Развитие системы ипотечного кредитования в России

           По Московской ипотечной программе Правительством Москвы пока уполномочены работать 4 банка: Банк Москвы, Московский банк Сбербанка РФ, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, который был включен в число банков, уполномоченных Правительством Москвы для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов заёмщикам в рамках Московской ипотечной программы распоряжением 915-РМ Мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г.

          Для осуществления работы по выдаче ипотечных кредитов в Инвестсбербанке создано все необходимое: разработаны и внедрены соответствующие технологии, отработано нормативно-правовое обеспечение, созданы документационная база, информационное сопровождение, механизмы по экспертизе выдаваемых кредитов и

сопровождению их государственной регистрации.

        K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили

заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет

Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности

кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.

2.2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ТРЕБОВАНИЯ К ЗАЕМЩИКУ.

       Основные условия ипотечного кредитования:

-Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика

(инвестиционный  договор, договор переуступки  права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).

-Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под

фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.

-Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.

-Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1.120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.

-Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается. Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при оформлении залога.

-Налоговые льготы.

Заёмщик ипотечного кредита имеет право  на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.

          Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом

экономия  сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту требования к заёмщику и покупаемому жилью.

          Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она

предназначена только для физических лиц с московской пропиской

(регистрацией).

         Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке

собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность

потенциального  заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.

           Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

-наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

-наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;

-расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30%

-совокупного дохода заемщика или его семьи;

-приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи; стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.

Дополнительные  факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком

учитываются следующие положительные факторы:

-наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);

-наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);

-наличие поручительств от платёжеспособных организаций; документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);

-положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).

           При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.

          Риски и ответственность заёмщика.

          При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами:

1) неплатёжеспособностью  банка и

2) неплатёжеспособностью  заёмщика.

1) Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до

момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки,

которые стали уполномоченными банками  Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.

          После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становится

собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик.

           В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

          В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2). Если  заёмщик и его семья становятся  неплатёжеспособными и перестают

ежемесячно  выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

             Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

             Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный

отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма.

2.3. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ БАНКА И ЗАЕМЩИКА. ПЛАТЕЖИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ.

       Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники  Банка анализируют информацию  о заёмщике, проверяют его

кредитоспособность  и при положительном заключении выносят заявление

заёмщика  на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный  комитет приглашает заёмщика  на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик  открывает в Банке "Ипотечный"  счет и вносит на него

первоначальный  взнос в размере, согласованном  с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк  выдает заёмщику на руки Ипотечный  сертификат с указанием суммы

утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик  самостоятельно или с помощью  риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный  оценщик оценивает рыночную стоимость  выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После  проверки документов на приобретаемую  квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик,  продавец жилья и Банк заключают  трёхсторонний договор купли- продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк  перечисляет (или выдаёт с лицевого  счёта в наличной форме)

продавцу  жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик  заключает договор страхования  квартиры в пользу Банка.

12. Банк  уступает Московскому ипотечному  агентству право требования по

договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк  продолжает обслуживание заёмщика  в течение всего срока действия

кредитного  договора, т.е. в установленные соответствующим  графиком сроки

принимает от заёмщика все положенные выплаты  по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.

14. После  полного выполнения заёмщиком  своих обязательств по ипотеке

(погашение  долга по кредиту и выплата  процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

            Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий  получить кредит в рамках Московской ипотечной программы

заполняет в Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках,

выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие

документы:

-Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

-Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.

-Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).

-Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.

-Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.