1. Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Залоговая сделка была известна и в Московском государстве еще до ХVШ века. Уже в ХV веке можно встретить обозначение залога как «ввода» вещи в свой долг.

     В дореволюционном гражданском праве  допускалась модификация различных  видов залога: ручная закладная, закладная  и ипотека и обычный залог движимого имущества.

      В конце Х1Х - начале ХХ века было окончательно сформировано понятие имущества. По свидетельству Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с юридической точки  зрения выражалось, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности, в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании, совокупности обязательств, лежащих на нем.

      В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе.

      2. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ “О залоге”1. (Глава 2. Закон предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)) и Основными положениями о залоге недвижимого имущества ( ипотеке). В июле 1995 г. Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона 
“Об ипотеке (залоге “недвижимости)”. Этот проект ( развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке) не вносит изменений в отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона - повысить надежность и эффективность пользования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.

      3. Сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них – ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит – помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.

      4. Для активизации деятельности банков на рынке ипотечного кредитования реально рассмотреть следующие меры:

      внести  предложения в Банк России о неприменении нормативов ликвидности к стандартным  ипотечным кредитам в течение 30 дней с даты их выдачи;

      подготовить директиву представителям Правительства РФ в органах управления банков с государственным участием об установлении ежегодных на 2005-2010 гг. лимитов ипотечного кредитования в разрезе регионов и доведении их до Банка России и регионов России;

      ежеквартальное  раскрытие банками по форме, установленной регионам России совместно с Банком России, объемов ипотечного кредитования;

      рекомендовать банкам - первичным кредиторам, заключить  договора с агентством ипотечного жилищного  кредитования на период 2007-2010 гг. на рефинансирование стандартных закладных;

      рекомендовать банкам - инициаторам выпусков ипотечных  ценных бумаг, заключить договора с  Агентством Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК) на период 2007-2010 гг. на гарантированное  размещение траншей ипотечных ценных бумаг.

      В условиях динамично развивающегося рынка ипотечного кредитования Правительством России обеспечивается сбалансированная динамика спроса и предложения на рынке жилья в будущем. С целью недопущения роста жилищных цен при ограниченном предложении вторичного жилья увеличивается предложение жилья на первичном рынке. Правительством РФ дано направление на увеличение объема жилищного строительства к 2010 году до 80 млн. кв. м.[16]

      Общие перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам IV квартала 2010 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается. Стоит надеяться,что уже во I квартале 2011 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом и даже без него.

      Список используемой литературы:

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
2. Закон РФ "О залоге" от 29.05.1992 N 2872-1.
3. Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N28 " О концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации ".
5. Астапов Н.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика). - Деньги и кредит. - 2005 - №4.
6. Аюшева С. Почему буксует ипотека //Газета "эж-Юрист". - № 26. – 2 июля 2008, с. 6
7. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2005. № 11, с. 23-25.
8. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2004. № 1,с. 20-23.
9. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования //Деньги и кредит. - № 6. - 2004, с. 51-55.
10. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.//Эксперт. - №12. – 2005, с. 35-40.
11. Деньги, кредит и банки. Учебник / Под редакцией О.И. Лаврушина, 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика. 2004. – с. 433.
12. Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения//Финансы. – 2007 г. - №6. - с.17-30.
13. Захаров B.C. Кредит в системе управления экономикой. - М.: Финансы. 1999. - с. 91.
14. Ким Л.Г. Развитие ипотечных программ в регионах // Наука Удмуртии, Ижевск, 2006.- № 5.-С.84-94.
15. Ким Л.Г. Экономическое содержание и перспективы современной жилищной системы // Научный журнал Российского Государственного педагогического университета им. А.И. Герцена, выпуск «Аспирантские тетради» Спб., 2007.-№ 16 (40)-С. 117-119.
16. Лексис В. Кредит и банки. Пер. с нем. - М.: Перспектива. 1993. - с. 235.
17. Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Вопросы имущественной политики. 2005. N 1 (40), с. 154-166.
18. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // М.: Банковское дело. 2008 г., №3, с. 34-39.
19. Мартынова Т. Ипотека делает жилье недоступным //Банковское обозрение. - № 4. – 2006, с. 10-12.
20. Миронов А. М. Ипотечное кредитование: много денег мало жилья //Свое дело. - № 5. - 2008, с. 11-15.
21. Нечаев С. Ипотечные риски //Квадратный метр, 01 июня 2007, с. 4-6.
22. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития//Деньги и кредит. - № 10. – 2007, с. 24-29.
23. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России./Под ред. Н.Н.Рогожиной.– М.: Фонд "Институт экономики города", 2008. – 128 с.
24. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. - № 3. – 2007, с. 57-62.
25. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового рынка//Рынок ценных бумаг.- 2008.- № 4 (235).-с.28-30.
26. Столярова, А. В. Особенности формирования и реализации нормативной правовой базы регулирования рынка ипотечного  жилищного кредитования на уровне субъектов  Российской Федерации /А. В. Столярова. //Юрист. -2007. - № 6. - С. 47 – 53.
27.   Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2005. № 5. с. 20.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

