Приватизация

До внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах. Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть жилого помещения – за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 квадратных метров на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Нельзя не отметить тот факт, что  действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой – экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некоторый «выброс» на рынок жилья дополнительной жилой площади.

В тот период граждане приобретали квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена занимаемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эквиваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобрели в собственность жилье, превышающее бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали за него денежную сумму, определенную как разницу между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.

Из изложенного можно сделать следующий теоретический вывод: граждан, приватизировавших свое жилье до внесения в рассматриваемый Закон изменений и дополнений, условно можно разделить на три группы.

Во-первых, граждане, частично использовавшие установленный в тот период норматив бесплатно передаваемого жилья. Имеются в виду граждане, которые либо являлись нуждающимися в улучшении своих жилищных условий, либо имели жилье очень низкого уровня потребительских качеств.

Во-вторых, граждане, использовавшие бесплатно установленный норматив полностью, без выплаты какой-либо выкупной цены. Это группа граждан, как правило, не обладавшая излишней площадью и тем не менее не относившаяся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В-третьих, граждане, использовавшие бесплатно установленный норматив полностью, с выплатой при этом выкупной стоимости за площадь, превышавшую установленный норматив. Данная группа либо в силу сложившейся ситуации в семье, либо за счет ранее занимаемого социального положения имела жилое помещение, площадь которого значительно превышала среднюю обеспеченность по Российской Федерации и по региону, в котором эти граждане проживали.

Две последние из названных условных групп в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» практически не имели никакого отношения к дальнейшему процессу приватизации жилищного фонда (конечно за исключением несовершеннолетних и лиц, сдавших жилые помещения для получения жилья в порядке очередности). Между тем первая группа лиц в предыдущей редакции Закона вполне обоснованно могла рассчитывать на возможность использования в будущем, при улучшении своих жилищных условий, неиспользованного остатка бесплатно установленного норматива (например, семьей из двух человек была приватизирована однокомнатная квартира общей площадью 30 квадратных метров общей площади, в то время как норматив – не менее 45, то есть оставался остаток 15 квадратных метров общей площади, который в принципе мог быть использован при участии этих граждан в приватизации какого-либо жилья).

3. Субъекты, объекты и этапы приватизации

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах  государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора найма жилого помещения.

Во многих городах, где расположены  федеральные промышленные предприятия, ведомственный фонд составляет более половины государственного жилищного фонда. Раньше ошибочно считалось, что приватизация жилых помещений ведомственного жилищного фонда нанимателям не разрешается. Однако такое мнение является неправильным. В Законе о приватизации прямо сказано, что в состав приватизируемого жилья включается и ведомственный жилищный фонд (ст. 2 в ред. Закона РФ от 23 декабря 1992 г.).

Согласно статье 132 Конституции  РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст.125, 215 ГК РФ).

Жилые помещения, находящиеся в  муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т.д.) во владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом РФ.

Муниципальный жилищный фонд – один из основных объектов права  муниципальной собственности, предназначенный  для удовлетворения жилищных потребностей граждан, проживающих на территории данного муниципального образования, в том числе и путем приватизации жилых помещений в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

Объектами приватизации являются жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора найма, – квартира, комната.

До недавнего времени  вызывал много сложностей неясностей вопрос о приватизации комнат в коммунальных квартирах. В законе вначале содержалось прямое указание о том, что жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах, не подлежат приватизации. Впоследствии Законом от 23 декабря 1992 г. статья 4 Закона о приватизации была дополнена новой (второй) частью, которой собственникам жилищного фонда или уполномоченным им органам, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, было предоставлено право принимать решение о приватизации коммунальных квартир.

Согласно статье 4 Закона о приватизации жилищного фонда  не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии [1].

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а также студентам, учащимся на время их учебы.

Не подлежат приватизации также жилые помещения, находящиеся  в домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан.

Наконец, не подлежат по закону приватизации служебные жилые  помещения, за исключением жилищного  фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него; работниками, входящими в перечень категорий работников, утвержденный в установленном порядке (см. ст.101 – 108 ГК).

Собственники жилищного  фонда или уполномоченные ими  органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве  хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир (в ред. Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.).

Кроме того, не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания. Так, жилые помещения маневренного фонда, который получил довольно широкое распространение, например в Москве, предназначаются для временного переселения в них граждан из домов в связи с их капитальным ремонтом, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем граждан.

Согласно статье 2 Закона о приватизации жилищного фонда граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Субъектами (участниками) приватизации могут выступать граждане – наниматели, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, и совместно проживающие с ними члены их семей. Членами семьи нанимателя являются супруг нанимателя, их дети и родители, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Таким образом, по смыслу закона приватизация жилого помещения  означает передачу этого жилья в  собственность всей семье (нанимателю и членам его семьи, в том числе и несовершеннолетним), а не только в собственность одного нанимателя.

В первоначальной редакции статьи 2 Закона о приватизации жилищного фонда указывалось, что для приватизации требуется согласие только всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя. На практике это приводило к тому, что несовершеннолетние члены семьи не являлись участниками приватизации, а их право на жилое помещение юридически и фактически утрачивало силу, аннулировалось, что вызывало многочисленные жалобы и критические высказывания. Это положение было исправлено Законом РФ от 11 августа 1994 г., предусмотревшим, что при приватизации необходимо обязательное согласие и несовершеннолетних.

Необходимо отметить, что еще до принятия данного Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на эти помещения.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

При совершении любых  договоров (сделок) в отношении приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние граждане (купля-продажа, дарение, мена, сдача в наем и т.п.), требуется разрешение органов опеки и попечительства. Это требование распространяется и на то жилое помещение, в котором несовершеннолетние не проживают, но сохраняют на него свое право.

При приватизации жилых  помещений должно быть получено письменное согласие всех совместно проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (например, призванные на военную службу; временно выехавшие из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в составе геологических и других экспедиций; в связи с командировкой за границу либо с обучением и др.). Такое согласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право на жилое помещение.

Другой стороной в  процессе приватизации выступают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).

В нормативных правовых актах конкретизируется, какие органы и организации могут передавать жилье гражданам в порядке приватизации.

В процессе приватизации государственного и муниципального имущества можно выделить несколько этапов. Они отражены в Федеральном законе «О приватизации жилищного фонда РФ» от 04.07.1991 № 1541-1.

1. Выступление с инициативой  в проведении приватизации. Инициатором  проведения приватизации имущества  может быть Правительство РФ, Минимущество России, соответствующие федеральные органы, органы местного самоуправления, а также физические и юридические лица. Инициатива выражается в подаче заявки. Заявка установленного образца на приватизацию подается в компетентный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

2. Принятие решения  о приватизации. Порядок принятия  решения о приватизации зависит  от вида приватизируемого объекта.  Так же предусмотрен отказ  в приватизации. Письменное извещение  об отказе в приватизации с обоснованием такого решения направляется заявителю.

3. Создание комиссии  по приватизации. В случае принятия  положительного решения соответствующие  органы по приватизации имущества  создают комиссию по приватизации  и устанавливают срок подготовки  плана приватизации. Этот срок не может превышать шести месяцев со дня принятия решения о приватизации и может быть продлен органом по управлению имуществом не более чем на один год. В состав комиссии входят представители соответствующих органов по управлению имуществом, финансовых органов, иных федеральных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, иные лица. К работе комиссии могут быть привлечены аудиторские,  консультационные, оценочные организации. В плане приватизации определяется способ продажи объекта, сроки и условия его продажи, начальная цена объекта. План приватизации утверждают соответствующие органы по управлению имуществом.