Контрольная работа по дисциплине: «Экономика недвижимости»

     Немецкая  модель ипотеки более безопасна, так как, по большому счету, финансы  находятся в замкнутой системе. При таком раскладе на вложенные  средства не оказывает влияние ситуация на рынке финансовых услуг и жилья. К минусам такой схемы можно  отнести то, что человека ограничивают в выборе недвижимости, и то, что  собственником жилья можно стать  только после полной выплаты его  стоимости.

     Простота  усеченно-открытой системы ипотечного кредитования оборачивается минусом  в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового  рынка той или иной страны.

     Вполне  вероятно, что под влиянием мирового финансового кризиса модели ипотеки  претерпят некоторые изменения. Хотя самые простые действия в  этом направлении банками уже  предприняты  – условия по предоставлению ипотечных кредитов во всех странах  изменились, а требования к заемщикам  стали более жесткими.

     В  мировой практике существуют две  основных модели ипотечного кредитования - американская и германская. Российская  ипотека устроена по американской модели.

     Но  что это за модель, и как вообще действует ипотека за рубежом? В  Европе и Америке более 80% жителей  обзаводится жильем именно с помощью  ипотечных кредитов, пишет издание  «Личные деньги».

     Германия

     С конца позапрошлого века существует в Германии и так называемая «классическая  форма контрактных сбережений». Она работает по принципу кредитных  союзов, называемых ныне стройсберкассами. Строительные сберегательные кассы  на сегодняшний день - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы  в Германии: три четверти жилья  финансируется с участием системы  жилищных «стройсбережений».

     Прежде  чем получить кредит, сначала нужно  открыть специальный накопительный  счет в стройсберкассе, попросту говоря - в ипотечном банке. По истечении 5-8 лет ежемесячных вкладов в  оговоренном контрактом размере, когда  на счету накапливается сумма, равная стоимости определенной части жилья, вкладчик получает жилищный кредит. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) остаются фиксированными на все  время действия контракта. Как правило, они составляют 5-6% годовых - это в  среднем на 4% ниже рыночных. Минимальный  срок погашения займа составляет 12 лет.

     Государство поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита  выплачивает ежегодные премии, предоставляет  дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственного «воспомоществования» зависит от материального положения  заемщика, состава семьи и т.п. При этом у кредитных учреждений есть возможность использовать накопительные  средства для выдачи ссуд гражданам, обратившихся за кредитом ранее.

     Нетрудно  понять, что такая схема ориентирована  на людей с доходом среднего и  даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс  в виде премии, стимулируют поступление  дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной  поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. В  Германии ипотекой довольны все - и государство, и вкладчики.

     Америка:

     В августе этого  года начало лихорадить и надежныее немецкие ипотечные  банки. Виной тому - невиданный кризис в системе жилищных кредитов в  США, похоже, грозящий обернуться мировым  банковским кризисом. У крупнейших европейских банков возникают проблемы - все из-за того, что беззаботные  американские бедняки набрали кредитов, которые не желают гасить. В настоящее  время в США ипотечным кредитованием  занимаются более 1300 организаций, ежегодный  оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумма  неоплаченного кредита на эти  цели достигла около 3 трлн. Долларов.

     Однако  в этом лишь отчасти виновата ипотечная  система, существующая в своем нынешнем виде уже более ста лет. В обеспечения  ипотеки дешевыми ресурсами участвуют  получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных  рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов  ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты  под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных»  ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору  или финансовому посреднику. На вырученные средства банк выдает новый ипотечный  кредит. В настоящее время банки  США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ - в  зависимости от целей приобретения недвижимости: для проживания, сдачи  в аренду, участия в инвестиционном проекте. Средняя процентная ставка при фиксированном размере годовых  составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный  кредит, - 30 лет.

     Один  из самых популярных вариантов - покупка  квартиры в доме, как говорят американцы, «с чертежной доски». До начала строительства  девелоперские компании начинают реализовать  квартиры дешевле рыночной стоимости - так финансирующим банкам демонстрируется  жизнеспособность проекта. Полученные деньги не вкладываются в строительство, а лежат на отдельном счете  условного депонирования, имеющем  государственную гарантию. Как правило, по заниженным ценам продается 10-20% квартир, после чего - через одну-две  недели - стоимость повышается. На первом этапе резервирования квартиры покупатель вносит 10% от ее стоимости.

     После реализации 30-40% квартир происходит второй решающий скачок цен, а затем  стоимость квадратного фута медленно и плавно ползет вверх вплоть до окончания строительства. Второй 10-процентный взнос инвестор делает по завершении строительства этажа облюбованного  дома. Последний же взнос - также 10% - делается покупателем при завершении строительства. Тогда же оплачивается и цена закрытия с оформлением  прав собственности, составляющая не более 5% от общей стоимости. И уже на оставшиеся 70% стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на срок до 30 лет. Так  что для того, чтобы получить квартиру по минимальной цене, нужно попасть  в первые 10-20% покупателей.

