Основные понятия и особенности рынка недвижимости.

     - рынок жилья;

     - рынок коммерческой недвижимости;

     - рынок земельных участков.¹

     Рынок жилья – сложная взаимосвязанная  структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых  ими жилищных услуг, основанных на сочетании  интересов всех его участников и  конкуренции эффективного землепользования.³ Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

     Рынок нежилых помещений, или рынок  коммерческой недвижимости, стал формироваться  в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным  для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается  медленно.⁵

     Рынок земельных участков. Во многих странах  земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

     В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок  жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья, рынок нежилых помещений  – на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских  помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.5. Особенности рынка недвижимости.

     В отличие от других видов рынок  недвижимости имеет ряд специфических  особенностей. К особенностям рынка  недвижимости относятся:

• локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
• низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);
• сезонные колебания;
• необходимость государственной регистрации сделок;
• вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие транзакционные издержки при сделках с недвижимостью.
• сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
• низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

     Существенной  особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка  капитала. Рынок недвижимости находится  в непосредственной зависимости  от развития рынка капитала, поскольку  основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

     Существующие  особенности российского рынка  недвижимости оказывают влияние  на инвестиционную деятельность.

 

      Основные особенности  российского рынка  недвижимости:

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава II. Анализ рынка жилой недвижимости в городе Санкт-Петербург.

2.1. Общие данные о рынке жилой недвижимости в городе Санкт-Петербург.

    Емкость жилищного фонда Санкт-Петербурга динамично растет – в последние  годы почти на 2% ежегодно (по показателю общей площади). К 2010 году общая площадь жилья в городе достигла 107,9 млн кв. м (1,82 млн квартир в 47,2 тыс. домов, табл. 1).

Табл. 1. Динамика роста жилищного фонда  Санкт-Петербурга

     В профессиональном сообществе Санкт-Петербурга используется различная сегментация  жилья по его качеству, которая, однако, относится в основном к новому (строящемуся или реконструируемому) жилью. Предлагаемая экспертами компании Real Estate & Development Consulting RDC классификация включает в себя четыре класса (табл. 2). 
 
 
 
 

Табл. 2. Классификация жилой недвижимости

     В структуре общего жилого фонда эконом-класс  занимает значительную долю (55%), однако за 2007 год и первую половину 2008 года его доля несколько сократилась. Это связано с тем, что в  последнее время выделился еще  один сегмент жилой недвижимости (табл. 2) – класс комфорт, отличный от эконом-класса более качественными характеристиками и сервисом.⁶

     В отношении действующего многоэтажного  жилья в городе наиболее распространена классификация ИИЦ "Недвижимость Петербурга": старый фонд без капремонта, старый фонд с капремонтом, сталинские дома, кирпичные хрущевки, панельные хрущевки и брежневки, корабли, другие панельные дома, современные кирпичные дома.    Благодаря увеличению объемов нового строительства, в последние годы в Санкт-Петербурге обозначилась тенденция к росту доли жилья, находящегося в хорошем состоянии (степень износа – 0-20%) – 49,3% или 53197,3 тыс. кв. м. С другой стороны, за счет уменьшения доли жилья, находящегося в удовлетворительном состоянии (степень износа – 21-40%) - 43,7% (45,3% - в 2007 году), растет совокупная доля жилья, находящегося в неудовлетворительном состоянии (степень износа – 41-60%) - 6,5% (по сравнению с данными на 01.01.2007 года площадь таких домов увеличилась больше чем на млн кв. м - до 7011,7 тыс. кв. м) и ветхого (степень износа – 61% и более) - 0,5% (546,1 тыс. кв. м). Таким образом, для вторичного рынка характерно усиление поляризации жилья по качеству.     По площади жилого фонда, имеющего износ менее 20%, лидирует Приморский район (9625,0 тыс. кв. м), по количеству строений – Выборгский (1502), однако это – одни из самых крупных городских районов, и изношенного жилья (в абсолютных величинах) здесь тоже хватает.  По доле изношенного жилого фонда наиболее благополучны Колпинский, Московский, Кировский, Невский, Приморский и Фрунзенский районы, где в неудовлетворительном состоянии не более 2% площадей. Наименее благополучны – Центральный (23%), Василеостровский (22%) и Калининский (15%) районы.        Наибольший объем петербургского жилья концентрируется в периферийных (спальных) районах: Приморский, Калининский, Невский, Выборгский, Фрунзенский и др. (табл. 3). В основном они же плюс Василеостровский и Московский районы являются и лидерами по объему ввода нового жилья. Доля жилого фонда в центре Санкт-Петербурга из года в год сокращается как следствие быстрого сокращения участков под застройку и перепрофилирования жилья под коммерческие функции (торговлю, гостиницы, офисы).          На протяжении нескольких лет в Санкт-Петербурге ежегодно совершается около 100 тысяч сделок с жильем, в том числе: на вторичном рынке - 65% (квартиры – 50%, комнаты – 15%), на первичном – около 35%.  Обеспеченность петербуржцев жильем в расчете на одного жителя по сравнению с европейскими показателями остается на низком уровне - в среднем 24 кв. м против 36 кв. м. В настоящее время около 70% петербуржцев не удовлетворено своими жилищными условиями. Плюс постоянный приток мигрантов, который дает дополнительную нагрузку к внутреннему спросу.         Однако взвинченные цены, неразвитость ипотечного кредитования, в том числе высокие ставки, а также неопределенность общей ситуации на рынке жилой недвижимости на фоне серьезных кризисных проявлений в экономике в целом в последние полгода играют на понижение покупательского и платежеспособного спроса на жилье.

