Экономическое обоснование эффективности сделок

Федеральное агентство по образованию РФ 

Сибирская Государственная Автомобильно-Дорожная Академия (СибАДИ) 

Инженерно-Строительный Институт (ИСИ) 

Кафедра: Недвижимость и строительный бизнес 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа

                   по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему «Экономическое обоснование эффективности сделок» 

  
 
 
 
 
 
 
 

                                              Выполнила:

                                              Студентка  группы 41ЭУН 

                                              Крупина Инна Михайловна

                                              Приняла: преподаватель

                                              Мельник Марина Леонидовна 
 
 
 
 
 
 
 
 

Омск 2011 

Содержание 

      Введение…………………………………………………………..…3

1. Основные аспекты операций с недвижимостью и

статистический обзор………………………………………………...6

1.1. Обзор рынка недвижимости………………………………………….6

1.2. Тенденции  развития рынка недвижимости…………………………12

1.3. Достоинства  и недостатки вторичного жилья……………………...14

1.4. Операции  с жилыми помещениями………………………...……….18

2. Экономическое  обоснование эффективности сделок………….….....28

2.1. Динамика  развития вторичного жилья г.  Омска. 

Статистический  обзор цен на жилье в Омске. …………………..……..28

2.2. Характеристика  объекта исследования……………………………..35

2.3. Прогнозирование  динамики изменения стоимости………………..39

2.4. Обоснование  эффективности предложенных сделок……………...42

Заключение………………………………………………………………..46

Список литературы……………………………………………………….48 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

   Недвижимость  – это то, что не может быть разделено на части без ущерба для объекта. К недвижимости относятся  объекты, внесенные в государственный  реестр и имеющие регистрационный номер.

   Недвижимое  имущество - это предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты и др.) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, космические объекты, суда и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.

    В круг имущества, относимого к недвижимости, согласно ст.130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй. При этом имеются в виду объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.).

    Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и

служит  базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и

организаций всех форм собственности. В России происходит активное

формирование  и развитие рынка недвижимости и  все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, ействующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

   Особенности недвижимости – это искусственность  происхождения, неподвижность, уникальность, долговременность создания и эксплуатации, высокая стоимость и социальная значимость, большое количество субъектов управления, вследствие этого возникает специфика управления недвижимостью. Под управлением недвижимостью понимают обезличенное целесообразное изменение ее состояния.

   Недвижимое  имущество предназначено для  длительного использования, срок которого может исчисляться и десятилетиями, и веками, что требует значительных затрат на его поддержание в надлежащем состоянии, а также особого учёта недвижимого имущества и фиксации в едином документе (общероссийском реестре) всех случаев смены собственника, изменения состава и назначения такого имущества.

     Рынок недвижимости сегментирован. Самым  большим сегментом является рынок  жилой недвижимости: жилых домов, квартир и жилых помещений. На жилую недвижимость приходиться до 90 – 95% всего оборота недвижимости в стране. Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Основные  аспекты операций с недвижимостью и статистический обзор
1. Обзор рынка недвижимости

    Начало  развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом РФ 3 июля 1991 г. Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована оценка «капитала» в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице 

 

Особенности рынка недвижимости

   Рынок недвижимости оказывает большое  влияние на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

   Функционирование  рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

   Профессиональными участниками рынка являются риэлторы, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

   Одна  из главных функций рынка —  установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения.

Регулирующая  функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая  функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.