Экономическое обоснование эффективности сделок

1) от  имени малолетних и граждан,  признанных недееспособными, их  законными представителями;

2) работникам  лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным  служащим и служащим органов  муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях  между коммерческими организациями.

5) дарение   жилья, находящегося в общей  совместной собственности допускается  по согласию всех участников этой собственности. 

Даритель имеет  право отменить дарение в случае:

• если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь членов его семьи.
• если дарение совершенно юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона в течении 6 месяцев.
• если даритель переживет одариваемого.

В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в котором  оно существует на момент отмены. 

   Наследование  – это переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам по завещанию  или по закону, если оно не отменено завещанием. Возможность стать наследником не зависит от состояния дееспособности лица и гражданина.

   Временем  открытия наследства считается день смерти наследодателя, а местом открытия наследства его постоянное место жительства и место нахождения жилого помещения. При удостоверение завещания нотариусом соблюдаются правила: завещание должно быть составлено письменно, собственноручно подписано завещателем, указаны время и место его составления. Справка о наличие завещания выдается после смерти завещателя наследникам по завещанию, исполнителю завещания, кредиторам наследодателя, отказополучателям, по требованию суда, прокуратуры,  органам следствия. 
 
 
 

   Пожизненная рента.

   Квартиру  можно продать в рассрочку под видом ренты. Покупка недвижимости в рассрочку  - это договор пожизненной ренты. По данному договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание иждивенца или инвалида. Договор заключается с одиноким пенсионером или инвалидом, который регистрируются у нотариуса. Сумма уплаты за квартиру составляет 25% от рыночной стоимости. После заключения договора покупатель становится собственником квартиры и обязан ежемесячно выплачивать пенсионеру или инвалиду в течение всей жизни денежной содержание, которое не может быть меньше двух минимальных оплат труда. В договоре прописываются услуги: оплата коммунальных платежей, услуг связи и медицинских услуг; проживание в этой квартире покупатель имеет право только с согласия пенсионера. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Экономическое обоснование  эффективности сделок.

2.1. Динамика развития  вторичного жилья  г. Омска.

Статистический  обзор  цен на жилье в Омске.

   По  данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2011 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 35 570 руб./кв.м (+/- 150), прибавляя в среднем по 70 руб./кв.м за неделю или 330 руб./кв.м (+ 0,9%) за месяц. За март прирост цены составил 150 руб./кв.м (+ 0,4%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5%, или 150 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 960 рублей (2,8%) выше значения, отмеченного в начале года, и на 4% больше, чем год назад.

   На  вторичном рынке цены в среднем  поднимаются на 0,2% неделя к неделе и в среднем ежемесячно подрастают на 0,9%. В результате на сегодняшний день вторичка в среднем по городу предлагается по 35 тысяч 570 рублей за квадратный метр (+/-150 рублей) (график 1). Вторичка по-прежнему на 22% дороже первички. В течение марта цены на вторичную недвижимость поднимались вдвое медленнее, чем на первичном рынке: + 0,4% за месяц. Но в целом с начала года цены повысились на 2,8%, т.е каждый квадратный метр стал выставляться к продаже почти на тысячу (960 рублей) дороже.  

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (т.р./кв.м), период с марта 2010 г. по март 2011 г. 

      
 
 
 
 
 
 

С учетом роста цен на все вокруг омское жилье за год не подорожало на 4%, а обесценилось на те же 4%. Другими словами, рост цен на недвижимость не поспевает за общим повышением цен на другие товары. Если считать с начала года, то вторичном рынке цены уменьшились на  0,3%. Таким образом, с учетом инфляции цена на вторички – 34 тысячи рублей. 

График 2. Структура предложения на рынке жилья Омска в зависимости от месторасположения в 1 квартале 2011 г. (в долях от общего количества) 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Центральный округ стал еще популярнее среди  всех объявлений о продаже квартир  на вторичном рынке. Теперь каждое третье объявление приходится на центр. А вот доли Ленинского и Октябрьского округа сокращаются. Ленинский район – самый экологически чистый и меньше всех застраиваемый. Поэтому на его долю приходится всего 13% на вторичном рынке.

В промышленно  развитом, а скорее, промышленно загрязненном Окрябрьском округе продается 12-13% всех квартир Омска. Недвижимость Советского округа занимает пятую часть (21%) от вторичного рынка.

Желание владельцев квартир в дешевом  Амурском поселке улучшить свои жилищные условия так же, как желание хозяев апартаментов в разорительно дорогом центре, активизирует рост количества предложений в Центральном круге. На сегодняшний день каждое третье объявление (31%) на вторичном рынке имеет адрес Центрального округа.  

