Подходы оценки недвижимости

Содержание 

Введение……………………………………………………………………….  1.Оценка недвижимости……………………………………………………... 1.1. Понятие недвижимости и виды стоимости……………………………. 1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости…………………….  2. Описание объекта оценки……………………………………………….. 2.1. Характеристика объекта оценки………………………………………  3. Подходы оценки недвижимости…………………………………………. 3.1. Сравнительный подход…………………………………………………. 3.2. Доходный подход………………………………………………………... 3.3. Затратный подход……………………………………………………….. 3.4. Согласование  результатов……………………………………………….  Заключение……………………………………………………………………  Библиографический список………………………………………………….

Стр. 3  5 5 9  12 12  13 13 17 20 23  26  27

 

    Введение 

      Мы  живем в изменяющемся мире, и с каждым годом жизнь становится все динамичнее. В последнее время все чаще говорят об инновационной экономике, при которой изменения будут происходить все быстрее. Поток государственных и частных инвестиций, направленных в сектор недвижимости и транспортной инфраструктуры, требует нового видения предлагаемых решений от консультантов, девелоперов, аналитиков, так как собственники данных инвестиций в условиях посткризисного развития пересмотрели свое понимание фундаментальной рыночной стоимости.

      Мир находится в движении, ищет новое состояние равновесия, а недвижимость остается незыблемой почти всегда. 

      Оценка  недвижимости является сложным процессом. Неправильное  решение на одной  из стадий может повлечь за собой использование неадекватной методики оценки и вследствие этого ошибочный результат в оценке объекта недвижимости. Оценочные работы имеют конечной целью расчёт и обоснование рыночной стоимости недвижимости на определённый момент времени, а именно: на определенную дату. Привязка стоимости к дате оценки вызвана тем, что стоимость очень подвижна во времени под влиянием физического и морального износа. В России происходит значительное изменение стоимости под влиянием инфляции.  Вообще оценка подчинена решению какой-либо конкретной задачи. Оценщик должен знать ту задачу, ради которой организуется оценка, только тогда он может правильно выбрать нужный методический инструментарий и получить достоверные результаты.

      Актуальность  выбора объекта заключается в  том, что недвижимость находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, это порождает потребность в оценке его стоимости.

      Целью исследования является определение  рыночной стоимости оцениваемого объекта, на примере нежилого помещения, общей площадью 589,1 м.кв., расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, пр.Калинина д.67а нахождение наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на рынке в условиях конкуренции.

      Задачи, поставленные в данной курсовой:

      - рассмотреть виды стоимости недвижимости;

      - изучить факторы, влияющие на стоимость недвижимости;

      - проанализировать рынок недвижимости;

      - дать характеристику объекту оценки;

      - рассмотреть подходы оценки недвижимости;

      - рассчитать корректировки по сравниваемым объектам;

      - согласовать результаты оценки.

    В данной работе были применены методы анализа и расчета.

    В первой главе курсового проекта рассматриваются понятия недвижимости, стоимости недвижимости, а также факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

    Во второй главе рассматривается и анализируется рынок недвижимости, а также дается полная характеристика объекта оценки.

    В практической части указаны подходы и методы оценки нежилого помещения, согласование результатов, и рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта.

    В качестве литературных источников были использованы учебные пособия  зарубежных и отечественных экономистов. 
 
 
 
 
 
 

    1. Оценка недвижимости 

    1.1. Понятие недвижимости и виды стоимости

    В понятие недвижимого имущества  входят физические объекты с фиксированным  местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

    Необходимо  различать понятие недвижимости как совокупности физических объектов и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

    Объективная оценка различных видов стоимости  недвижимого имущества необходима:

    - при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

    - при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

    - для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

    -при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

    - для страхования объектов недвижимости:

    - при кредитовании под залог объектов недвижимости;

    - при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

    - при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

    - при ликвидации объектов недвижимости;

    - при исполнении прав наследования, судебного приговора;

    - при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости [3, с. 84-86].

    Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

    Потребительная  стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

    Местоположение  земельного участка, количественные и  качественные характеристики зданий и  сооружений, их уникальность и долговечность, предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

    Меновая стоимость выражает полезность объекта  недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

    В отдельных случаях меновая стоимость  может иметь отрицательное значение, когда недвижимое имущество в  силу физических, юридических или  договорных обязательств требует значительных ремонтных работ, демонтажа объектов [5, с. 117].

    В зависимости от целей оценки различные  виды стоимости могут быть объединены в группы:

1. стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
2. стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

    Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке. Такими операциями могут быть: купля-продажа, передача в залог, сдача в аренду, внесение в уставные фонды других предприятий и другие.

    Формами проявления стоимости в обмене выступают:

    - рыночная;

    - ликвидационная;

    - залоговая;

    - страховая;

    - арендная.

    Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

    - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

    - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

    - объект оценки представлен на рынок в форме публичной оферты;

    - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

    - платеж за объект оценки выражен в денежной форме[6, с. 56].

    Рыночная  стоимость всегда относится к  конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться.

    Под ликвидационной стоимостью понимается денежная сумма в виде разницы  между доходами от ликвидации объекта  недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

    Залоговая стоимость – это стоимость  объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

    Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными  методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую  могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

    Арендная  стоимость – это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях[5, с. 98].

    Инвестиционная  стоимость представляет собой стоимость  объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет инвестиционной стоимости основан на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от пользования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

    Под балансовой стоимостью понимается стоимость  недвижимости, отраженная в балансе  предприятия. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода  в эксплуатацию, скорректированной  на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведенных улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.

    Стоимость для целей налогообложения устанавливается  на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению  недвижимости. 
 
 

    1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 

       Оценка стоимости объектов недвижимости является сложным и трудоемким процессом, обусловленным  наличием  большого количества характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Эти факторы можно подразделить на объективные и субъективные. Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на заключения сделки (например, осведомленность, давление чрезвычайных обстоятельств, наличие семейной или деловой связи).

    Выделяют  следующие  основные группы факторов: политические, демографические,  экономические,  социально-культурные, природно-географические и научно-технические[2, с. 76].

    Политические  факторы образуются ограничениями, налагаемыми  на процессы функционирования региональных  рынков недвижимости  внутренней и внешней  политики страны. К ним можно отнести: социально-экономическую направленность  политики правящей партии; предвыборные кампании;  военные действия в зоне  межнациональных конфликтов;  политику  правительства и местных органов власти в области экономики – нормативно-законодательные акты, касающихся сегментов  рынка (рынка жилья, коммерческих  помещений, рынка земли); политику местных органов власти по  функциональному зонированию территории; элементы  государственной политики  в области производства, которые  в свою очередь включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, налоговую систему, политику в области распределения,  включая  принятую  систему социального обеспечения, политику в области  защиты окружающей среды.