Подходы оценки недвижимости

   К_к = ЧОД / V ,                 

    где V – стоимость объекта.

    В данной работе мы определяем коэффициент  капитализации методом рыночной экстракции. Коэффициент капитализации  по данному методу вычисляется на основе рыночных данных по ценам продаж и величинам годового чистого  операционного дохода сопоставимых объектов.

    Для определения коэффициента капитализации  сопоставим аналоги, используемые при  расчете стоимости объекта сравнительным  подходом. Будем считать, что чистый операционный доход равен для  всех аналогов.

                                                                                                             Таблица 3.3

Объект	ЧОД	V	Кк
1	1365769,44	15500000	0,088
2	1365769,44	9000000	0,152
3	1365769,44	40000000	0,034
4	1365769,44	2000000	0,682
5	1365769,44	12000000	0,114
6	1365769,44	45000000	0,030
7	1365769,44	7500000	0,182
8	1365769,44	9200000	0,148
9	1365769,44	18000000	0,076
10	1365769,44	49579600	0,028

 

      Считаем, что К_к оцениваемого объекта равен среднему из приведенных значений:

   К_к = (0,088+0,152+0,034+0,682+0,114+0,030+0,182+0,148+0,076+0,028)/10= 0,1534

    Стоимость объекта оценки равна:

   V = 1365769,44 / 0,1534 = 8903321

    Стоимость оцениваемого объекта равна 8 903 321руб. 

    3.3. Затратный подход 

    Стоимость недвижимости при использовании  затратного метода определяется как  сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства с учетом износа. Целесообразно использовать затратный метод при оценке новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации. Чаще всего на практике методами затратного подхода российские оценщики пользуются для переоценки основных фондов.  
 

       В рамках настоящей работы, прибыль предпринимателя определялась экспертно на основе данных, полученных от организаций, занимающихся непосредственно строительством и составила 15%.

    Таблица3.4

V	У	К1	К2	КИ	ПП	Н НДС,%	Восстановительная стоимость аналога,руб. (СС)
1531,66	30,26	1,24	44,47	15	15	18	3988391,638

 

       Где, V – м.куб. расчетный объем;

    У – стоимость возведения 1 м.куб. объема объекта-аналога УПВС №28(Административные здания одноэтажные,таблица84,вариант б) в ценах 1969г. для 2-го территориального пояса (27,2руб./м.куб.) с поправкой на 1-й климатический район (*1,07),сейсмичность (*1,04) составит – 30,26 руб./м.куб.;

    К1 – коэффициент перехода от цен 1969г. к ценам, действующим с 01.01.1984г. утвержденный Постановлением Госстроя от 11.05.1983г. с учетом отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта (1.17) и территориального коэффициента для Алтайского края (1.06);

    К2 – индекс пересчета СМР по Алтайскому краю в базисных ценах 1984г. (44,47);

    КИ  – косвенные издержки, % определялись экспертно на основе данных, полученных от организаций, занимающихся непосредственно строительством и составили 15%.;

ПП –  прибыль предпринимателя, в %. Норма прибыли предпринимателя (прибыли застройщика) отражает вознаграждение, на которое рассчитывает типичный инвестор (застройщик) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом. Также данный подход включает компенсацию застройщика за проведением им экспертизы по управлению строительством, разработке проекта.  
 
 

    Определение величины износа 

    В отношении оцениваемого объекта  мы не смогли выделить функциональный и внешний износы каким-либо образом.

    Таблица 3.5

Наименование	уд.вес элемента	стоимость устройства нового элемента	% износа	стоимость износа,руб.	Остаточная стоимость элемента,руб.
Фундамент	4	159535,67	15	23930,35	135605,32
стены и перегородки	33	1316169,24	20	263233,85	1052935,39
Перекрытия	23	917330,08	20	183466,02	733864,06
Крыша	2	79767,83	20	15953,57	63814,27
Проемы	6	239303,50	20	47860,70	191442,80
Полы	9	358955,25	10	35895,52	323059,72
отделочные  работы	11	438723,08	5	21936,15	416786,93
внутренние сантехнические и электротехнические устройства	10	398839,16	5	19941,96	378897,21
прочие  работы	2	79767,83	5	3988,39	75779,44
Итого	100	3 988 391,638	15,45	616 206,508	3 372 185,13

 

    Таким образом, рыночная стоимость объекта  оценки, рассчитанная затратным подходом составит с учетом округления 3 372 000 руб. 
 

    3.4. Согласование результатов 

    Использованные  нами методы расчета рыночной стоимости дали результаты:

  Сравнительный подход - 13 550 000 руб.

    Доходный  подход - 8 145 000 руб.

    Затратный подход - 3 372 000 руб.

    На  основе анализа применимости каждого  подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время нельзя слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме этого, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
2. Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
3. Затратный подход является наиболее надежным при оценке новых объектов, но при этом затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. Также для данного метода характерна проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений и сложность определения величины накопленного износа.

    С учетом данных, в таблице приведены  весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости. 

                                                                                                             Таблица 3.6

подход	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Взвешенная стоимость с учетом округления,руб.
Затратный	3 372 000	0,01	33 720
Сравнительный	13 550 000	0,95	12 872 500
Доходный	8 145 000	0,04	325 800
итого			13 232 020

 

    При определении весовых коэффициентов  учитываются многие факторы, влияющие на точность оценки.

    Исходя  из полученных данных, мы пришли к выводу, что самый высокий весовой  коэффициент (0,95) будет применен к  сравнительному подходу, как наиболее надежному в условиях рынка аналогичной  недвижимости.

    Обоснованная  рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

    V = V₁ * Q₁ + V₂ * Q₂ +V₃*Q₃,         

    где V_1, V_2, V₃ – стоимость объекта, определенная соответственно сравнительным , доходным и затратным подходами, руб.

    Q₁, Q_2, Q₃– средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

    Рыночная  стоимость объекта:

    V = 3 372 000 *0,01+13 550 000*0,95+8 145 000*0,04=13 232 020 руб.

    Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа с применением  методик оценки, можно сделать  заключение.

    Рыночная  стоимость объекта оценки, включающего в себя нежилое помещение, составляет с учетом округления: 13 230 000 руб.      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

       Подведя итог, можно сказать, что процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, которые, в конечном счете, и определяют величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Одной из основных задач оценщика является четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.

    Оценщику  следует принимать во внимание постоянный переток ресурсов в те сферы, где их использование приносит максимальную отдачу, и способствующей тем самым выравниванию доходов. Если сегодня оцениваемый объект приносит относительно высокие доходы, следует предположить, что в обозримом будущем предприниматели, привлеченные высокими доходами, увеличат количество подобных объектов, предлагаемых на рынке. Это приведет к снижению общего уровня доходов.