Оценка рыночной стоимости офисного помещения

 

     Таблица 6 Корректировки стоимости сравнимых объектов

 

     Объяснение  корректировок.

     Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся  различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

     В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади офисного помещения.

     Объекты сравнения подобраны близкие  по качеству градостроительных зон  и общей площади.

     В связи с тем, что права собственности  у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы (полное право собственности, так как все рассматриваемые офисные помещения являются приватизированными), корректировка на эти элементы не выполняется.

     Так как все сравниваемые офисные помещения имеют одинаковые условия финансирования, то корректировка на эти элементы не выполняется.

     Корректировки на местоположение объектов, техническое  состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования  метода парных продаж и мнения эксперта.

     Все рассматриваемые офисные помещения находятся в одном районе - улицы Рязанская, Станиславского и Городской переулок находятся в непосредственной близости друг от друга, поэтому корректировки нулевые.

     Кирпичные дома считаются лучшими по сравнению с панельными, поэтому 1-му объекту дается отрицательная корректировка в размере 5% от стоимости 1 кв. метра площади офисного помещения.

     1-ый  объект расположен на 5-ом этаже  9-этажного здания, поэтому на него производится положительная корректировка на 5%. Напротив, 3-ий объект находится на 3-ем этаже 4-этажного здания, поэтому производим на него отрицательную корректировку так же на 5%.

     В связи с тем, что 1-ый и 3-ий объекты не имеют телефона, делается положительная корректировка в размере 6% от стоимости 1 кв. метра площади офисного помещения.

     Так как 1-му объекту сравнения требуется косметический ремонт, т.е. техническое состояние оценивается как удовлетворительное, то производится положительная корректировка по данному элементу сравнения в размере 5% от стоимости 1 кв. метра площади офисного помещения.

     Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 3261813 руб. 

     8. Оценка стоимости объекта методом капитализации доходов 

     Определяя текущую стоимость объекта недвижимости с точки зрения капитализации дохода, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

     Потоки  доходов в период владения и выручка  от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.

     Анализ  доходов.

     Предполагается, что данное помещение будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для подобных офисных помещений на рынке установилась месячная арендная плата в размере 49000 - 54000 руб. Для расчетов принимаем среднюю величину 51500 руб. в месяц, что составит 618000 руб. в год. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 5% в течение второго и третьего года и на 4% в течение четвертого и пятого годов.

     Текущую стоимость потока доходов можно  определить как сумму доходов  каждого года, приведенных к текущему моменту: 

     ТС = П₁ + П₂ + П₃ + П₄ + П₅ 

     Приведение  доходов к текущему моменту производится по следующей формуле: 

     П_i = (Сар_i - Сзс_i) × ТСЕ_i, 

     где Сар_i - арендная плата в году i;

     Сзс_i - затраты содержания в году i;

     ТСЕ_i - текущая стоимость единицы для года i. Рассчитывается по формуле: 
 

      где СД – ставка дисконтирования за год;

     i - количество лет.

     Величина  ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам валютного вклада – 10-12%. Принимаем СД равной 12%, что соответствует максимально возможной стоимости офисного помещения.

     Вторым  источником дохода является продажа  этого помещения по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии служит формула: 

       

     Доход от аренды берется по шестому году.

     Ставка  возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз  стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для нежилых помещений, представленных на рынке, эта ставка составляет 10%.

     После получения стоимости реверсии ее необходимо также как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой: 

     Т_{с рев} = С_рев × ТСЕ₅, 

     где С_рев - стоимость реверсии,

     ТСЕ₅ - текущая стоимость единицы для пятого года.

     Анализ  расходов.

     Затраты на содержание офисного помещения включают в себя оплату коммунальных услуг в размере 2811,87 руб./мес. (33742,44 руб./год) и налог на имущество в размере 618,45 руб./мес. (7421,40 руб./год). Принимаем, что затраты на содержание офисного помещения будут расти, как и арендная плата: на 5% в течение второго и третьего годов и на 4% в течение четвертого и пятого годов.

     Для использования офисного помещения в качестве недвижимости, приносящей доход, ремонта производить не требуется. Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды (Таблица 4). Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи помещения (реверсии). 

     Таблица 4 Анализ потока доходов

 

     Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости  потока доходов от аренды и дохода от продажи помещения (реверсии).

     Таким образом, стоимость офисного помещения как объекта, приносящего доход, может составлять 6477300 рублей.

 

      9. Согласование результатов 

     В результате расчетов рыночной стоимости офисного помещения по трем методам получены следующие результаты: 

 

     Рыночную  стоимость объекта оценки устанавливаем  как средневзвешенную сумму результатов, полученных разными методами.

     Наиболее  реальную картину о стоимости  объекта дает метод прямого сравнения  продаж. Была получена достоверная  информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых  объектов практически идентичен  объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,6.

     Реальную  картину о стоимости объекта  оценки также дает затратный метод, его вес определяем равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на строительство аналогичных объектов, причем скорректированный на фактический износ объекта оценки.

     Доходный  метод дает наименее достоверную  картину о рыночной стоимости  объекта оценки. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Недостатком этого метода является также прогнозный характер расчетов. Отсюда вес результата, полученного доходным методом, принимаем равным 0,1.

     Вес каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости установился следующим образом:

     1. Затратный метод  0,3