; среднегодовые показатели по урожайности сельскохозяйственных культур, затратам труда, стоимости силовых и рабочих машин, количеству внесенных минеральных и органических удобрений, стоимости тракторов, комбайнов и других сельскохозяйственных машин на 1 га посева, количеству работников растениеводства, приходящихся на 100 га культивируемой площади, и другие показатели. В результате по каждому земельно-оценочному району для основных сельскохозяйственных культур рассчитывают уравнения регрессии урожайности, которые применяют для получения нормативной урожайности зерновых по району. Так как в большинстве регионов Российской Федерации доля пашни под зерновыми культурами составляет до 70% , то при денежной оценке земельных ресурсов такой подход вполне приемлем. В специализированных районах оценка земли производится по ведущей культуре⁴⁵.