Развитие системы ипотечного кредитования в России

-Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием

занимаемых  должностей (для заёмщика и членов его семьи).

-Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).

-Контракт с работодателем (если имеется).

-Документы, подтверждающие образование.

           Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода заёмщика.

         Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1.120 его части. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование

фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из

расчета 10% в год.

         Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет (120 месяцев).

Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по

погашению кредита (в долларах) следующий:

В 1-й  месяц пользования кредитом:

сумма погашения кредита = 10 000 . 120 = 83,3

процент за кредит = 10 000 х 10% . 12 = 83,3

суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6

Во 2-й  месяц пользования кредитом:

сумма погашения кредита = 10 000 . 120 = 83,3

процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% . 12 = 82,6

суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.

В последний  месяц (в конце 10-го года) суммарный  платеж по кредиту

составит: 83,3 + 83,3 х 10% . 12 = 83,99

            Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.

Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик  внёс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования кредитом.

          Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) * 10% . 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита = 10 000 . 120 = 83,3).

Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):

сумма погашения кредита = 10 000 . 120 = 83,3

процент за кредит = 76,4

суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.

      Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по

процентам за кредит.

       Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл., сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 . 0,35 = 476 долл. в месяц.

           С увеличением величины кредита пропорционально растет ежемесячный суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи. Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит 166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл.

           Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2.

           Дополнительные расходы заёмщика:

оценка  приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.; нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы стоимости квартиры по договору;

регистрация договора купли-продажи и ипотеки  в Комитете муниципального

жилья - до 3000 руб.; страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости; экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта; услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.

           Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских

фирм, услуги которых составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры.

          Деятельность Инвестсбербанка показала, что в Москве очень много желающих получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают предприниматели, юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм, аудиторы, директора крупных предприятий.

             В марте 1999 года, после утверждения Московской городской думой бюджета, были выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и начался резкий подъём активности обращений граждан в Инвестсбербанк за ипотечными кредитами.

           K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.

             Работа Инвестсбербанка постоянно и широко освещается в СМИ и находит одобрение московской общественности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРАВОВОГО МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

          В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них: отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования, отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу, несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

           С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем: уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,

 обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

         Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

         В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

           Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении,

приобретенном с помощью кредита и находящемся  в залоге.

          Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если: жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

             В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.

            Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

            Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

             Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

            Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

            С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

            Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

           Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

           Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства.

           Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

          Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством.          Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.