      Договор ипотеки №___ 

Город  __________, «___»__________200_ г.

______________________, именуемое  в дальнейшем "Залогодержатель", в лице _____________________, действующего на основании ____________, с одной стороны,

   и граждане ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан ______________, "___"_________19__года), “___”_______19___ года рождения, зарегистрированный (ая) по адресу: ____________________, и ________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _______________, "__"______19__года), “___”________19___ года рождения, зарегистрированный (ая) по адресу: ________________________, являющиеся супругами (свидетельство о заключении брака серия ______, №______ от “___”_________ 19___года, выдано _________) именуемые в дальнейшем "Залогодатель", с другой стороны,  заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора
1. Залогодатель в обеспечение обязательств, по (наименование и реквизиты договора о предоставлении денежных средств) заключенному между ______________ и Залогодержателем (далее – Основной договор), передает  в залог Залогодержателю жилое помещение, расположенное по адресу: _______________, состоящее из ____ комнат, общей площадью ______, жилой площадью ________ (далее по тексту – Жилое помещение).
2. Стоимость Жилого помещения по соглашению Сторон составляет ______________ рублей.
3. Заложенное имущество остается у Залогодателя в его владении и пользовании.

1.3. Стороны договорились, что права Залогодержателя по настоящему Договору удостоверяются закладной.

1.4.  Основной договор заключен между Залогодержателем и гр.__________________ на следующих условиях:

      - Сумма предоставленных денежных средств – ________ рублей;

      - Цель предоставления денежных средств - ремонт жилого помещения, находящегося по адресу: __________________________, состоящего из ________ комнат,  общей площадью ___ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м., расположенного на ___ этаже ___ этажного дома (далее – Жилое помещение);

      - Срок возврата предоставленных денежных средств - __________________________ месяца, считая от даты фактического предоставления денежных средств.

      - Процентная ставка  -  ___ (____) % годовых.

      - Проценты начисляются на остаток суммы денежных средств, подлежащих возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления денежных средств, и по день окончательного срока уплаты денежных средств включительно.

      Процентным  периодом является период с первого  по последнее число каждого календарного месяца (обе даты включительно).

      -  Порядок возврата денежных средств и начисленных процентов:

      Платежи, кроме первого  и последнего, по возврату денежных средств и уплате начисленных процентов уплачиваются ежемесячно не позднее последнего числа каждого Процентного периода в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле: 

1.5. Право  собственности Залогодателя на  Жилое помещение удостоверено  Свидетельством о праве собственности №___ от "____"_____________года, выданным на основании _________________________________.

1.4.  Залогодатель информирует Залогодержателя  о том, что на день заключения  настоящего Договора вышеуказанное  Жилое помещение никому не  продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или  запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено.

2. Права и обязанности Сторон.

2.1. Залогодатель обязуется:

2.1.1. Не отчуждать  Жилое помещение, не осуществлять  его последующую ипотеку либо  иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

2.1.2. Не сдавать Жилое помещение  в наем, не передавать в безвозмездное  пользование либо иным образом  не обременять его имущественными  правами третьих лиц без предварительного  письменного согласия Залогодержателя.

2.1.3. Принимать  меры, необходимые для сохранения  заложенного Жилого помещения,  включая текущий и капитальный  ремонты.