Приватизация

Оглавление

 

Введение……………………………………………………………………...	3
1. Понятие приватизации  жилищного фонда………………………………	5
2. Принципы приватизации  жилищного фонда……………………………	8
3. Субъекты, объекты и  этапы приватизации………………………………	14
4. Процесс приватизации  после 1 марта 2010 года………………………...	19
Заключение……………………………………………………………………	22
Библиографический список………………………………………………….	24

 

Введение

 

Формирование экономических  отношений, основанных на законах рынка, с неизбежностью связано с  проведением радикальных преобразовании не только в области обмена, производства и потребления товаров и услуг, но и в жилищной сфере. Сущность преобразований, осуществляемых в этой сфере, заключается в создании рынка жилья, который должен стать необходимым элементом рыночной экономики. В новых социально-экономических условиях жилые помещения становятся обычным товаром, предметом купли-продажи, мены, дарения, наследования и других сделок. Однако указанный процесс может успешно развиваться лишь при условии, если такой товар, как жилье, будет фигурировать на рынке в достаточном количестве, то есть появится множество продавцов и покупателей жилья, имеющих право его отчуждать и приобретать. Следовательно, должны быть собственники жилья, способные выступать на рынке жилья в качестве продавцов.

Многолетний опыт строительства и эксплуатации жилья в рамках государственной собственности показал, что государство в силу ряда причин не способно осуществлять задачи связанные с содержанием и эксплуатацией жилого фонда. Главной причиной, которая действовала постоянно, была недостаточность материальных и финансовых ресурсов для строительства и эксплуатации жилья. Кроме того, содержание государственного жилищного фонда было убыточным, поскольку получаемое с нанимателей квартирная плата была «самой низкой в мире» и покрывала лишь незначительную часть затрат на эти цели. Фактически содержание государственного жилищного фонда осуществлялось за счет огромных дотаций, выделяемых государством и ложившихся тяжелым бременем на бюджет.

В настоящее время одним из основных источников возникновения права частной собственности на жилые дома и квартиры является приватизация государственного и муниципального жилищных фондов.

Ввиду всего выше изложенного, очевидно, что вопрос приватизации жилых помещений не утратил своего значения и актуальности в настоящее время, хотя сейчас уже доля жилья, приобретаемого путём приватизации значительно уменьшилась и основой для приобретения большинства современных жилых помещений является договор купли-продажи.

Приватизацией жилых помещений по Закону «О приватизации жилищного фонда РФ» от 04.07.1991 № 1541-1 является бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Цель контрольной работы - рассмотрение наиболее актуальных вопросов приватизации жилого помещения как основания возникновения права собственности в жилищной сфере.

Для реализации цели необходимо было решить следующие задачи:

• рассмотреть понятие приватизации;
• выявить субъекты, объекты и этапы приватизации;
• сделать выводы о наиболее актуальных аспектах приватизации жилых помещений, а так же о перспективах развития института приватизации.

Основными источниками информации для написания данной дипломной работы являются: Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», комментарии к ним, а так же научная, учебная и публицистическая литература, так или иначе затрагивающая вопросы правового регулирования и актуальные проблемы института приватизации жилых помещений в РФ.

Среди литературных источников информации, используемых при написании данной дипломной работы особого внимания заслуживают работы о приватизации жилищного фонда Бойцова А., Гангало Б.М., Крашенинникова П.В., Соловьёва А.А., Титова А.А.

 

 

1. Понятие приватизации жилищного фонда

 

В науке долгое время  не было понятия «приватизация». По утверждению Э.С. Савас, впервые такой термин появился в юридической литературе в 1983 г. и в узком смысле означал «превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, названный автор дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности.

В отечественном законодательстве приватизация впервые стала предметом  правового регулирования в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», принятом Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г., где она по отношению к государственным и муниципальным предприятиям определялась как приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий.

«Приватизация жилья» как  правовая категория появилась в  России надень позже «приватизации предприятий», то есть 4 июля 1991 г., когда Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В данном Законе под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Думается, что с учетом правоприменительной практики, базирующейся на Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и других принятых на его основе нормативных актах, приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в них граждан России.

В литературе можно встретить  самые разнообразные суждения о том, что является объектом приватизации применительно к жилищному фонду. Причем многие авторы весьма широко толкуют это понятие.

В первые годы осуществления  рассматриваемого процесса было достаточно распространено суждение о том, что приватизации подлежат не только государственный и муниципальный жилищные фонды, но и фонд общественных организаций и даже квартиры в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов и колхозов. По мнению сторонников такой точки зрения, «приватизация каждого из видов жилищного фонда имеет свои особенности, различны также и возможные последствия» [5, с. 34].

Между тем, как уже  было сказано выше, приватизация возможна лишь в отношении государственного и муниципального имущества и  только в порядке, предусмотренном законом. Возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившего жилое помещение, не меняет форму собственности: в этом случае происходит переход права на жилое помещение внутри одной формы – частной. Ряд исследователей считают, что под приватизацией жилья следует понимать любое отчуждение жилых помещений государственными или муниципальными образованиями. Так, Е.А. Чефранова приватизацией жилья называет переход жилых помещений из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан или юридических лиц. К.А. Глухов, придерживаясь аналогичной позиции, делит приватизацию жилья на следующие формы: 1) приобретение гражданами занимаемых жилых помещений в порядке, установленном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; 2) приобретение гражданами свободных жилых помещений на условиях полной платности; 3) приобретение гражданами и юридическими лицами свободных жилых помещений через аукцион; 4) приобретение жилищными кооперативами жилых домов с целью их последующего заселения и эксплуатации [5, с. 44].

По нашему мнению, в  данном случае происходит смешение различных по своей природе сделок. Безусловно, первая форма, приведенная К.А. Глуховым, является приватизацией, и это прямо вытекает из приватизационного законодательства. По отношению же к другим формам вряд ли можно говорить о приватизации жилья как таковой. Здесь речь может идти только об обычных гражданско-правовых сделках, где сторонами выступают, с одной стороны, государственные либо муниципальные образования, а с другой – граждане или юридические лица. При этом условия и порядок передачи жилья регулируются исключительно гражданским, а не специальным приватизационным законодательством.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Принципы  приватизации жилищного фонда

 

Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в  отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

Из анализа норм Закона РФ «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» можно выделить три важнейших принципа: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11) приватизации жилья.

При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: по ГК РФ физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, будучи свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих закону условий договора (см.: п. 2 ст. 1), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной среди прочих нормативных актов в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается: «...передача в собственность граждан на добровольной основе...» [1], т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, и в случае положительного решения вопроса, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто – нет (конечно же в порядке и на условиях Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным. Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.

Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, вновь приобретают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.

Заслуживает внимания и  осмысления вопрос о передаче жилых  помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами – членами семьи.

Следует добавить, что  в случае приобретения жилья одним  из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его единоличной собственностью.

Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано. Думается, что отсутствие такого документа не является основанием для отказа в приватизации.

Представляется также, что принцип одноразовости не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции вышеназванного Закона (4 июля 1991 г.), при этом полностью не использовав установленный норматив бесплатной приватизации (несмотря на то, что ст. 11 Закона, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась). Такой вывод можно сделать при сравнительном анализе двух редакций одного законодательного акта.