     Получить  ипотечный кредит в США можно  и без первоначального взноса, и без справки о доходах. Дело в том, что помимо банков, которые  перед выдачей кредита требуют  от заемщика полный пакет документов, существуют ипотечные агентства, готовые  кредитовать практически всех под  более высокий процент. Многие заемщики этим пользуются, а их платежеспособностью  никто не интересуется. Так возникают  неплательщики. В связи с кризисом, агентства стали строже с заемщиками. Одни перестали выдавать ссуды, не требующие  первоначального взноса, другие повышают процентную ставку, требуют подтверждения  доходов и минимального первоначального  взноса, а заемщикам со слабой кредитной  историей отказывают в кредитах. 

3. Земельный налог.

     Земельный налог установлен гл. 31 Налогового кодекса  РФ (далее – Кодекс) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований  и вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с  Кодексом и нормативными правовыми  актами представительных органов муниципальных  образований.

     Устанавливая  налог, представительные органы муниципальных  образований определяют налоговые  ставки в пределах, установленных  главой 31 Кодекса, порядок и сроки  уплаты налога. При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований  могут также устанавливаться  налоговые льготы, основания и  порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы  для отдельных категорий налогоплательщиков. Именно поэтому земельный налог  в соответствии с Кодексом относится  к местным налогам.

     Налогоплательщики земельного налога:

     Налогоплательщиками земельного налога признаются физические лица, обладающие земельными участками  на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве  пожизненного наследуемого владения.

     При этом не признаются налогоплательщиками  налога физические лица в отношении  земельных участков, находящихся  у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (ст. 388 Кодекса).

     Объект  налогообложения:

     Объектом  налогообложения признаются земельные  участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

     Не  признаются объектом налогообложения (ст. 389 Кодекса):

     - земельные участки, изъятые из  оборота в соответствии с законодательством  Российской Федерации;

     - земельные участки, ограниченные  в обороте в соответствии с  законодательством Российской Федерации,  которые заняты особо ценными  объектами культурного наследия  народов Российской Федерации,  объектами, включенными в Список  всемирного наследия, историко-культурными  заповедниками, объектами археологического  наследия;

     - земельные участки, ограниченные  в обороте в соответствии с  законодательством Российской Федерации,  предоставленные для обеспечения  обороны, безопасности и таможенных  нужд;

     - земельные участки из состава  земель лесного фонда;

     - земельные участки, ограниченные  в обороте в соответствии с  законодательством Российской Федерации,  занятые находящимися в государственной  собственности водными объектами  в составе водного фонда.

     Налоговая база:

     Налоговой базой для исчисления земельного налога в отношении каждого земельного участка является его кадастровая  стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

     Порядок определения налоговой  базы:

     За  физических лиц налоговую базу определяют налоговые органы на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра, органов, осуществляющих регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальных  образований.

     При налогообложении земельным налогом  для некоторых категорий физических лиц предусмотрено уменьшение налоговой  базы на не облагаемую налогом сумму - в размере 10000 рублей на одного налогоплательщика  на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании  или пожизненном наследуемом  владении. Это:

     - Герои Советского Союза, Герои  Российской Федерации, полные  кавалеры ордена Славы;

     - инвалиды, имеющие III степень ограничения  способности к трудовой деятельности, а также лица, которые имеют  I и II группу инвалидности, установленную  до 1 января 2004 года без вынесения  заключения о степени ограничения  способности к трудовой деятельности;

     - инвалиды с детства;

     - ветераны и инвалиды Великой  Отечественной войны, а также  ветераны и инвалиды боевых  действий;

     - физические лица, имеющие право  на получение социальной поддержки  в соответствии с Законом Российской  Федерации "О социальной защите  граждан, подвергшихся воздействию  радиации вследствие катастрофы  на Чернобыльской АЭС" (в редакции  Закона Российской Федерации  от 18 июня 1992 года N 3061-1), в соответствии  с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ "О социальной защите  граждан Российской Федерации,  подвергшихся воздействию радиации  вследствие аварии в 1957 году  на производственном объединении  "Маяк" и сбросов радиоактивных  отходов в реку Теча" и в  соответствии с Федеральным законом  от 10 января 2002 года N 2-ФЗ "О социальных  гарантиях гражданам, подвергшимся  радиационному воздействию вследствие  ядерных испытаний на Семипалатинском  полигоне";

     - физические лица, принимавшие в  составе подразделений особого  риска непосредственное участие  в испытаниях ядерного и термоядерного  оружия, ликвидации аварий ядерных  установок на средствах вооружения  и военных объектах;

     - физические лица, получившие или  перенесшие лучевую болезнь или  ставшие инвалидами в результате  испытаний, учений и иных работ,  связанных с любыми видами  ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику