Основные понятия и особенности рынка недвижимости.

Табл. 7. Динамика цен вторичного рынка Санкт-Петербурга

     В январе-ноябре 2008 года быстрее всего  росли цены в Петроградском (40%), Фрунзенском (34%), Невском (32%), Адмиралтейском (35%) и  Центральном (34,8%) районах. Медленнее  всего – в Приморском (28%) и  Московском (27%) районах.        Средняя цена по рынку по состоянию на начало декабря 2008 года составила 103500 руб./кв. м.         За последнее время подешевели все типы квартир, но более всего – однокомнатные. В спальных районах спад заметнее, особенно – в Невском, Приморском и Красногвардейском. На фоне тотального снижения большую стабильность демонстрируют квартиры в старом фонде, прошедшем капремонт, и в "сталинках".        Снижение общего уровня цен в наибольшей степени определяется выбросом на рынок малогабаритных квартир в современных домах, расположенных в спальных районах.      Специфика центральных районов Санкт-Петербурга такова, что независимо от общей ситуации на рынке жилья, они неизменно самые востребованные. Высокая активность вторичного рынка в центре – следствие хронического дефицита предложения здесь нового и относительно недорогого жилья, а также высокой доли коммунальных квартир (особенно в Адмиралтейском районе). С другой стороны, увеличение доли комфортного жилья (за счет нового строительства и реконструкции) в центре также активизирует спрос здесь (на растущем рынке).     Самая высокая концентрация элитных квартир - в локальном центре города, именуемом "золотой треугольник". Понятие элитности в данном случае включает видовые характеристики (вид из окон квартир, выходящих на набережные или центральные магистрали), а также близость исторических и культурных достопримечательностей. Более половины домов в "золотом треугольнике" прошли капитальный ремонт. Средняя цена предложения здесь стабильно занимает первые строчки ценовых рейтингов. Главный недостаток - практически полное (по сравнению с количеством квартир) отсутствие парковочных мест и изолированных охраняемых территорий, являющихся неотъемлемой частью элитного жилья. К этому можно добавить неоднородный социальный состав населения, отсутствие зеленых насаждений, недостаток инфраструктурных объектов (например, продовольственных магазинов).        В целом старый фонд центра Санкт-Петербурга – это одновременно и самые дешевые, и самые дорогие квартиры в городе. Самые низкие на сегодняшний день цены – в наименее востребованных кварталах, примыкающих к еще многочисленным промышленным зонам. Большая часть домов здесь пока находится в неудовлетворительном техническом состоянии, так как почти весь жилищный фонд – это дореволюционная застройка.            К зонам среднего качества относятся окрестности Сенной площади, район Красноармейских улиц, дальние линии Васильевского острова, значительная часть Коломны и т.д. В Центральном и Адмиралтейском районах жилья нормального качества в зонах, которые можно отнести к удачным локациям, относительно немного. Основной объем жилья этой категории находится на Петроградской стороне – кварталы вдоль Каменноостровского и Большого проспектов, Большой Пушкарской улицы и некоторых других. На Адмиралтейской стороне в эту ценовую нишу попадают кварталы вдоль Староневского проспекта и вдоль канала Грибоедова – от Садовой улицы до Театральной площади. А также объекты с отдельными недостатками (во дворе или с неудачными планировками) в более дорогих местах. Статус менее востребованных территорий поднимается до этого уровня обычно за счет 1-2 точечных проектов или благоустройства окрестной территории. В основном здесь представлены либо очень дорогие - расселенные, отремонтированные и снабженные хорошей технической "начинкой" квартиры, либо откровенный неликвид, предлагаемый, тем не менее, по высокой цене.      Объем вторичного рынка по-настоящему элитного жилья невелик. Количество объектов в листингах редко превышает 20−30 квартир. Новые предложения появляются только в результате реконструкции исторических зданий или вторичной продажи квартир в дорогих новостройках.  В целом по уровню спроса лидируют квартиры в недавно построенных престижных домах. Состоятельные люди все больше ориентируются на реконструированные или новые дома, а не просто на жилье в старом фонде.  По оценкам аналитиков, рынок элитной недвижимости, в отличие от сегмента типового жилья, довольно стабилен и обладает достаточным запасом прочности. Спрос в этом секторе меньше подвержен колебаниям, он растет, опережая рост предложения. Именно этим, а не технологиями и особенностями строительства, объясняется постоянное до последнего времени увеличение цен на элитные квартиры. Многие эксперты полагают, что в этих условиях на рынке элиты кризис отразится в меньшей степени, хотя коррекция происходит уже и здесь.       За 11 месяцев 2008 года наибольший рост цен в центре Санкт-Петербурга зафиксирован в Петроградском районе (40%), в остальных районах прирост практически одинаковый: в Адмиралтейском и Центральном – по 35%, Василеостровском – 32%.     На начало декабря 2008 года средняя стоимость жилья в центре Санкт-Петербурга на вторичном рынке составляет 118,4 тыс. руб./кв. м.