Отчет об оценки двухкомнатной квартиры

 
 

Для расчета  восстановительной стоимости необходимо усредненную стоимость 1 м.² жилой площади умножить на итоговый показатель разницы.

Рассчитываем  восстановительную стоимость двухкомнатной  квартиры: 

                31 885 * 1,489 = 47 477 руб.

Таким образом, расчетная стоимость квартиры общей площадью-39,3кв.м. составляет:

                    47 477 * 39,3=1 865 846 руб.

Скорректированная стоимость 1м².общей площади рассматриваемой квартиры составило 47 477 рублей.

Скорректированная стоимость квартиры общей площадью-39,3 м².составило 1 865 846 рублей.

     Определение физического износа.

     Физический  износ представляет собой постепенную  утрату изначально заложенных при строительстве  технико-эксплуатационных качеств  объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют  следующие методы расчета физического  износа зданий: 
- нормативный (для жилых зданий)- предполагает использование

различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

- стоимостной - определение затрат на воссоздание элементов здания, 
- метод срока жизни - эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении.

     Для определения физического износа объекта оценки применялся нормативный метод, для этого необходимо воспользоваться таблицей удельных весов (Приложение Ж) и знать срок полезного использования конструктивных элементов

     Расчет  физического износа объекта оценки показан в таблице 4 

     Таблица 4 - Расчет физического износа (нормативный метод)

 

Физический  износ объекта составляет: 

                        4020,14 / 100 = 40,20%

     Корректировка восстановительной стоимости на долю физического износа рассчитываем по формуле 1: 

       ВС * (1- % износа / 100%)                                 (1)

где: ВС - восстановительная стоимость объекта  оценки.

       % износа – величина физического износа объекта оценки. 

                  1 865 846 * (1- 40,20 / 100) = 1 115 776 руб.

     Стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным  подходом, с учетом округления составляет:

     1 116 000 руб.

     (Один  миллион сто шестнадцать тысяч рублей).

     2.3 Сравнительный подход

     Сравнительный подход – основывается на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, с внесением корректировок в цены продаж. 

     Этапы оценки при сравнительном подходе:

     а) изучение рынка по сегменту объекта оценки, к которому относится объект.

     б) сбор информации по объектам аналогам.

     в) сопоставление объектов аналогов и внесение корректировок в цены продаж.

     г) идет согласование с корректированной цены.

       Виды поправок:

     Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

     Стоимостные поправки:

     а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

     б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Методы сравнительного подхода.

     а) метод парных продаж это один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

     б) метод валового рентного мультипликатора предполагает применение валового рентного мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

     При оценке стоимости двухкомнатной  квартиры оценщик ШароваТ.П. использует метод парных продаж.

     Для определения рыночной стоимости  объекта оценки, оценщик Шарова Т.П  использовал информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и в базах данных агентств по работе с недвижимостью.

     Для расчета корректировок оценщиком Шаровой Т.П. были отобраны объекты аналоги для сравнения, результаты оформлены в таблице 5. 

     Таблица 5 - Сравнение объекта оценки с объектами аналогами

 

     Обоснование корректировки:

а) по местоположению:

32 000 – 27 000 = + 5 000 руб. 

б) по этажности:

     28 000 – 27 000 = + 1 000 руб.

     Поправки  проводились на стоимость 1м² объекта-аналога.

     Поправка  на местоположение учитывает расстояние до центра, то есть чем ближе к центру, тем выше стоимость 1м².

     Поправка на этажность учитывает то, что стоимость 1м² на крайних этажах будет ниже, чем на средних.

     Процесс согласования по корректировкам отображен в таблице 6. 

     Таблица 6 - Внесение корректировок в аналоги

 

Стоимость  объекта оценки, полученная, в результате сравнительного подхода составляет:

                                       33 000 * 39,3= 1 296 900 руб.

( один  миллион двести девяносто шесть  тысяч девятьсот руб.)

Доходный  подход

Доходный  подход - основан на определении стоимости объекта оценки с учетом потенциального возможного дохода, который может принести объект.

     В рамках доходного подхода выделяют 2 метода:

     а) метод капитализации доходов;

     б) метод дисконтированных денежных потоков.

     Доходный  подход не применялся, так как объект оценки – жилая квартира, не является объектом приносящим доход. 
 
 
 

2.4 Согласование результатов 

Использованные  в отчете методы расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта  дали, следующие результаты:

      Затратный подход - 1 116 000 руб.

      Сравнительный подход - 1 296 900 руб.

     На  основании делового оборота сложившегося на рынке недвижимости в г. Кургане расчетам дан «коэффициент правдивости»

     Затратный подход 27%

     Сравнительный подход 73% 

     Обоснованная  рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле 2:

                             V= V₁ * Q₁ + V₂ * Q₂       (2) 

     где: V - рыночная стоимость объекта оценки (руб.);

     V_1, V₂ – стоимость объекта оценки, определенная затратным и сравнительным подходами (руб.);

           Q_1, Q₂ – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

1 116 000 * 27% + 1 296 900 * 73% = 1 248 057 руб.

     Стоимость объекта оценки, полученная, на основе сравнительного подхода с учетом округления составляет:

     1 250 000 руб.

     (Один миллион двести петьдесять тысяч рублей) 
 
 
 
 

Заключение отчета об оценки

     Таким образом, проведя анализ исходной информации, полученных данных в результате проведения данного анализа независимым  оценщиком была определена рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Красина, д. 27, кв. 12, которая составляет:

     1 250 000 руб.

     (Один  миллион двести петьдесять тысяч руб.)

     Полученная рыночная стоимость в дальнейшем может использоваться в качестве залога при ипотечном кредитовании.