Основные понятия и особенности рынка недвижимости.

     По  приблизительным оценкам аналитиков, в настоящее время в разной степени разработки находятся участки  под строительство 30 млн кв. м жилья. Этот немалый запас рассчитан на срок до 2020 года, но с течением времени он будет пополняться, том числе, за счет реконструкции.

     По  данным корпорации "Петербургская  недвижимость", в настоящее время  в городе и его окрестностях заявлено порядка 40 проектов комплексного освоения территорий (не менее чем по 250 тыс. кв. м жилья). Они либо уже реализуются, либо этот процесс должен был начаться в течение ближайших 2 лет. Около 20 из них – "миллионники". Еще несколько месяцев назад эксперты были единодушны в том, что после 2009 года предложение будет насыщаться в основном за счет крупных проектов в рамках комплексного освоения территорий. Именно в этом и виделась основная тенденция развития рынка жилья в Санкт-Петербурге на обозримую перспективу.

     Однако  в условиях кризиса многие из этих проектов, по всей видимости, были заморожены, что привило к увеличению сроков строительства либо к полному отказу от проектов. С целью поддержания строительства в городе власти готовы финансировать часть его за счет бюджета, если застройщики окажутся не в состоянии продолжать реализацию проекта.

     Сегодня на первичном рынке общий объем  предложения составляет порядка 2,3 млн. кв. м, 83% которого – типовое  жилье – наиболее ликвидный из всех классов жилой недвижимости в настоящее время.

     Основными ценообразующими факторами на рынке жилой недвижимости являются:

• местоположение;

• тип дома;

• удаленность от центра;

• техническая характеристика квартиры.

     Наибольшим  спросом на рынке (даже таком не активном, как сейчас) традиционно пользуются небольшие квартиры в новых домах. В стабильное время особенно не хватает  малогабаритных квартир, расположенных  в хороших местах. Соответственно, разница в стоимости одинаковых квартир, расположенных рядом с  метро и в удаленных микрорайонах, может быть очень существенной.

Табл. 4. Цены предложения на первичном  рынке по районам Санкт-Петербурга (без пригородов)

     В целом прирост цен предложения  на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга за 2007 год составил 23% (за 2006 – 89%, за 2005 – 21%). За январь-ноябрь 2008 года прирост составил те же 23%. Правда, основной рост пришелся на период с января по апрель (22%), май-сентябрь показали относительно низкий прирост – 4,8%, а затем, ставший уже привычным, тренд на повышение сменился, вполне ожидаемым на фоне кризиса снижением (октябрь - на 1,3%, ноябрь - на 1%), что может стать тенденцией как минимум на ближайшие полгода.

     В 2007 году быстрее всего росла стоимость  жилья в центральных районах  Санкт-Петербурга (Центральном и  Петроградском) и некоторых других (Красногвардейском). Однако за 11 месяцев 2008 года, по данным "Бюллетеня недвижимости", наибольший рост цен отмечен в спальных и пригородных районах города: Фрунзенском (35%), Невском (31%), Красносельском (30%), Кировском (28%) и Московском (27%) районах. Наименьший рост продемонстрировал центр: Петроградский (167%), Центральный (19%) и Василеостровский (220%) районы (табл. 4).

     Сегодня средняя цена предложения квартир  на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 97,9 тыс. руб./кв. м. При этом самые дорогие квартиры предлагаются в Центральном, Петроградском, Василеостровском, Московском и Красногвардейском  районах. В первых двух средняя цена предложения превышает 160 тыс. руб./кв. м, в остальных есть отдельные  объекты по такой цене. Самые дешевые  квартиры – в Красносельском районе (69 тыс. руб./кв. м).

     Новой тенденцией на первичном рынке жилой  недвижимости становится постепенное  увеличение количества квартир, сдаваемых  застройщиками с чистовой отделкой. В условиях кризиса предложение  жилья "под ключ" может помочь им в борьбе с низкой ликвидностью.

     Большинство новых домов сочетают в себе жилую  и коммерческую функции, а также  объекты социального назначения. Все больше домов, помимо традиционных встроено-пристроенных помещений, включают в себя встроенные паркинги и автостоянки. Совмещение различных функций в  одном проекте позволяет более  эффективно использовать земельный  участок.

     Новой тенденцией на рынке может стать  строительство предприятиями жилья  для своих сотрудников. Несмотря на кризис, об отказе от этих проек-тов пока не слышно.

