Особенности функционирования рынка земли

    В Болгарии остановились на варианте сосуществования трех форм земельной собственности: государства, общин и граждан.

   Характеризуя  положение восточноевропейских, бывших социалистических стран, можно заключить, что единоличная собственность на землю там частично восстановлена, однако развитого рынка земли пока нет. Сохранены значительные ограничения на использование полученной в частную собственность земли, лимитированы максимальные и минимальные размеры арендуемых участков.

   Даже  в Германии, где есть большая возможность государственной поддержки для желающих организовать собственное хозяйство, частные земли занимают только 10% и большинство крестьянских хозяйств объединились в кооперативы, так как в мелкотоварном хозяйстве невозможно эффективно использовать дорогостоящую современную технику; отсутствуют достаточные средства для расширенного воспроизводства.

   Целью аграрной политики правительства  Германии в отношении восточных земель страны является отнюдь не ликвидация общественной собственности, а формирование высокопроизводительного сельскохозяйственного производства, отвечающего экологическим требованиям и конкурентоспособного на западноевропейском рынке. В западных землях крестьянские хозяйства имеют в среднем площадь 17-18 га, в восточных — 90 га, а сельскохозяйственные предприятия - в пределах 1030-1710 га. Западные эксперты считают, что такие хозяйства будут предпочтительными по равнению с мелкими семейными, что подтверждается ростом в последние годы производительности труда в растениеводстве крупных хозяйств восточных земель.

   В США, которые принято считать оплотом частного землевладения, около 30% земельного фонда принадлежит государству (из них 85% - федеральная собственность и 15% - собственность правительства штатов), а 70% - находится в частной, в том числе корпоративной собственности. При этом на индивидуальные семейные фермы приходится 77% общей численности ферм и свыше 59% - производства всей сельскохозяйственной продукции. Для семейно-групповых ферм, к которым относятся более крупные производственные образования, указанные показатели составляют 3 и 34% соответственно. Остальная часть продукции производится более крупными частыми акционерными фермами.

 Собственность на землю в Китае отделена от землепользования и землевладения там продается право пользования землей и таким образом земельные отношения включаются в рыночные механизмы. Арендные отношения выдвинуты в качестве основных с сохранением на земельные ресурсы собственности народа в лице государства и с предоставлением коллективным и индивидуальным арендаторам всей необходимой полноты прав, требующихся для организации эффективного производства и хозяйского использования их земельных участков. Более 96% сельскохозяйственных земель в Китае находятся сегодня в аренде, вопрос о передаче их в частную собственность не ставится.

   Итак, нынешний зарубежный институт частной собственности на землю в развитых ранах давно не однозначен прежнему праву, которому воля собственника являлась законом для данного земельного пространства. Вопросы производства сельскохозяйственной продукции на любой земле регулируются многими структурами - государством, кооперативами, потребительскими обществами и т.д. Использование аренды становится общей мерой для многих стран, сокращается рынок земли как объекта собственности и увеличивается  - как объекта хозяйствования.

§ 2. Опыт зарубежной практики государственного регулирования  

      Анализируя опыт зарубежной практики государственного регулирования, следует отметить, что в законодательствах многих стран совершенно четко просматривается тенденция усиления государственного вмешательства в земельные отношения, и в первую очередь - в установление порядка продажи, аренды земельных участков, их наследования.

           В некоторых странах существуют специальные правила порядка продажи земель. В соответствии с законодательством Австрии и ФРГ, например, для заключения всех земельных сделок необходимо разрешение специальных государственных органов.

      Государственным вмешательством в отношении аренды сельскохозяйственных земель также является: предварительное разрешение на заключение договора аренды уполномоченным на то государственным органом (Германия); включение в договор, независимо от воли сторон, обязательств по использованию земли в соответствии с государственной земельной политикой (Германия, Великобритания); использование определенных государством минимального и максимального размеров арендной платы (Германия, Франция и др.); создание специальных судов по разрешению споров, связанных с арендой сельскохозяйственных земель. Законодательство ряда стран (Бельгия, Дания) устанавливает также преимущественное право покупки земельного участка арендатором.