Табл. 3. Распределение жилого фонда по районам (на 0.1.01.2008)

     На  рынке жилой недвижимости финансовый (точнее, уже экономический) кризис, зримо проявился в снижении его  активности. Так, в сентябре вместо традиционного оживления сделки заключались так же, как и в  августе, а в октябре их количество снизилось уже на 10%. И хотя в  ноябре спрос несколько увеличился (интерес покупателей на фоне ожидания падения цен), общая тенденция  та же: предложение заметно превышает платежеспособный спрос.         По оценкам риэлторов, в настоящее время рынок фактически стоит. Сокращение объема сделок по сравнению с январем-ноябрем 2007 года составило 40-50%, числа обращений в агентства – в 2,5 раза, ипотечных сделок - почти втрое. На этом фоне количество желающих продать, наоборот, увеличилось на 10%. 
 
 

 

2.2.Анализ  первичного рынка  жилой недвижимости.

     В 2007 году в Санкт-Петербурге платежеспособный спрос на жилье снизился до своего текущего минимума, рынок находился  в неактивном состоянии.

     Однако  начало 2008 года ознаменовалось резким увеличением спроса, который в  феврале и вовсе приобрел ажиотажный характер. Однако этот всплеск оказался краткосрочным - к маю большая часть платежеспособного спроса была реализована, и уже в июне спрос понизился, а с июля и до конца лета установился на стабильно низком уровне.

     Начало  осени также не сопровождалось традиционным (для многих лет в прошлом) подъемом активности спроса. Кроме запредельно  высоких цен, это усугубилось  разразившимся финансовым кризисом. По данным Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в связи  с резким уменьшением ипотечного кредитования для застройщиков потеря покупателей жилья составила  более 20%. Еще примерно на 15% снизился инвестиционный спрос. Инвесторы остерегаются вкладывать средства в недвижимость, поскольку не исключается значительное падение ее стоимости.

     В настоящее время, по данным аналитиков, спрос на новостройки Санкт-Петербурга упал по сравнению с весной 2008 года на 20% и, скорее всего, упадет еще больше.

     Сегодня первичный рынок переживает очевидный  кризис доверия: отток покупателей  строящегося жилья резко увеличился, а частных продавцов недостроя, наоборот, становится больше.

     Своеобразным  зеркалом нынешней ситуации на первичном  рынке стала высокая для Санкт-Петербурга доля предложения однокомнатных  квартир – 26% притом, что в структуре  жилищного фонда города такие  квартиры составляют лишь 20%. Высокий  уровень предложения "однушек" традиционно характерен именно для периода застоя на рынке. Они всегда были и остаются самым ликвидным товаром. По мере восстановления активности спроса такие квартиры будут раскуплены в первую очередь (после соответствующей ценовой коррекции или просто паузы) и доля их предложения вернется к своей нормальной величине (не более 18-20%).

Предложение строящегося жилья на рынке характеризуется  двумя основными показателями: (1) общей площадью строящегося жилья  в городе в данный промежуток времени  и (2) общей площадью непроданных  квартир.

В 2007 году в Санкт-Петербурге было введено 2,637 млн кв. м жилья – на 261 тыс. кв. м больше, чем в 2006 году. Однако по итогам 9 месяцев 2008 года ввод в действие жилья снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого на 4,4% и составил 1329,1 тыс. кв. м или 17,9 тыс. квартир (следует отметить, что снижение объемов ввода жилья по итогам января-сентября 2008 года отмечается также и в других регионах-лидерах. Так, в Москве снижение этого показателя составило 54,4%, Московской области - 2,7% и Краснодарском крае - 1,1%).

     Основные  причины снижения – резкий спад платежеспособного спроса, кризис ипотечного кредитования покупателей и проектного кредитования застройщиков на фоне общего финансового кризиса. С учетом этого, некоторые эксперты прогнозируют возможный  спад ввода нового жилья в Санкт-Петербурге в 2009-2010 годы на 50-80%.

     Несмотря  на снижение темпов ввода жилья в  Санкт-Петербурге, городские власти уверяют, что в 2008 году ввод составит 2,75 млн кв. м - на 4% больше, чем в 2007 году. В этом году к вводу заявлены дома в составе 12 крупных жилых комплексов: "Пулковский пасад" (Московский район), "Фортуна" (Приморский район), "Серебряные ручьи" (Приморский район) и др. В сентябре 2008 года в продажу поступили и первые квартиры жилого квартала "Жемчужная премьера" (общая площадь квартир – 80 тыс. кв. м), составной части территории "Балтийская жемчужина".

Правда, выход на рынок "Балтийской жемчужины" и других проектов-миллионников в среднесрочной перспективе, скорее всего, не повлечет кардинальных изменений в структуре спроса, а, следовательно, и в цене. Большинство из них слабо конкурируют с продающимися сейчас объектами по месторасположению и инфраструктуре, особенно транспортной.