Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

     Министерство  образования и науки Российской Федерации

     Федеральное агентство по образованию

     Южно-Уральский  государственный университет

     Кафедра «Экономика и финансы» 
 
 
 
 
 
 
 

     Контрольная работа

     по  дисциплине «Экономика недвижимости»

     Вариант №2 
 
 
 

                                   Выполнила: Гумарова Л. Т.

                                   Группа: ЗЭиУ - 388

                 Проверила: Субботина Н. В.

                 Оценка_________________

                                   «___»______________2011 г. 
 
 
 
 

     Челябинск

     2011

 

      

Оглавление 
 

    1 Принципы оценки недвижимости……………………………………...…..4

    2 Финансовая математика……………………………………..……………...5

    3 Оценка недвижимости методом  капитализации дохода………...……….6

    4 Оценка недвижимости затратным  методом…………………………...…..11

    5 Оценка недвижимости методом  сравнения продаж………….………..….12

    6 Оценка земельных участков……………………………………………......15 

 

      1 Принципы оценки недвижимости

     Задача 1.1

     Отберите  вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется  следующая информация (табл.1.1).

     Таблица 1.1 - Альтернативные варианты застройки земельного участка

 

     Решение: 

1. Подсчитаем  действительный валовый доход EGI:

 

   Таблица 1.2

 

2. Рассчитаем  чистый операционный доход NOI:

 

   Таблица 1.3

 
 
 
 

3. Рассчитаем доход, относящийся к застройкам I_B: 

 

   Таблица 1.4

 

4. Рассчитаем  доход, относящийся к земле I_L:

 

   Таблица 1.5

 

5. Рассчитаем  общую стоимость земли (V_L)

 

   Таблица 1.6

 

     Результаты  расчетов сведем в общую таблицу 1.7 

   Таблица 1.7

 

     Вывод: Наиболее лучшим и наиболее эффективным  использованием из предложенных вариантов  застройки земельного участка будет проект по застройке его жильем.

 

      2 Финансовая математика

     Задача 2.1

     Инвестор  имеет временно свободную сумму  в $20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:

     1) положить на счет в банке  под 16% годовых;

     2) приобрести квартиру и сдать  ее в аренду с чистой арендной платой $1400 в год, а через 5 лет продать за $25 000. Какой вариант предпочтительнее. 

     Решение: 

1. Будущая стоимость  средств (FV) в банке через 5 лет:

 

     FV = PV*(1+r)⁵ = 20 000*(1+0,16)⁵ = 42 006,83 долл. 

2. а) Доход  от продажи квартиры будущем:

 

     FV = 25 000 долл. 

         б) Будущая стоимость  равных арендных платежей: 

         FV_А = А*F2 (16%, 5 лет, год) = 1400*6,87714 = 9627,996 долл. 

         в) Совокупный доход  через 5 лет: 

         I = 25 000 + 9 627,996 = 34 627,99 долл. 

     Вывод: Первый вариант вложения средств  более доходный, чем второй.

     Задача 2.2

     В здании настелено новое ковровое покрытие стоимостью $9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет, после чего оно будет заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при ставке 15%.

     Решение:

     а) Найдем фактор ежегодного в теч. 10 лет взноса за амортизацию ед. при 15% ставке - 0,19925 (по табл. сложных процентов типа Б);

     б) Ежегодные взносы на замену коврового  покрытия составят:

     I = V*R = 9 500*0,19925 = 1 892,875 долл.

     Ответ: Ежегодные взносы на замену коврового  покрытия составят 1 892,875 долл.

 

      3 Оценка недвижимости методом капитализации дохода

     Задача 3.1

     Какова  общая ставка капитализации объекта  недвижимости, если для его покупки  взят кредит в размере 60% от стоимости  под 10% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 15%.

     Решение: 

1. Найдем ипотечная постоянную:

     R_M = 12*F6(10%, 10 лет, мес.) = 12*0,01322 = 0,15864

2. Общая ставка капитализации объекта недвижимости:

     R = M*R_M + E*R_E = 0,6*0,15864 + 0,4*0,15 = 0,0954184 + 0,06 = 0,155184

     Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 15,52%.

     Задача 3.2

     Инвестор  собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно.

 

     Исходные данные:

• Стоимость земли: V_L=8 000 долл.
• Стоимость строительства: V_B=V - V_L
• Доля заемных средств: ML=0,6V
• Срок кредита: T=10 лет
• Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением
• Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4
• Ставка капитализации для земли: R_L=17%
• Ставка капитализации для улучшений: R_B=19%

     Решение:

1. По условиям задачи коэффициент покрытия долга DCR = NOI/DS, где DS – сумма по обслуживанию долга, составляет 1,4. Следовательно, NOI должен быть > или = DCR*DS=1,4*DS;
2. Сумма по обслуживанию долга DS = R_M*ML = R_M*0,6*V;
3. Коэффициент капитализации для заемного капитала:

     R_M = 12*F6(12%,10лет, мес.) = 12*0,01435 = 0,1722;

4. Чистый операционный доход можно выразить следующим образом:

         а) NOI=1,4*DS=1,4* R_M*0,6*V=1,4*0,1722*0,6*V=0,144648*V,

         б) NOI = I_L+I_B = R_L*V_L+R_B*V_B = 8 000*0,17+0,19*(V-8000) =