Экономическое обоснование эффективности сделок

 

Цены  на квартиры улучшенной планировки в  Центральном районе

2.2. Характеристика объекта  исследования.

    Предметом изучения курсовой работы и объектом управления является двухкомнатная  квартира, расположенная по адресу: г. Омск, ул. Химиков, 16, корпус 1. Данный объект недвижимости расположен на 5-м этаже 5-этажного панельного дома, имеет улучшенную планировку: общая площадь – 50.9 м², жилая – 25.8 м², кухня – 10.7 м², ванной комнаты 3.7 м²  , коридора 9.7 м², встроенных шкафов 1.0 м².  

     Местоположение  объекта оценки 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПАСПОРТ СВОБОДНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Квартира №73 в доме №16 корп. № 1 по улице Химиков г.Омска

Характеристика строения

Год постройки - 1989

Материал стен – железобетонные панели

Кол-во этажей – 5

Ст-ть 1м² в ценах для целей налогообложения по состоянию на текущий год -  3020.73  руб.(Си)

Характеристика квартиры

Общая площадь 50.9 м²

Кол-во комнат в квартире – 2

Жилая площадь 25.8 м²

В том числе по комнатам – 10.4 и 15.4 м²

Площадь вышеупомянутого помещения – 50.9 м²

План квартиры (М 1:200)

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Коэффициенты потребительских качеств

Стоимость свободного жилого помещения подлежащего продаже(С).

Скв = Си*П*Кпкк=  3020,73* 50,9 * 5=  768590 руб. 

3. Прогнозирование динамики изменения  стоимости

 

    Тенденция – сформировавшаяся за длительный период зависимость, которая характеризует развитие прогнозируемого фактора. В данном случае прогнозируемым фактором будет являться цена 1 м² квартиры улучшенной планировки в Советском районе. Для этого используются данные  за последние семь лет: с 2005 по 2011 гг. 

 

 

    По  данным таблицы определяем среднегодовую  стоимость 1м² квартиры улучшенной планировки в Советском районе. 

 

 

    Полученные  значения среднегодовой стоимости 1 м² квартиры улучшенной планировки умножаем на общую площадь выбранной квартиры и определяем стоимость данного объекта недвижимости на протяжении семи лет (с 2005 по 2011 гг.).

 

 

 

 

 

 

 

    Определяем  прогнозную величину (стоимость 1 м²), которая для данного случая находится по формуле

     ,

где х – период времени (год).

 

    Затем рассчитываем отклонения: ; где – прогнозное значение стоимости 1 м² за i-й год; – фактическая величина стоимости 1 м² за i-й год; – весовой коэффициент, субъективно задаваемая величина, которая зависит от предпочтения лица, осуществляющего прогноз, . Для данного случая, доли весового коэффициента принимаем равными , тогда 

 

    Затем рассчитываем величину вариации, т.е. на сколько процентов от прогнозной величины возможны отклонения, ;

;

.

    Следовательно, прогнозируемая величина стабильна: .

2.4. Обоснование эффективности предложенных сделок

    В курсовой работе будут рассчитаны два  варианта управления выбранного объекта  недвижимости (квартира улучшенной планировки в Центральном районе): совершение сделки купли-продажи или аренды данного жилого помещения.

    Вследствие  финансового кризиса стоимость  квартир пошла на убыль и для  последующих лет прогноз стоимости  1м²  и жилого помещения в целом будет нецелесообразен по данной формуле ( ), так как, спустя некоторое время после выхода страны из кризиса, цены на жилье возрастут снова.  
 
 
 
 
 
 

      

    Для начала прогнозируем стоимость 1 м²  на следующие 9 лет, используя формулу 

      

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    По  полученным ценам за 1 м² определяем стоимость данного объекта недвижимости на следующие 9 лет.

      

    

    

    

    

    

    

    

      

    Используя полученные значения цены 1 м², определяем арендную ставку. Для этого необходимо вычислить коэффициент капитализации:  

     ; . 

    Учитывая, что доходность на рынке недвижимости является постоянной, при расчете  курсовой работы коэффициент капитализации будем считать неизменной величиной, равной 0,0067 

      

    

    

    

    

    

    

    

    

      

    Составим  таблицу исходных данных для расчета  эффективности операций. При этом необходимо учитывать: рост стоимости  коммунальных услуг ежегодно по закону не должен превышать 20%; стоимость услуг связи ежегодно дорожает на 10 руб.