     В отличие от 2007 года, в 2008 году цены на жилье в центре Санкт-Петербурга растут медленнее, чем в спальных районах. Так, в Василеостровском районе цена с начала года выросла в среднем  на 22%, в Центральном - на 19%, а в  Петроградском – 16% (на фоне 23% в среднем  по городу, табл. 5).

     При этом, в отличие от города в целом, где цены первичного рынка традиционно  ниже цен вторичного рынка, в центре они, наоборот, существенно выше (в  Петроградском районе – на 28%, в  Центральном - на 32%). И лишь в Василеостровском районе цены первички ниже вторички (на 4%), потому что подавляющая часть новостроек сосредоточена здесь уже за пределами исторического центра – в Западной части Васильевского острова.

Что касается Адмиралтейского района, то "Бюллетень недвижимости" не фиксирует  в нем строительной активности, хотя некоторое количество новостроек там все же имеется. И все строящееся в районе жилье относится к категории высокой комфортности (бизнес-класс и элитное).

     В связи с высокими ценами на землю  и существенными градостроительными ограничениями в центре Санкт-Петербурга, строительство типового жилья там  является нерентабельным, поэтому на первичном рынке представлены в основном элитные квартиры или бизнес-класса.

     В центре города концентрируется до 70% всего объема действительно дорогого для Санкт-Петербурга предложения: преимущественно в Петроградском (за счет Крестовского острова) и Центральном  районах. Оставшаяся часть распределяется в основном между Адмиралтейским и Василеостровским районами, Каменкой и Коломягами (в самом городе), а также Петергофом, Пушкиным, Павловском и Курортным районом (в пригородах).

     Однако  для строительства элитного жилья  в центре уже не хватает земельных  участков, властям и девелоперам необходимо формировать новые элитные зоны или зоны, которые через некоторое время могут стать элитными. Колоссальным потенциалом для этого, по мнению специалистов, обладает например, Петровский остров.

     Сегодня большинство клиентов покупает дорогое  жилье для того, чтобы жить в  нем самим. При этом жилье в  центре чаще интересует иногородних  и зарубежных клиентов (в том числе  для представительских целей), петербуржцы же все больше предпочитают качественное жилье на периферии города (Коломяги - Каменка) и в пригородах. Их приоритеты - технические параметры жилья, сопутствующая инфраструктура, социальная однородность. Наибольшим спросом пользуется готовое или почти достроенное жилье.

     Важной  особенностью рынка элитного жилья  является то, что прирост предложения  и, соответственно, продаж в этом сегменте практически отсутствует. Более  того, если в 2005 году в Санкт-Петербурге было введено 155,6 тыс. кв. м элитного жилья, то по различным данным, за 2006 год уже всего от 60 до 100 тыс. кв. м (такой разброс объясняется  тем, что у каждого участника  рынка свое понятие о том, какие  объекты относятся к "элите"). В 2007 году было введено порядка 56 тыс. кв. м элитного жилья (около 460 квартир). Сейчас на рынке отмечается дефицит  предложения элитных объектов, как  по местоположению и требуемым характеристикам, так и в целом: в первом полугодии 2008 года на рынке продавались квартиры в 32 объектах, притом, что лишь в двух объектах продажи открылись впервые.

По  актуальным оценкам, всего на 2008-2012 год заявлено 33 проекта строительства  элитной жилой недвижимости общей  площадью 625 тыс. кв. м. На 2008 год (с учетом переноса сроков) прогнозировался ввод порядка 140 тыс. кв. м элитного жилья  или около 1200 квартир (то есть на уровне 2005 года). Ожидание роста было связано  также с тенденцией децентрализации  строительства такого жилья –  появлением локальных зон для  этого вне центральных районов, где можно возводить более масштабные объекты.

     Однако, учитывая общую ситуацию на рынке  жилой недвижимости, а также влияние  финансового кризиса, многие проекты  по строительству элитного жилья  могут быть приостановлены по причине ограниченности финансирования.

     Диапазон  цен на высококачественное жилье составляет сегодня 130–400 тыс. руб. за кв. м, в зависимости от местоположения и степени готовности объекта (табл. 6). Хотя встречаются отдельные объекты, цена на которые значительно выше - 450-700 тыс. руб./кв. м и более.

По  данным ЦРП "Петербургская Недвижимость", средние цены на элитную недвижимость в Санкт-Петербурге находятся на уровне 230 тыс. руб./кв. м.

По  итогам 10 месяцев цены в элитном  сегменте выросли всего на 7% - не намного и, прежде всего, за счет осеннего снижения. Последнее объясняется  тем, что девелоперы остро нуждаются в оборотных средствах и путем скрытых бонусов всячески снижают цены на свои объекты.

