Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

         = 1 360+0,19*V-1 520 = 0,19*V-160.

     Следовательно,

     0,144648*V = 0,19*V - 160

     0,045352*V = 160

     V = 3 527,96

     Минимальный NOI = 0,19*3 527,96 – 160 = 510,31 долл. 

     Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510,31 долл.

 

      Задача 3.3

     Оценить стоимость объекта недвижимости. Ожидается, что он принесет чистый операционный доход в размере $110 000 за год №1, после чего доход будет возрастать на 5% ежегодно. Период владения составляет 4 года вплоть до момента продажи объекта на рынке за $1 380 000 по завершении четвертого года. Какова стоимость объекта при условии, что ставка дисконтирования 17%.

     Исходные  данные:

     NOI = 110 000 долл.

     T = 4 года

     R = 17%

     FV = 1 380 000 долл. 

     Решение: 

     Стоимость объекта найдется по формуле: 

     

 

     

1. Определим денежные потоки по годам:

 

           

           

           

             

     

2. Определим стоимость объекта:

 

     

     Ответ: Стоимость объекта составляет 1 058 503,4 долл.

 

      Задача 3.4 

     Определить  стоимость недвижимости при следующих  условиях:

1. чистый операционный доход (постоянный) – $50 000;
2. проектируемый период – 10 лет;
3. условия кредита:

                 – норма процента – 8% годовых,

                 – срок амортизации кредита (месячные платежи) – 25 лет; 

     

4. доля заемных  средств – 70%;
5. изменение стоимости недвижимости – 20% потери;
6. норма отдачи собственного капитала – 16%.

 

     Решить  задачу двумя способами:

• используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;
• используя модель Эллвуда.

 

     Решение: 

1. Решение по общей модели ипотечно-инвестиционного анализа:

V = (NOI – DS)*F5(16%,10лет,год) + (SP – BAL)*F4(16%,10лет,год) + ML

     где NOI - денежный поток регулярных доходов (NOI = 50 000);

         DS - годовая сумма по обслуживанию долга:

         DS=R_M*ML = 0,09264*0,7V = 0,064848V, где

         R_M – ипотечная постоянная:

         R_M = F6(8%, 25лет, мес.) = 12*0,00772 = 0,09264

         ML - доля заемных средств (ML=0,7V),

         F5(16%,10лет,год) = 4,83323 (табл.),

         F4(16%,10лет,год) = 0,22668 (табл.)

         SP - стоимость продажи объекта (SP=0,8V),

         BAL - остаток по кредиту:

         BAL = DS/12*F5(8%,15лет, мес.)= 0,064848V/12*104,64059 = 0,565V.

         Стоимость недвижимости:

V = (50 000 - 0,064848V)*4,83323 + (0,8V - 0,565V)*0,22668 + 0,7V

V + 0,31343V - 0,0533V - 0,7V = 241 661,5

         0,56013V = 241 661,5

         V = 431 438,2 долл. 

2. Решение с  помощью модели Эллвуда:

        V = NOI/ R₀,

        где NOI – чистый операционный доход (NOI = 50 000),

             R₀ – общий коэфф-т капитализации:

R₀ = r - ∆₀*F3 или R₀ = Y_e – ML*(Y_e + PRN*F3 – R_m) - ∆₀*F3,

где Y_e - норма отдачи от собств. капитала (Y_e = 0,16),

    ML - доля заемного капитала (ML = 0.7),

    PRN - процент выплаты кредита:

    PRN = 1 - BAL_% = 1-F5(bal)/F5(all) =

= 1-F5(8%,15лет, мес.)/F5(8%,25лет, мес.) = 1 – 104,64059/129,56452 = = 0,192366938

    R_m - коэффициент капитализации заемного капитала:

R_m = I_m/V_m = DS/ML = ML*F6(8%,25лет, мес.)*12/ML =

= 12*0,00772= 0,09264

∆₀ – потери в стоим-ти недвиж-ти (∆₀ = -0,2)

F3(16%,10лет,год) = 0,04690 (табл.) 

R₀ = 0,16 – 0,7(0,16 + 0,192*0,0469 – 0,09264) – (-0,2)*0,0469 = 0,1159

V = NOI/ R₀ = 50 000/0,1159 = 431 359,5 долл. 

     Ответ: стоимость недвижимости составляет:

                                          - по ИИА - 431 438,2 долл.,

                                          - по модели Эллвуда  - 431 359,5 долл. 

 

      4 Оценка недвижимости затратным методом

     Задача 4.1

     Эффективный возраст склада соответствует действительному  и составляет 6 лет, а оцениваемый  остающийся срок полезной жизни – 44 года. Офисные помещения требуют $3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем тепло- и водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят $4100. Данная замена экономически целесообразна.

     Какова  величина неустранимого физического  износа и текущая стоимость здания, если его восстановительная стоимость  с разбивкой по компонентам выглядит следующим образом?

     1. Прямые издержки, $                                                        200 000 
      в том числе:

           – кровля, $                                                                           7 500

           – электропроводка, $                                                          3 500

           – система тепло и водоснабжения и канализация, $          4 500

     2. Накладные расходы, $                                                          10 000

     3. Прибыль предпринимателя, $                                              23 000

     За  время эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     5 Оценка недвижимости  методом сравнения  продаж

     Задача 5.1

     Какова  оценочная стоимость магазина общей  площадью 4000 м², в котором арендная площадь составляет 3400 м². Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.1). 

Таблица 5.1 - Информация о продажах аналогичных объектов 

     Решение:

1. Рассчитаем стоимость долю арендной площади по каждому из сравниваемых объектов:

     Объект 1 = 6 600/7 000 = 0,943

     Объект 2 = 5 000/5 400 = 0,926

     Объект 3 = 6 100/8 000 = 0,7625

2. Цена одного метра общей площади объектов:

     Объект 1 = 344 850/7000 = 49,26

     Объект 2 = 246 950/5 400 = 45,73

     Объект 3 = 277 100/8 000 = 34,64

3. Цена одного метра полезной площади объектов:

     Объект 1 = 344 850/6 600 = 52,25

     Объект 2 = 246 950/5 000 = 49,39

     Объект 3 = 277 100/6 100 = 45,43

     Объекты 1 и 2 отличаются временем продажи. По остальным  факторам они аналогичны друг другу. Следовательно, разница в цене полезной площади обоснована только фактором времени.

     Цена  за одну неделю снизилась на 49,39 - 52,25 = - 2,86

4. Произведем корректировку цены продажи по фактору времени:

     Объект 1 = - 2,86 * 2 = - 5,72

     Объект 2 = -2,86 * 4 = -11,44

     Объект 3 = -2,86 * 0,43 = -1,23

     Корректировка по транспортной доступности и возможности парковки. В данном случае трудно выбрать 2 объекта для сопоставления. Поэтому рассчитаем полуразность между объектами 1 и 3

     Величина корректировки по транспортной доступности:

     (52,25 – 45,43) / 2 = 3,41

     Корректировка по удобству разгрузки. Для сопоставления возьмем объекты 1 и 3:

     52,25 – 45,43 = 6,82

     Результаты  расчета корректировок представим в таблице 5.12

Таблица 5.12