   Регулируется  государством и наследование сельскохозяйственных земель. В отличие от гражданского законодательства, отдающего приоритет наследованию по завещанию и предусматривающего возможность дробления наследства, здесь действуют иные принципы. Законодательство многих зарубежных стран (Германия, Австрия, Франция, Норвегия) предусматривает право собственности на землю лишь одного лица и при условии, что наследник - лицо, обладающее соответствующей квалификацией.

   Рассмотрим  теперь конкретные формы государственного регулирования в Германия, в стране с развитым сельским хозяйством, структура и условия которого относительно сходны с белорусскими. Аграрное право Германия не поощряет дробление крестьянских хозяйств, земельных и лесных участков при наследовании и других сменах владельца, использование сельхозугодий не по назначению или непродуктивно; гарантирует защиту интересов арендаторов; предусматривает государственный контроль за сделками, связанными с отчуждением, куплей и продажей земельных участков; поощряет улучшение качества земельных угодий. В частной собственности находится свыше 95% земель, участвующих в сельскохозяйственном обороте. Остальные земельные участки принадлежат государству (общинам, федерации в целом, церкви, учебным заведениям). Согласно Закону о сделках с земельными участками, обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок их заселения, осуществление землеустроительных мероприятий, право единонаследия крестьянского хозяйства и т.д.

   Зарубежный  опыт развития аграрной сферы нам, безусловно, необходимо использовать в деле государственной поддержки сельскохозяйственного производства. Факторами повышения эффективности фермерских хозяйств в Западной Европе считаются также поддержка со стороны государства цен на их продукцию на уровне, обеспечивающем нормальную доходность: прямые выплаты из государственного бюджета при изъятии земель фермерских хозяйств и их консервации возмещение убытков при сокращении посевных площадей в целях снижения перепроизводства продукции; организация государственного кредитного обслуживания фермеров: введение льготного кредитования. Чем сложнее и суровее климат в стране, тем большая часть ВВП используется на Западе на аграрные нужды. Об этом убедительно свидетельствуют следующие данные. Во Франции такие субсидии составляют 7,1%, в Германии - 13,7. в Великобритании - 27,2, в Норвегии - 32,5%. В США доля государственных субсидий в прибыли фермеров и производственных кооперативов составляет 30%, странах ЕС - 49, Швеции -59, Финляндии - 71, Японии - 75%. В России такая доля не превышает 6,5% от затрат на сельскохозяйственное производство.

   Россия  взяла курс на переход к эффективному в экономическом, социальном и экологическом планах многообразию форм собственности на природные ресурсы. Решение этой крайне сложной задачи затрудняется тем, что оно ведется в условиях не сформировавшихся окончательно основ федеральной государственности, происшедшего в последние годы значительного снижения производственного и эколого-экономического потенциала, обострения криминогенной обстановки, незадействования многих принятых законодательных актов в сфере природопользования. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г. принял Основы законодательства о земле, которые ввели пожизненное наследуемое владение землей, что закрепило важное правомочие собственника: передачу земельного участка по наследству, а также установили еще одну форму права на землю - право аренды земли.

    В настоящее время в России собственность на природные ресурсы и средства производства существует в двух формах - государственной и частной. Первая охватывает федеральную, республиканскую, региональную и муниципальную собственность; ко второй относится индивидуальная - личная, акционерная, кооперативная, коллективная. Эти формы государственной и частной собственности закреплены Конституцией РФ (1993 г.) и другими законодательными актами (Земельный кодекс от 25.04 1991 г., Закон «О собственности в РСФСР» от 24.12 1990 г., законы «Об охране окружающей среды» от 19.12 1991 г., «О недрах» от 21.02 1992 г. и др.).

