Ипотечный кредит

Кроме требований к самому заемщику и его доходу, АИЖК выдвигает  ряд требований к ипотечному жилью:

• Общая площадь жилого помещения составляет:  
  для одиноко проживающих – не более 50 кв. метров в городе и не более 70 кв. метров в сельской местности;  
  для двух человек – не более 35 кв. метров на человека в городе и не более 60 кв. метров на человека в сельской местности;  
  для трех человек и более – не более 30 кв. метров на человека в городе и не более 50 кв. метров на человека в сельской местности.
• Стоимость одного квадратного метра жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 60% средней рыночной стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.

И наконец, есть требования к ипотечному договору, который может  быть реструктурирован АИЖК:

• Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года;
• Целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья, капитальный ремонт жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных  платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заемщик будет  вносить в счет погашения кредита  посильные для себя платежи. По окончании  периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.

Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать  изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.

В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать  прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию  ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.

Для реструктуризации ипотечного кредита по программе АИЖК заемщик  должен подать заявление установленного образца в банк-кредитор, сотрудничающий с Агентством, или непосредственно  в АИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.

Важно знать, что заемщик  может воспользоваться процедурой реструктуризации только однажды. Так  же и в отношении ипотечного жилья: по каждому объекту возможно проведение реструктуризации кредита только один раз. Только для отдельных категорий  граждан предусмотрена возможность  повторной реструктуризации: для  семей с несовершеннолетними  детьми, для молодых семей (хотя бы один из супругов моложе 35 лет), для  жителей монопрофильных городов.

Использование материнского капитала

Для семей, в которых в 2007 году или позже родился второй (или третий и последующий) ребенок, существует еще одна возможность  снизить ипотечное бремя –  использовать на эти цели материнский  капитал.

Использовать средства материнского капитала для платежей по ипотечному кредиту может как сама мать ребенка  так и ее супруг. Возможно, от родителей  потребуется гарантийное письмо с обязательством наделить ребенка  долей собственности в жилье, на оплату которого тратится материнский  капитал, после выплаты ипотечного кредита и снятия с жилья залогового обременения.

Тем, кто не успел  взять ипотеку: разразившийся в сентябре 2008 года финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы. Банки, которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитуются только объекты вторичного рынка недвижимости и т.д.

Получить ипотечный кредит теперь стало довольно сложной задачей. Если есть накопления на первоначальный взнос, уверенность в долгосрочной стабильности доходов и размер доходов  достаточен для современной российской ипотеки, то можно подобрать программу кредитования и рассмотреть предложения, которые сделают ипотечные банки и брокеры.

В противном случае, остается ждать. Обнадеживающим является тот  факт, что государство намерено поддержать ипотечные банки. Планируется создать  внутренний рынок рефинансирования ипотечных займов, что позволит банкам разрешить кризис ликвидности, и  возможно, приведет к возрождению  ипотеки как инструмента решения  жилищных проблем граждан.

2.2 Альтернативы ипотечного кредитования

На сегодняшний день доступность жилья обеспечивается не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Например:

• Жилищный накопительный кооператив (ЖНК);
• Кредитный кооператив;
• Потребительский кредит.

Жилищный накопительный  кооператив (ЖНК)

Жилищный накопительный  кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в жилье. Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, минимальная сумма которого может быть порядка 10000-15000 руб., из документов требуется только паспорт. Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. При этом он может выбрать для себя наиболее комфортную схему накоплений (сроки и размер вносимых сумм), что действительно делает жилье доступным. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и истечет необходимый период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Он может прописаться и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для ее покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. То есть, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.

Преимущества ЖНК по сравнению  с ипотекой – это низкие проценты по заемным средствам и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы, любая кредитная история. Кроме того, можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив. Недостатки ЖНК – это ограничение срока займа (чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,6 года (10лет/1,5), на 15 лет – 10 и т.д. Такое ограничение лишает членов ЖНК главного удовольствия, которое дает ипотека – немедленно получить новое жилье, заплатив только часть его стоимости. И наконец, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

Кредитный кооператив

Кредитный кооператив – это добровольное объединение граждан (и организаций), созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы кредитный кооператив очень схож с ЖНК. Отличий не много. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива - покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке жилья член кооператива сразу становится его собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту. В-третьих, гражданин может получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу кооператива. Условия получения кредита на жилье в каждом кооперативе выдвигаются свои - это и определяет на сколько "доступное жилье" действительно доступно.

