Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе

      Ипотечное кредитование граждан в Сбербанке  осуществляется по следующим программам:

      1. Ипотечный кредит;

      2. Ипотечный кредит +;

      3. Кредит на недвижимость;

      4. Ипотека в рамках программы  «Молодая Семья».

      Каждая  из представленных программ рассчитана на достижение различных целей. В  соответствии с программой «Ипотечный кредит» займ предоставляется заемщику на приобретение, строительство, ремонт, реконструкцию объекта жилой недвижимости под залог кредитуемого имущества.

      Предоставленный Сбербанком ипотечный кредит погашается аннуитетными платежами, т. е. ежемесячно равными долями с одновременной  уплатой процентов за пользование кредитом. Проценты начисляются и выплачиваются с того месяца, который следует за месяцем предоставления кредита. В таблице 1 представленны данные программах ипотечного кредитования Сбербанка.

     Таблица 1 – Программы ипотечного кредитования Сбербанка 

 

      С 01 ноября 2008 г. Сбербанк России объявил  об ужесточении условий кредитования физических лиц. Важно отметить, что условия договоров по ранее выданным кредитам остаются без изменений.

      Изменения коснулись следующих программ:

      Максимальный  размер кредита установлен в размере: не более 80% - по кредиту “Молодая семья”, предоставляемому молодым семьям с ребенком (детьми);

      не  более 70% - по остальным жилищным кредитным  программам. По кредитам на цели ремонта (реконструкции) объектов недвижимости срок кредитования устанавливается  не более 10 лет.

      2. Акционерный банк газовой промышленности "Газпромбанк" - уполномоченный банк ОАО "Газпром", входит в пятерку крупнейших российских банков по всем основным показателям.

      В настоящее время Газпромбанк  помимо газовой отрасли предоставляет  банковские услуги предприятиям и сотрудникам  других отраслей реального сектора экономики (химической промышленности, машиностроения, оборонного комплекса и др.). Клиентами Банка являются около 2 млн. граждан, свыше 36 000 корпоративных клиентов, в том числе 1 000 предприятий и организаций газовой промышленности.

      Газпромбанк активно развивает ипотечное  кредитование в российских рублях и  иностранной валюте.

      Рассмотрим  на примере программы ипотечного кредитования на приобретение квартир  в строящихся домах

      Максимальный  размер кредита 1 000 000 (один миллион) долларов США (эквивалент в валюте РФ) при кредитовании на приобретение квартир в домах, на которые в установленном порядке оформлено право собственности.

      Заявки  на кредит на сумму более 1 000 000 долларов США рассматриваются в индивидуальном порядке.  

Таблица 2 – Ипотечные программы в зависимости от максимального срока предоставления кредита.

 

      Размер  кредита предоставляется не более 70% от стоимости квартиры по договору соинвестирования в строительство  жилого дома.

      Сумма кредита рассчитывается исходя из совокупного  дохода созаемщиков (супругов) с учетом того, что ежемесячная сумма, направляемая на погашение кредита и процентов по нему, не должна превышать 40 % при величине совокупного дохода менее 1000 долларов США, 50 % при величине совокупного дохода от 1000 до 10 000 долларов США, 60% при величине совокупного дохода от 10 000 долларов США.

      3. Внешторгбанк 24 (ВТБ 24)

      Ипотечные кредиты под залог недвижимости банк стал выдавать в конце 2003 - начале 2004 года. Сейчас банк активно работает и, несмотря на большой поток клиентов, заявки на получение кредита сотрудники Внешторгбанка рассматривают достаточно быстро, да и выдачу кредитов заемщикам не затягивают.

      Большие денежные ресурсы Внешторгбанка  позволяют говорить о том, что  на рынок ипотечных кредитов банк вышел всерьез и надолго.

      ВТБ 24 - дочерний банк Внешторгбанка.

      Ипотечные кредиты ВТБ 24 позволяют приобрести квартиры только на «вторичном» рынке, то есть те квартиры, которые уже  находятся в чьей-либо собственности. Ипотечный кредит ВТБ 24 для приобретения квартиры на вторичном рынке.

      Максимальный  размер кредита зависит от размера доходов заемщика. На сегодняшний день ипотека ВТБ 24 представлена двумя программами - "Квартира на вторичном рынке жилья" и "Нецелевой ипотечный кредит". Кредиты предоставляются в рублях, долларах или евро на срок от 5 до 50 лет. Максимальная сумма кредита ограничена 70% оценочной стоимости квартиры 

     Таблица 3 - Условия предоставления кредита

 

      Ипотека ВТБ 24 предусматривает рекордный  на сегодняшний день срок ипотечного кредитования – до 50 лет. Однако стоит  отметить, что при пользовании долгосрочной ипотекой ВТБ 24 (от 31 года до 50 лет), то на момент обращения в банк возраст заемщика не должен превышать 30 лет.

      2.3 Проблемы ипотечного кредитования в России

 

      До  определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

      Жилищная  проблема в России, обеспечение населения  жильем является социально-экономической  проблемой. Около 77 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье[6].

      Развитие  жилищной ипотеки в России сегодня  сдерживается рядом основных факторов:

      1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России, даже  при самых "либеральных"  параметрах, максимальная граница  доступности для населения России  составит не более 10 процентов.

      Стимулирование  покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.

      2. Низкие темпы разработки и  совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

      Необходимо  также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

      3. Неразвитость инфраструктуры рынка  жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

      4. Психологические факторы, главным  из которых является национальная  особенность большинства населения  - нежелание жить в долг.

      5. Большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

      6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению,  на сегодняшний день работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки в России пока нет.  Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения. Только 4 процента жилья было куплено на банковские ипотечные займы. На рисунке 6 представлена доля приобретений гражданами квартир при помощи ипотечных схем в 2006 году в процентном выражении.

      7. Высокие процентные ставки на  ипотеку для большинства россиян,  в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится  массовым, и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой  для решения своих жилищных  проблем.

      8. Непрозрачные источники доходов граждан, значительный удельный вес не декларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12 процентов потенциальных заемщиков.

      9. Недостаток долгосрочных финансовых  ресурсов банков. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.