Исходя  из зарубежного опыта высокой эффективности арендной формы землепользования, есть основание считать, что нам в товарном сельском хозяйстве республики разумнее всего сохранить государственную собственность на землю, а более эффективной формой землепользования и у нас может стать долгосрочная аренда. По своей сути она является рыночной формой хозяйствования и потому больше подходит для условий переходного периода.

  Совершенствование системы землепользования путем  развития долгосрочной аренды земли у государства имеет ряд преимуществ перед ее приватизацией, так как позволяет:

• сформировать для каждого хозяйства удобное землепользование и виде сплошного и компактного массива рациональных размеров с устойчивыми границами, избежать мелкоземелья, чересполосицы, сложностей выделения и движения земельных долей;
• осознанно строить оптимальную структуру товарного сельского хозяйства по соотношению в ней крупнотоварных предприятий разных размеров землепользования, специализации и разных форм собственности на них и таким образом быстрее в историческом плане выйти на высокий уровень рыночной надежности товарного сельского хозяйства республики в целом;
• максимально предотвратить разрушение и обесценивание уже действующих крупнотоварных предприятий интенсивного типа;
• создать многоукладную экономику сельского хозяйства путем преобразования ряда колхозов и госхозов в оптимального размера частные предприятия корпоративного типа (кооперативные, акционерные, совместные фермерские: семейно-родственные, семейно-соседские и т.п.; и сохранения ныне действующих форм сельхозпредприятий там, где с государственной точки зрения это целесообразно, и там, где их работники выберут для себя такой вариант развития на перспективу;
• переходить от общественных к частным формам сельхозпредприятий на базе сложившихся размеров землепользования колхозов и госхозов или их внутрихозяйственных подразделений (отделений, производственных участков, бригад), т.е. размеров землепользований, которые создавались из расчета рационального комплектования и использования современного набора машин и механизмов, необходимых для комплексной механизации производства и кардинального повышения производительности труда в сельском хозяйстве. Такая преемственность при формировании размеров землепользования рыночных форм предприятий положительно отразится на их эффективности в будущем;
• облегчить, упростить, ускорить, удешевить и социально обезопасить процесс формирования многоукладной экономики сельского хозяйства;
• создать на основе долгосрочной аренды и различных форм собственности экономически активных хозяев на земле, конкурирующих между собой за высшую эффективность производства;
• внести конкурсный отбор арендаторов сельхозугодий;
• держать под государственным мониторингом основные процессы, связанные с землевладением, землепользованием и землеустройством; обеспечить их развитие на научной основе, что позволит быстрее выйти на более низкий уровень трудо-, энерго- и ресурсоемкости производства продукции в сельском хозяйстве.

  Имея  такие возможности, нет смысла спешить  с полным переходом от государственной к частной собственности на сельхозугодья. Вначале надо освоить тот потенциал, которым обладает аренда земли у государства. А потенциал этот велик и при разумном его использовании можно ускорить процесс строительства наиболее экономически эффективного (оптимального) варианта рыночной экономики сельского хозяйства, т.е. такою, к которому в век НТП стремятся все развитые страны. Такому строительству государственная собственность на землю на условиях аренды лучше и больше благоприятствует, чем частная. Частная, особенно мелкоземельная (нередко в сочетании с чересполосицей), является тормозом для такого рода проектов. У нас в этом отношении имеется большое преимущество и мы просто обязаны им воспользоваться для построения в минимально короткие сроки наиболее конкурентоспособного сельского хозяйства.

  Трансформации части государственных сельхозугодий в частное землевладение в системе товарных сельхозпредприятий в перспективе может быть применена в роли способа поощрения тех из них, которые в течение многих лет будут иметь показатели производительности и оплаты труда, урожайности культур, продуктивности скота и рентабельности производства на уровне развитых стран мира, т.е. право частной собственности на землю может быть честно заработано и служить, росту экономической и социальной эффективности сельского хозяйства республики и целом. Перерастание аренды земли в частную собственность на нее только после достижения на арендуемой земле стабильно высокого уровня эффективности сельскохозяйственного производства полностью отвечает интересам строительства социально ориентированной рыночной экономики и потому встретит в республике лучшее понимание и поддержку со стороны народа.

  Принципиально важно, что объединение таким  путем землевладения и землепользования в единую систему хозяйствования на земле и юридическое признание государством права частной собственности на нее позволит: прочно привязать сельскохозяйственные земли к тем, кто непосредственно наиболее грамотно и эффективно их обрабатывает; максимально избежать злоупотреблений, обмана и несправедливости при становлении новой системы земельных отношений в сельском хозяйстве.

  Следовательно, ориентация на максимальное сохранение государственной собственности на сельхозугодья и их использование на условиях долгосрочной аренды в сочетании с преимущественным развитием корпоративных (артельных) форм предпринимательской деятельности на земле позволит на деле постепенно передать многие колхозы и госхозы в руки (в собственность) их трудовых коллективов. Именно таким путем приватизация в сельском хозяйстве может быть проведена в интересах подавляющего большинства не только селян, но и горожан.

§ 3. Организация земельного рынка. Земельные банки

   Для  Республики Беларусь, вступившей в  полосу рыночных преобразований, одним из главных является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов. Можем ли мы надеяться на немедленное создание такого рынка  в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать двойственным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объёмов производства и качества продукции. По нашему мнению, государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определять права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с отчуждением, куплей-продажей, залогом земли (купчие, закладные, аукционные и т.д.).

    Основным  препятствием для нормального кредитования сделок с недвижимостью на рынке земли и недвижимости является отсутствие законодательных актов об ипотеке, необходимость существования которых предусмотрена в ч. 2 ст. 315 ГК. Ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на нем здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное. Продажа зданий и сооружений осуществляется одновременно с передачей покупателю права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью (ст. 523 ГК). При этом договор купли-продажи недвижимости должен включать суммарную цену прав на земельный участок и здания (ст. 526 ГК).

    В заключение отметим, что при реформировании земельных отношений следует использовать все положительные моменты зарубежных моделей права собственности на землю и создавать свои подходы к решению этой проблемы, обратив особое внимание на развитие и совершенствование законодательно-правовой базы земельной собственности в современных условиях перехода к рыночным формам хозяйствования, в том числе учитывая и необходимость гармонизации законодательства Республики Беларусь и Российской Федерации. Нам нужна частная собственность на землю, базирующаяся на корректной структуре прав земельной собственности и способствующая действительно эффективной рыночной экономике, основополагающим принципом которой должна быть социальная справедливость. Это может быть обеспечено при условии приватизации земли на основе социализации земельной ренты в интересах гражданского общества.

    Перед Беларусью стоит важнейшая социально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую паразитирование на праве собственности на землю. Это явится важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны.

Земельные банки

          Как упомянуто выше,  одним из  важнейших экономических  условий  реализации права     собственности     на землю для  аграрного сектора является предоставление  им  доступного и долгосрочного кредита.  Так  как  выдача  банковского  кредита для такого рода операций  является  весьма рисковой,  то  можно поставить вопрос  о  долгосрочных  займах   сельским товаропроизводителям  под  залог их земли.  В  этой  связи  необходимо   создание  специализированных      земельных    банков.

         Земельные банки в Беларуси при сложившейся экономической ситуации  должны создаваться по строго разработанной программе с учетом всевозможных  экономических факторов.

        Можно выделить три важных правила  их работы: 

1. Ссуды из земельных банков не должны выдаваться  заемщикам с очень низкой экономической культурой, так как заемщик, беря  кредит под обеспечение земли, может не представлять  себе  последствия  тех обязательств, которые  на него возлагались.    В  этой  связи сельскохозяйственному   товаропроизводителю   самостоятельно, без   помощи   профессионалов будет   очень    трудно    обеспечить эффективное  использование  взятого  кредита,   своевременные выплаты   платежей   и   избежать   разорения.    Как  следствие этого -  у банка будет очень низкий  возврат  долгов по кредиту.   
2. Деятельность  земельных  банков  не должна строится  на принципе стремления изъятия  и  продажи  с  торгов  земли   в   случае непогашения    ссуды,    поскольку  накопление    объектов залога  -  земель     у  ссудозаемщиков будет расти.  Как показывает мировая практика,  реализация заложенных земель  с  торгов  идет  очень  тяжело.  Во-первых, покупателю приходится  за  свой  счет  совершать  длительные поездки для осмотра земель. Во- вторых, в случае  приобретения этих владений ему приходится оплачивать все  числящиеся  за  участком  долги.  В   результате   земельный банк   может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные  убытки от  эксплуатации  оставшихся  за  ним земель.  Банки также будут нести убытки  от  платежей  по  наложению ареста  на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции,  уплаты сборов и т. д.
3. Управление операциями земельных  банков  не должно носить централизованный   характер.   Отделения    банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест  проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно  решать  вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от   разрешения о выдаче  ссуды  советом  банка  и  от  этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года), а это может привести  к отказу  потенциальных клиентов от услуг банков.  Следует также помнить, что выдача ссуд должна  соответствовать   реальной стоимости земли.

   Далее мы попытаемся сформулировать некоторые принципы  отношений будущих собственников земли с кредитными банками.

   Первый  принцип  заключается в совместном    занятие    денег    многими, объединенными в  союз  собственниками, так как их союз позволяет брать деньги в кредит  сразу крупными  суммами,  что будет экономически выгодно как для банков  (размеры  ссуды  будет достаточным, чтобы покрыть  процентами  с  нее  издержки  по  обслуживанию долга), так и для собственников   (при выдаче  большой суммы кредита банк берет более низкие    проценты по нему).  

   Второй  принцип: товарищество,  получившее  под  общую ответственность деньги, должно давать их своим членам  только на    производственные, или на какие-нибудь необходимые нужды.   Следовательно, оно должно создать орган по контролю за выданными средствами, и производить «внутреннюю» выдачу ссуд только членам товарищества. 

   Третий  принцип включает в себя создание самими же фермерами центров по повышению  квалификации, целью которых должно являться обучение, а не  материальная  сторона, т.е. обучение должно проводиться  не на платной основе. Стоит заметить, что в США, где такие центры получили широкое развитие, рынок услуг для фермеров обеспечивает очень высокий процент возврата кредитов (90 - 95%).

Заключение

  Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли  как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

  Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.

  Абсолютная  рента является результатом монополии  частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

  В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты – монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

  Земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который приносит использование земли владельцу. Цена земли – это капитализированная рента.