Потребительский кредит

Потребительский кредит вполне приемлем как вариант решения  жилищных проблем в случае, когда  требуемая сумма невелика или  когда залог жилья невозможен. Предоставляется такой кредит банками  и другими кредитными организациями. Ставки по потребительским кредитам выше и сроки меньше (до 5 лет), чем  по ипотечным. Но зато при получении  потребительского кредита существенно  ниже дополнительные расходы и проще процедура получения.

Раздел  3: Практическая часть

3.1 Ипотека во Владивостоке и Приморском крае

Ипотеку в Владивостоке и Приморском крае представляют 12 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 105 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Владивостоке и Приморском крае находятся в  диапазоне 7.65 – 16.20 % годовых по рублевым кредитам и 7.95 – 13.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Владивостоке составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Владивостоке может достигать 50 лет.

Ипотека в Владивостоке – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

Некоторые ипотечные программы:

Газпромбанк 
В списке этого банка разные ипотечные программы. Кредит может предоставляться как в рублях, так и в долларах. Максимальный срок возврата – 30 лет. Заемщиком может выступать гражданин РФ в возрасте от 22 лет. Ставки в валюте колеблются от 10,5% годовых, в рублях – от 11% годовых. Нужен первоначальный взнос в размере 15% стоимости недвижимости. Банк принимает досрочное погашение без штрафных санкций, но взимает комиссию за рассмотрение заявки и выдачу кредитных средств. 

ВТБ24 
Предлагает ипотеку нескольких видов, в том числе нецелевой кредит. Средства могут предоставляться в национальной от 8,5% до 13,95% и в иностранной валюте от 7,95 до 10,45%. Срок погашения кредита может варьироваться от 5 до 50 лет, а первоначальный взнос - от 0%. Заемщиками могут стать граждане РФ и других государств, достигшие 21 года. Рассмотрение заявки происходит бесплатно, но есть комиссия за выдачу кредита. Досрочно погашать кредит можно в некоторых случаях с первого месяца, в некоторых – с четвертого. 
Промсвязьбанк 
Ипотечные программы этого банка разнообразны, включают даже нецелевой кредит. Предоставляются средства в национальной валюте. Кредит можно взять на срок свыше 6 месяцев, но до 25 лет. Заемщиками могут быть лица в возрасте от 21 года. При первоначальном взносе от 20% процентные ставки могут составлять 9-16,5% годовых. Банк взимает комиссию, равную 1% от суммы кредита, но не меньше 10тыс. руб. комиссии и ограничения на досрочное погашение отсутствуют. 
Райффайзенбанк 
Ипотека в этом банке предлагается разных видов. Для получения средств необходим первоначальный взнос от 15-25%, гражданство РФ и возраст от 24 лет. Срок погашения может варьироваться от 1 года и до 25 лет. Средства предоставляются в рублях или в долларах под ставку 12,75-15,25% и 9-10,75% соответственно. Банк не взимает комиссию за выдачу кредита или рассмотрение заявки. Также в любое время без комиссии принимается досрочное погашение, но только свыше определенной минимальной суммы.

Росбанк 
Заемщиками этого банка могут быть как граждане России, так и иностранные граждане, поэтому ипотечные кредиты предоставляются и в рублях, и в инвалюте. При первоначальном взносе от 15% ставки могут составлять от 9,5% в валюте и от 10,75% в рублях. При этом срок погашения устанавливается в пределах от 1 года до 25 лет. Заемщик может быть в возрасте от 21 года и до 65 лет. На досрочное погашение установлен мораторий – 6 месяцев, а также определена его минимальная сумма. 
Россельхозбанк 
Ипотеку этот банк предлагает гражданам РФ, достигшим 18 лет, но только в рублях. Максимальный срок кредита – 25 лет. Первоначальный взнос нужен от 15%, ставки колеблются в пределах от 11,5% до 13,5%. Решение Дирекции регионального филиала устанавливается размер комиссии за ежемесячный перевод средств с текущего счета заемщика (от 0,2% до 1%). На досрочное погашение распространяется мораторий – 6 месяцев. 
Сбербанк 
Несколько ипотечных программ этого банка предполагают кредит сроком до 30 лет в национальной или иностранной валюте. Комиссия за выдачу кредита банком не взимается. Первоначальный взнос может составлять 10-15%, а процентные ставки – в рублях от 9,5% до 14% и в валюте от 8,8% до 12,1%. Заемщиком может выступать гражданин РФ в возрасте от 21 до 75 лет с учетом даты возврата кредита. Допускается досрочное погашение кредита при внесении не менее определенной суммы.