В результате проведения нового земельного курса в России резко изменилась структура землепользователей: около 50% земли находится в собственности акционерных обществ, товариществ, сельскохозяйственных кооперативов и других коллективных хозяйств с долевой земельной собственностью; на 9% сельхозугодий ведется индивидуальное хозяйство; неизмеримо увеличилось число участников земельных отношений. В проекте нового Земельного кодекса РФ закрепляется право частной собственности на землю, рассматривается комплекс связанных с ним отношений, вводится ряд ограничений на куплю-продажу земельных участков (устанавливаются предельные размеры земельных владений в собственности одного лица, запрещается изменять целевое назначение участков и др.). Новый кодекс предполагается утвердить базовым, рамочным, чтобы на местах его можно было конкретизировать соответственно региональным возможностям и желаниям. Госдума приняла в январе 2001 г. в первом чтении законопроект о введении в действие 17-й главы Гражданского кодекса РФ о праве собственности на землю со всеми вытекающими отсюда последствиями.

   Таким образом, земельные отношения в  любой экономической системе складываются между различными социальными группами и отдельными лицами по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. От состояния этих отношений во многом зависят социально-экономическое положение людей и уровень экономического развития страны. Формирование рыночных структур в аграрном секторе экономики постсоветских стран, к которым относится и наше государство, требует всестороннего переосмысления сложивших земельных отношений, прав и обязанностей владельцев и пользователей земли, форм земельной собственности, а также необходимости их реформирования.

§ 3. Экономическая эффективность налога на землю

   Налоги  неэффективны в той степени, в  какой они вынуждают граждан предпринимать действия по уклонению от налогообложения. Например, налоги на заработную плату могут привести к тому, что люди будут работать меньшее количество часов, налоги от реализации - к тому, что некоторые граждане сократят потребление Данного товара или будут приобретать товары в другом месте с более низким налогом. В результате возникает так называемый эффект замещения (substitution effect). В свою очередь, это приводит к потерям экономической эффективности из-за налогообложения. Этот феномен называется иногда дедвейт (deadweight losses) - стоимость продукции, непроизведенной в результате уклонения от налогов.

    Правильно установленный земельный налог не несет эти невосполнимые потери, так как землевладелец не может уклониться от уплаты земельного налога и, соответственно, не дает возникнуть эффекту замещения. И в этом, вероятно, состоит главное преимущество земельного налога, обеспечивающее его экономическую эффективность. Землевладельцы могут отреагировать на введение или повышение земельного налога только улучшением использования земли. Налог на стоимость участков является нейтральным по отношению к деятельности землевладельцев, так как никакие возможные действия, кроме максимально эффективного использования своих участков, не смогут улучшить их положение.

   Что же касается налогообложения зданий или налогообложения недвижимости (земли и зданий) в виде единого налога, то, напротив, такие налоги не могут быть нейтральными. Хотя земля и здания объединены в единый объект налогообложения, между ними существует очень важное различие. Налоги на здания, в отличие от налога на землю, создают отрицательные поведенческие мотивы относительно нового строительства, реконструкции или более интенсивного использования участка и несут в итоге невосполнимые потери, о которых говорилось выше.

    Налог на землю, напротив, при надлежащем применении не только не подавляет экономическую производительность, но и стимулирует ее. Это предположение доказано многими учеными. Полученные ими результаты четко свидетельствуют, что замена налогов на недвижимость налогом на землю или введение более высоких ставок налога на землю по отношению к ставкам на недвижимое имущество приведет к увеличению работ по улучшению земли, т. е. к более высокому соотношению капитал/земля, поскольку переход от налогообложения имущества к налогообложению земли уменьшит «наказание» за внесенные улучшения и будет стимулировать более интенсивное использование земли.

    Смещение  налогового бремени к налогообложению земли будет снижать другие искажающие налоги. А смещение к более эффективному налогу может улучшить благосостояние без потерь в сборах налога. Если бы государство могло заменить искажающие налоги неискажающими, оно получало бы большие поступления при тех же последствиях для благосостояния людей или могло бы сохранять те же поступления, но увеличивать благосостояние людей.

    Эффективность налога определяется также административными издержками. Самой главной проблемой здесь можно считать оценку стоимости земли. Однако, согласно традиционному мнению, оценка стоимости земли проще и дешевле, чем оценка недвижимого имущества. Что касается уклонений от уплаты налога на землю, то-они минимальны по сравнению с уклонениями от других налогов.