Контрольная работа по дисциплине: «Экономика недвижимости»

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Контрольная работа

По дисциплине:

«Экономика недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Екатеринбург, 2011г. 
 

Содержание

1. Содержание деятельности девелопера…………………………………  3
2. Модели ипотечного кредитования за рубежом……………………….    5
3. Земельный налог………………………………………………………… 13

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
     

1. Содержание  деятельности девелопера.

     В условиях господства рыночных отношений  в области недвижимости возникает  и возрастает роль профессионального  предпринимателя-застройщика, которого называют девелопером.

     Девелопер — это тот, кто преобразует  землю к новому использованию, это  предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. За рубежом в сфере деятельности девелоперов находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация) объектов.

     Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные  в объект недвижимости ресурсы и  была получена достаточная прибыль  от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реали­зацию  от органов власти; определение условий  привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск  и привлечение инвесторов; отбор  подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в  эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат  финансовых ре­сурсов .

     Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами  за расходование их средств, перед банками  за возврат кредитных ресурсов, несет  ответственность за качество проекта  перед государственными органами, перед  подрядчиками за финансирование, перед  потребителями за своевременность  и качество сдаваемой недвижимости. Девелопер должен учитывать структуру  собственных и заемных средств  при решении вопроса о привлечении  инвестиций, заключении договора, определения  форм финансирования и возврата вложенных  средств.

     В понимании девелопмента, как процесса развития важно дифференцировать от иных физически-созидательных воздействий  на объект недвижимости. Так, например, расширяя масштабы производства за счет строительства и введения в эксплуатацию новой технологической линии,  не повлечет изменения профиля предприятия. Изменения направления использования (конверсия военного производства; перевод жилого помещения в нежилое) требуют производства значительных объемов работ: кардинальной перестройки  помещений, переоснащения технологического оборудования, строительство дополнительных сооружений. В тоже время, можно предположить, что не всякое производство работ  может считаться развитием, так  например, в зарубежной практике не считается девелопментом, производство косметического ремонта, работы по благоустройству, обслуживанию и улучшению объекта, если влияют только на интерьер здания и ни как не изменяют его внешний  вид. По этой причине должны быть установлена  нормативная грань, выделяющая категорию  девелопмента, как процесса развития, конкретизирующая понятие качественного  изменения объекта недвижимости. Эта грань должна четко определить процедуры регулирующие развитие и  отделяющая их от иных процессов, не считающиеся  девелопментом.

       Объектом девелоперской деятельности  является разработка проекта  развития, его реализация, то есть  предпроектные работы, проектирование, строительство либо преобразование  существующего объекта, подготовка  к коммерческой эксплуатации  реализованного проекта развития  объекта недвижимого имущества  (земельного участка, здания, сооружения, помещения) и получение прибыли  от его реализации. 

     В традиции сложившихся рыночных экономик западноевропейских стран различают  два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта  недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность ведется не с  целью получить прибыль.

     В первой схеме девелопер не берет  на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном  земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его  арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

     В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность  за весь проект в целом лежит на девелопере.

     Вторая разновидность, speculative development, более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме того, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. 

2. Модели  ипотечного кредитования за рубежом

     Классические  модели ипотечного кредитования.

     В практике ипотечного кредитования принято  различать три основные модели:

     - расширенно-открытую (американскую)

     - сбалансировано автономную (немецкую)

     - и усеченно-открытую (английскую, испанскую  и французскую, итальянскую)

     Американская  модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

     По  американской модели человек приобретает  готовое жилье, оплачивая при  этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог  приобретаемой недвижимости. Возврат  этого кредита осуществляется в  течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка  – заемщик (залогодатель), ипотечный  банк (залогодержатель), инвестор и  государство.

     Попытаемся  более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство  недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в  ипотечный банк, который рассматривает  вашу просьбу о выдаче кредита. После  того как банк выдал кредиты, он формирует  ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

     Используя посредничество крупнейших фирм, государство  выступает гарантом по ценным бумагам  ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются  инвестору, который получает по ним  постоянный небольшой доход. Кроме  того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых  компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут  приобретать определенное количество ипотечных закладных.

     Рассмотрим  другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать собственное дело. Своих сбережений вам на это не хватает, а краткосрочную  ссуду в обыкновенном коммерческом банке вам вряд ли дадут, так как  слишком велик риск не возврата. Но зато у вас есть небольшой участок  земли неподалеку от города или скромная квартирка, оцененная экспертами в 25тыс.$. Вы обращаетесь в ипотечный  банк обоснованием того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматривает  вашу просьбу о выдаче кредита, оценивает  ликвидность вашего земельного участка  или квартиры и выдает кредит в  объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После  этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с  помощью государства и т.д.

     Германская  модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.

     Если  вы хотите получить кредит в банке  на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как  только на счету накопится необходимая  часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную  дотацию (до 10% стоимости жилья и  льготный кредит для оплаты недостающей  части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых  вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для  выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже  на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема  ориентирована на людей со средним  и даже низким уровнем дохода.

     "Усеченно-открытая" модель ипотечного  кредитования.

     Наиболее  простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно-открытой". Она в основном замыкается в рамках первичного рынка  закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой  модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения  части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может  применяться как специализированными  ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

     Первой  принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные  ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том  числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся  на депозитах, за счет межбанковских  кредитов и т.п.

     Вторая  характерная черта данной модели - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния  кредитно-финансового рынка в  стране. Указанная зависимость оказывает  существенное влияние на масштаб  и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные  и неблагоприятные периоды.

     Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение  ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с  неполнотой сформировавшейся инфраструктурой  финансового рынка и рынка  ценных бумаг. Однако по той же причине  она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в  развитых странах: Англии, Франции, Испании, Франции, Италии и др.

     Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно  же, имеет свои национальные особенности. Интернациональным остается понятие  ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под  залог недвижимости.

     Плюсы и минусы

     Безусловно, у каждой модели ипотеки есть свои плюсы и минусы. Главной особенностью американской схемы является передача кредита с баланса первичного кредитора на баланс кредитора вторичного, а соответственно, и перераспределение  основных ипотечных рисков. Данную систему перераспределения рисков и можно считать минусом американской  модели, поскольку банк-кредитор из центральной фигуры рынка кредитования превращается в чисто операционное звено некоего очень большого «конвейера».