В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

   Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него — местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

§ 4. Механизм ценообразования

   Ценообразование на рынке земли зависит от специфики  данного фактора производства, которая проявляется в следующем:

• в ее неподвижности;
• в ее фиксированности с точки зрения общего количества;
• в совершенно неэластичном предложении;
• в том, что используется в любом виде хозяйственной деятельности.

  С экономической точки зрения, наиболее важное свойство земли заключается в том, что ее количество невозможно увеличить при росте ее цены либо уменьшить при понижении цены.

  Совершенно  неэластичное предложение земли  означает, что цена на землю определяется уровнем спроса на отдельные участки. Цена на землю связана с земельной рентой — ценой услуг земли. Цена на землю представляет дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли.

  Допустим, что какой-то участок земли в  прошлом году приносил ренту в  сумме . Если покупатель желает приобрести этот участок, какую цену он должен уплатить?  Для ответа на данный вопрос необходимо определить альтернативную стоимость полученных за землю денег. Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Пусть текущая рыночная ставка ссудного процента составляет величину r. Тогда цена земли равна:

                                            = , 

где - коэффициент дисконтирования.

       При этом необходимо учитывать  два момента. Во-первых, поскольку  цена земли – это бессрочное  вложение капитала, то суммирование  начинается с единицы и уходит  в бесконечность.

                                       n , то .

  Во-вторых, поскольку  становиться все меньше с возрастанием n, новое количество, добавляемое к полученной сумме, постепенно приближается к нулю по мере того, как n приближается к бесконечности. Сумма в формуле достигает предела, когда за каждый год одинакова. Этот предел равен:

                             = = = ,

  где R - годовая рента,

         r - рыночная ставка ссудного процента.

Экономической рентой называется разница между фактической платой за использование ресурса и минимальным количеством средств, которое необходимо заплатить владельцам факторов, чтобы они cогласились продавать факторы на рынке.

  Экономическая рента — плата за пользование землей и другими строго ограниченными ресурсами. Величина земельной ренты целиком определяется спросом на земельные участки.

     Если рента превышает равновесную цену, то объем спроса на землю со стороны фирм будет меньше существующего объема предложения земли. Некоторые собственники земли не смогут сдать в аренду свою землю, что вынудит их пойти на более низкую ренту. Если рента будет ниже своей равновесной величины, то увеличившийся спрос на землю со стороны фирм приведет к возвращению факторной цены в равновесное состояние.

  Следовательно, только при конкурентной цене, когда общий объем спроса на землю равен ее фиксированному предложению, рынок будет находиться в равновесном состоянии. Ценность земли выводится всецело из ценности продукта, а не наоборот.

   Рента выступает в двух основных формах:

• чистая экономическая рента как доход, приносимый производственным ресурсом только в силу его абсолютной ограниченности (абсолютной неэластичности предложения);
• дифференциальная рента как доход, приносимый производственным ресурсом в зависимости от его качества.

  Понятие ренты применимо не только к земле, но и к любому фактору, предложение которого фиксировано.

  Земельные участки отличаются друг от друга  своей продуктивностью, которая предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т. д. Это является объективной основой для образования дифференциальной ренты. Предположим, что три участка земли отличаются своим качеством: лучший, средний и худший по плодородию. Допустим, что участки, ровные по площади и вложению труда и капитала, тем не менее, поскольку они различаются по плодородию, различаются по предельным и средним издержкам на единицу продукции (рис. 3). На лучшем участке (рис. 3, а) будет получена дифференциальная рента-площадь прямоугольника ВРЕК; на среднем участке (рис. 3, б) производственные издержки будут лишь компенсированы, не извлекая дохода; на худшем участке (рис. 3, в) образуется убыток.

   Другим  фактором, формирующим ценообразование на рынке земли, выступает налогообложение. 

§ 5. Налогообложение земли

  Постоянство предложения земли может иметь очень важные последствия. Рассмотрим рынок земли на рис.5. Предположим, что правительство вводит 50%-ный налог на все земельные ренты, чтобы не финансировать свой бюджет за счет налога на здания или на капиталовложения в их ремонт, который определенно повлияет на объем строительной активности. Все то, что облагается налогом, является доходом или рентой за использование фиксированного количества земли в сельском хозяйстве или в городе.

  После введения налога, общий спрос на услуги земли не изменится. При цене (включающей налог) в 200 долл. на рис. 5, люди по-прежнему будут предъявлять спрос на все фиксированное предложение земли. Следовательно, из-за постоянного объема предложения этого ресурса, рыночная цена (с учетом налога) услуг земли не изменится и будет равна своему исходному значению в точке Е, которая отражает состояние рыночного равновесия.

  Что произойдет с величиной ренты, получаемой землевладельцем? Поскольку объемы спроса и предложения не изменились, налог не повлияет на рыночную цену. Поэтому он целиком будет выплачен из дохода землевладельцев.

  Эту ситуацию можно представить себе с помощью рис. 5. То, что платит фермер, и то, что получает землевладелец — это две совершенно разные вещи. Влияние введения 50%-ного налога на землевладельцев аналогично такому воздействию на них, которое произошло бы, если бы чистый спрос на рынке сдвинулся с DD до D’D’. Равновесный доход землевладельцев после уплаты налогов теперь составит всего лишь Е’, или только половину величины Е. Все бремя налога полyостью переместилось «назад» к собственникам ресурса, характеризующегося неэластичным предложением.

  Конечно же, землевладельцы будут недовольны. Но в условиях совершенной конкуренции они никак не смогут изменить свое положение, поскольку они не в состоянии изменить общий объем предложения, и земля будет использоваться независимо от дохода, который она приносит. Как говорится, половина каравая все же лучше, чем ничего.

  Следует также отметить, что здесь мы можем  получить удивительный ответ на вопрос о влиянии такого налога на экономическую эффективность. Этот неожиданный ответ гласит: налог на ренту не приведет ни к каким искажениям или экономической неэффективности. Почему? Потому что налог на чистую экономическую ренту не изменит ничье экономическое поведение. На тех, кто предъявляет спрос, он не повлияет, поскольку их цена постоянна. Поведение же владельцев земли не изменится ввиду того, что предложение этого ресурса фиксировано и не может реагировать на налог. Следовательно, хозяйство функционирует после введения налога точно так же, как и до его введения: в результате взимания земельного налога не возникает никаких искажений или неэффективности.

Глава 2. Земельный рынок  зарубежных стран

§ 1. Развитие земельной собственности в западноевропейских странах

    Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве - главное, незаменимое условие производства, которое характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничено, не воспроизводимо и в качественном отношении не однородно. Различие в качестве земель (т. е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства.

    В мировой практике имеет место  развитие нескольких экономических систем. Основополагающими принципами рыночной экономической системы применительно к исследуемой теме можно назвать следующие: частная собственность на средства производства, в том числе на землю, экономическая свобода предпринимательства, личный интерес как главный мотив поведения производителей, конкуренция, свободная система ценообразования и ограниченное вмешательство государства в управление производством. Плановой экономике свойственны централизованное планирование и управление на основе государственной монополии на средства производства, природные ресурсы и произведенную продукцию.

    Земельная собственность как общественное явление имеет многоаспектный характер. Экономический аспект ее проявляется в отношениях, связанных с использованием земли как хозяйственного ресурса и определением возможностей удовлетворения потребностей и реализации интересов людей. Она, как исторически сложившаяся общественная форма присвоения земли, может иметь государственный, общинный, коллективный, кооперативный, личный характер. Считается, что частная земельная собственность - поздний и наиболее совершенный институт собственности, оказывающий большое влияние на эффективность производственной деятельности. Общей закономерностью для экономически развитых стран является именно господство частной собственности на землю и приспособление других ее форм к условиям развития рыночного производства в системе их производственных отношений.

   Для стран с переходной к рыночным отношениям экономикой, к которым относится и Республика Беларусь, в этой связи характерным является пересмотр земельных отношений по пути упразднения государственной монополии на землю и создания многообразных форм собственности (личной, коллективной и других наряду с государственной), введения платного пользования землей и установления рынка земли.

   Опыт  развития земельной собственности  во всем мире не прост, а изобилие продуктов в наиболее развитых странах объясняется не только наличием у них частного землевладения и единоличным способом хозяйствования, но и иными причинами. Анализ зарубежной земельной практики позволяет сделать следующие выводы. Первый сводится к тому, что в этих странах хорошо понимают различие последствий, когда земля выступает как объект собственности, а когда как объект хозяйствования. Второй заключается  в понимании преимуществ крупного аграрного производства, требующего и соответствующих земельных площадей. Третий состоит в том, что главным является вопрос не формы земельной собственности, а прав и обязанностей землевладельцев и землепользователей.

    Не  случайно восточноевропейские страны, бывшие члены СЭВ, раньше России и Беларуси приступившие к приватизации, пришли к выводу о необходимости корректив земельных реформ. Бурная вначале деколлективизация земельных угодий быстро сменилась здесь более осторожным подходом к трансформации форм собственности. И для этого были веские причины.

    В Румынии, например, массовая приватизация земельных участков привела к уничтожению больших площадей виноградников, разрушению расположенных на приватизируемых землях хозяйственных построек, сокращению поголовья скота. Половиной новых землевладельцев оказались горожане, не умеющие вести хозяйство или не желающие участвовать в производстве сельскохозяйственной продукции.