График 3. Ценовой рейтинг районов Омска на 28.03.2011 г.  (первичный/вторичный рынок) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

С максимальной ценой в 38 900 руб./кв.м лидирующую строчку занимает вторичное жилье  Центрального округа, с начала года ценник здесь вырос на 2%, т.е. каждый обжитой квадрат подорожал более чем на 700 рублей. В борьбе за второе место победу разделили Кировский и Ленинский округа. В последнем средняя цена за «квадрат» – 34 910 руб./кв.м. Именно в ЛАО самый большой прирост цен + 5% с начала года, что выливается в 1,5 тысячи рублей наценки каждого квадратного метра. В Кировском АО в среднем квартиры продаются по 34 870 руб./кв.м. На третью ступень пьедестала встал Советский округ, где произошла корректировка цен в сторону их активного повышения до 33 тыс. руб./кв.м. Замыкают рейтинг предложения Октябрьского округа на 17% дешевле, чем у лидера в Центральном округе. Ценник в ОАО вырос меньше всех – всего на 730 руб./кв.м, или 2%, что вылилось в среднюю цену 32 530 руб./кв.м.

Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья Омска, 

в зависимости от местоположения дома и количества комнат на 28.03.2011 г. (тыс. руб./кв.м) 
 

 
 

Структура предложений продажи  квартир на вторичном  рынке недвижимости 
 

Статистика предложений продажи 1-к квартир по районам города Омска 
 

Структура предложений продажи квартир Омска по комнатности квартир 

Квартиры Омска по материалу стен домов 

Типы  планировок вторичного жилья. Панельный дом строится по принципу конструктора: на стройплощадку подводятся уже готовые детали будущего дома, из которых «составляют» жилой дом. Детали будущего дома (панели) делают на заводах, называющихся, чаще всего домостроительными комбинатами. Такая технология строительства обуславливает главное отличие панельного домостроения от монолитного: стандартную планировку. Стандартная планировка предполагает строго определенное количество и площадь помещений в квартире.

В панельном жилье обычного типа: площадь кухни – 7 м²; общая площадь в зависимости от количества комнат: в однокомнатных – не менее 34 м², двухкомнатных – менее 50, трехкомнатных – менее 60, четырехкомнатных – менее 80. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

Одна  из главных проблем панельного домостроительства  – обеспечение теплоизоляции. По причине низкого качества строительства, зачастую не удается обеспечить хорошую теплоизоляцию межпанельных швов. Типовые панельные дома строятся быстрее, так как инвестору не требуется время для разработки и согласования нового проекта. По этой причине квартиры в панельных домах, как правило, дешевле. Чаще всего, панельная застройка преобладает в районах, где больше свободной территории и там, где с экономической точки зрения на реализацию жилья в монолите потребуется гораздо больше времени.  

   Самым традиционным вариантом строительства, наименее изменившимся за последние десятилетия, считается кирпичное домостроение. Такое здание хорошо тем, что возводится по стандартной, давно освоенной и практически неизменной технологии. Впрочем, новшества здесь все же есть: принципиально изменилась конструкция наружной стены, которая стала многослойной - со средним слоем эффективного утеплителя. А это сделало возведение кирпичного дома более сложным и длительным. 
Плюсом такого типа строительства является то, что оно позволяет создавать запоминающиеся, архитектурно выразительные здания.

    В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа: площадь кухни – более 9 м². По общей площади граничные цифры: для однокомнатных – 43 м², для двухкомнатных – 52, для трехкомнатных – 65, для четырехкомнатных – 90. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.  К недостаткам кирпича относятся большая трудоемкость строительства из этого материала, а также ограниченные возможности для возведения зданий повышенной этажности.  
Высокая трудоемкость классического кирпичного домостроения и дороговизна ручного труда повышают себестоимость такого жилья. Несмотря на высокую стоимость, квартиры в кирпичных домах всегда востребованы и быстро находят своего покупателя.  
В общем, кирпичное домостроение вовсе не собирается сдавать позиции и даже наоборот, уверенно занимает свою нишу в элитном домостроении.

   Строительство монолитных домов – относительно новое направление для отечественного жилищного строительства. Технология строительства «монолита» принципиально отличается от «панели». Основной принцип монолитного строительства в том, что несущий скелет здания сделан из цельного бетона. При строительстве дома создается абсолютно жесткий каркас с различными видами ограждающих конструкций.

   Несомненное главное преимущество «монолитов»  — их индивидуальность. Монолитные дома, в отличие от панельных, не подразделяется на серии. Каждый кирпично-монолитный дом проектируется отдельно, архитекторы  и проектировщики не привязаны к определенным типоразмерам и, как следствие, не ограничены в принятии проектных решений. В «монолите» можно делать свободную планировку, какие-то особенные конфигурации, круглые, квадратные стены. Можно каким угодно делать фасад, поэтому монолитные дома обычно строят в местах особенно привлекательных, в районах точечной застройки. Важной особенностью является то, что в большинстве сдаваемых домов в квартирах есть только несущие стены, а уж какой площади и конфигурации будут помещения и сколько их будет, решает покупатель.  

  В таблице показано, как изменились средние цены на квартиры в г.Омске в $ США, начиная с 1993г. Наш город – «рублевая зона», поэтому падение и взлеты цен практически совпадают с ростом или падением курса $. В данный момент цены квартир в $ стремительно растут, то есть сейчас вкладывать деньги в квартиры в г. Омске выгодно. 

Цены  за 1м² в рублях