Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе

      4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

      5. В совокупность источников залогового  права входят не только собственно  законодательные акты, но и указы  Президента РФ, постановления Правительства  РФ, законодательные акты субъектов  РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты: Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 N 370 "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"; Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"; Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180 "О жилищных кредитах".[18]

      Имущество является основным объектом в ипотечных  отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина “имущество”, то при заключении договора необходимо определять точное значение данного  термина путем его детального толкования.

      Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Moгyт быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

      Не  подлежат ипотеке земли, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств

      Оценка  земельного участка может быть установлена  в договоре об ипотеке не ниже его  нормативной цены Нормативная цена земли - это особый вид платы за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под залог банковского кредита.

      Часть первая Гражданского кодекса РФ внесла определенные изменения в правовое регулирование института залога. Залоговый кредитор традиционно имел преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества. Однако это право не является безусловным. Как более ранний закон "О залоге" (1992г.), так и первая часть ГК РФ содержат оговорку, что преимущественное право залогового кредитора действует за изъятиями, предусмотренными законом.

      Часть первая ГК вводит изменения также  в порядок обращения взыскания  на заложенное имущество. Ст.349 части  первой ГК допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. В одних случаях обращение взыскания возможно только по решению суда, в других - обращение взыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали иной порядок.

      По  общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда. Однако стороны вправе договориться об обращении взыскания на заложенную недвижимость без судебного решения.

      Предмет ипотеки. Определяется в договоре указанием  его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

      Должны  быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

      Если  предметом ипотеки является принадлежащее  залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в  договоре об ипотеке так же, как  если бы оно само являлось предметом  ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

      Оценки  предмета ипотеки. Определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с  соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 ФЗ “Об ипотеке” и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

      При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в  определенном им порядке.

      Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

      Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Должно быть названо в договоре об ипотеке  с указанием его суммы, основания  возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

      Если  обеспечиваемое ипотекой обязательство  подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие  определить эти размеры.

      Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”  устанавливает (ст. 10), что обязательным элементом формы договора об ипотеке  является его нотариальное удостоверение  и государственная регистрация. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Установленные требования к таким элементам договора, как нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке приведено ниже.

      Нотариальное  удостоверение договора об ипотеке:

      1) договор об ипотеке должен  быть нотариально удостоверен;

      2) договор, в котором отсутствуют  какие-либо данные, указанные в  ст.9 “Содержание договора об  ипотеке” ФЗ “Об ипотеке”, или  нарушены правила п.4 ст. 13 (условия,  при которых составление и  выдача закладной не допускается)  этого же Закона, не подлежит  нотариальному удостоверению в качестве договора об ипотеке;

      3) несоблюдение правил о нотариальном  удостоверении договора об ипотеке  влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;

      4) если в договоре об ипотеке  указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ “Об ипотеке” удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с частью второй п.З ст. 4 ФЗ “Об ипотеке”.

      Государственная регистрация договора об ипотеке:

      1) договор об ипотеке подлежит  государственной регистрации;

      2) договор, в котором отсутствуют  какие-либо данные, указанные в  ст.9 “Содержание договора об ипотеке”, или нарушены правила п.4 ст. 13 (условия, при которых составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке;

      3) несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;

      4) договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу  с момента его государственной  регистрации.[27]

      1.3 История ипотеки: отечественный и зарубежный опыт

      Ипотечные банки представляют собой специфический  банковский институт, возникший в  Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был  создан в 1770 г. (в Силезии). Это был  государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

      Методом привлечения денежных средств таких  банков были выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитии ипотечные банки в XIX и XX вв. стали  обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.

      Наибольшее  развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. {до 30-х гг.) в Германии, где  они были одними из наиболее развитых, уступая в мощи лишь коммерческим банкам. Они выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.

      В Германии в этот период действовали  так называемые судостроительные ипотечные  банки, предоставлявшие кредиты  судостроительным компаниям под  строящиеся суда. Одновременно в это же время были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. 
Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.

      Ипотека (от греч. hypotheke — залог, заклад) —  залог недвижимости, недвижимого  имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду).

      Негативное  воздействие на развитие ипотечных  банков оказывали мировые войны  и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, как правило, обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их росло, что подтверждается данными на примере ФРГ.

      Сокращение числа ипотечных банков в Германии происходило в период крупных экономических потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца 40-х. В дальнейшем повышательная тенденция развития экономики в 50— 60-х гг. способствовала росту числа банков. В конце 60-х гг. в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроительных банков и 14 государственных ипотечных.  Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: Немецкий центральный земельный банк , Франкфуртский ипотечный банк,  Рейнский ипотечный банк , Немецкий ипотечный банк (г. Бремен). Как правило, большая часть акционерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым "гроссбанкам". Среди государственных ипотечных банков ведущее положение занимали четыре банка: "Дейче Пфандбрифан-штальт" с пятью филиалами, Баварский земельный банк и два банка в земле Баден-Вюртемберг.

      Другие  частные и государственные ипотечные  банки также контролировались гроссбанками. В последние десятилетия экономического роста ФРГ (70—80—90-е гг.) число ипотечных банков колеблется около 30.

      Во  Франции также действуют ипотечные  банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим  в сфере ипотечного кредита является "Креди фонсье де Франс" — старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие он получил в XX в., точнее, в 60—70-х гг. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов); источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов. Вторым направлением деятельности КФФ является предоставление ссуд строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет государственного бюджета. Кроме "того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство. В-третьих, в функцию КФФ входит также учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческими банками.