По  данным Knight Frank, самые высокие цены на строящееся жилье – в Центральном районе, поскольку его там немного. Далее - Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский.

     В связи с ужесточением условий  ипотечного кредитования рынок жилой  недвижимости в настоящее время  переживает не лучшие времена, однако первичный рынок элитного жилья  меньше других сегментов подвержен  влиянию кризисной ситуации. Здесь  большинство потенциальных покупателей  не рассматривают ипотечные займы  в качестве источников средств на его покупку (в отличие от вторичного рынка, где ипотечные сделки составляли 70%). Кроме того, элитное жилье  – товар штучный, спрос на который  невысокий, но стабильный, его не покупают на последние деньги.

     По  данным компании "АРИН", в настоящее  время основной тенденцией на рынке  элитной жилой недвижимости является сокращение объемов элитного жилья  в связи с нехваткой участков в локациях, соответствующих этому  классу. Однако реализация программы  реновации застроенных территорий, заявленная в Санкт-Петербурге, может  привести к высвобождению части  из них под высококачественную жилую  застройку.

     Первичный рынок элитного жилья характеризуется  дефицитом предложения. В 2008 году самые  ликвидные варианты были раскуплены уже к началу II полугодия, новые  проекты при этом в продаже  не появились, и платежеспособный спрос  переориентировался на вторичный рынок.

     Большой популярностью стабильно пользуются квартиры в реконструируемых домах, но их раскупают на начальной стадии, и ко времени сдачи объектов там, как правило, остаются не самые привлека-тельные варианты в мансардах.

     В последнее время застройщики  стали было "придерживать" квартиры или устанавливать на них "заградительные" цены, чтобы реализовать их ближе  к завершению проекта по более  высоким ценам. Сохранение этой тенденции  обещало, что элитные объекты  на ранних этапах строительства будут  поступать в продажу в очень  ограниченном количестве. Однако в  условиях кризиса большинство застройщиков, очевидно, откажется от такой практики.

     Другой  тренд – повышенный спрос на квартиры с отделкой. До недавнего времени  считалось, что затраты на нее  плохо окупаются, как и в новых, так и реконструированных домах. Однако, по данным риэлторов, качественных вариантов с ремонтом в городе очень мало.

     Также в последнее время неуклонно  растет количество официальных расчетов по сделкам с дорогой недвижимостью  даже на фоне значительного увеличения бюджетов этих сделок. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.3. Анализ вторичного рынка жилой недвижимости.

     В 2007 году в целом вторичный рынок  пребывал в стабильном состоянии, и  лишь в конце 2007 - начале 2008 годов  активность покупателей заметно  возросла.          Спад спроса на вторичном рынке обозначился в марте 2008 года и в настоящее время он остается на очень низком уровне. Так, в августе 2008 года индекс рыночной активности потенциальных покупателей был ниже относительно среднего показателя прошлых лет (2006-2007 гг.) на 15%, а относительно среднего показателя за август 2006-2007 гг. - на 30%. В настоящее время он еще ниже.       Продолжает увеличиваться количество выставленных на продажу однокомнатных и двухкомнатных квартир. Доля "единичек" в предложении, составлявшая в январе 2008 года 20%, возросла уже до 30% и, вероятно, возрастет еще больше.          На рынке вторичной недвижимости продолжается снижение рыночной активности, начавшееся еще в феврале текущего года. Снижение этого показателя только в октябре к сентябрю составило 19%. В результате, рыночный спрос в сегменте составил лишь 42% от среднего уровня, что означает его снижение на 58%. Велико и снижение относительно усредненного показателя октября предыдущих лет - 44%. Покупатели жилья (как на вторичном, так и на первичном рынке) оказались очень восприимчивыми к проявлениям, связанным с наступившим кризисом, и многие из них заняли выжидательную позицию, перейдя в сегмент отложенного спроса.          За 2007 год средняя стоимость кв. м жилья на вторичном рынке (цена предложения) выросла на 18,4%, и на конец декабря составила 80,9 тыс. руб./ кв. м. За 11 месяцев 2008 года рост цен составил уже больше, чем за весь 2007 год, - 27,9% (табл. 7). Однако весь рост пришелся на январь-сентябрь (33,6%), тогда как в октябре-ноябре цены снизились уже более чем на 5% - и это (как и на первичном рынке) может стать тенденцией, как минимум, до весны.