Ипотечный кредит

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Школа экономики  и менеджмента

Кафедра «Финансы и кредит»

 

 

 

 

Реферат

по дисциплине: Банковские операции и сделки

«Ипотечный кредит»

 

 

 

 

 

			Выполнил: Уткина М.Н., гр. С1406 Проверил: Жабыко Л.Л.
.
г. Владивосток 2011

 

Содержание:

Введение 3

Раздел 1: Понятие ипотечного кредитования 4

1.1 Что такое  ипотека? 4

1.2 Преимущества  и недостатки ипотеки 5

1.3 Перекредитование  при ипотеке 6

Раздел 2: Последствия кризиса 9

2.1 Ипотека  в период кризиса 9

2.2 Альтернативы  ипотечного кредитования 13

Раздел  3: Практическая часть 16

3.1 Ипотека  во Владивостоке и Приморском  крае 16

3.2 Расчет  ежемесячных платежей 22

Заключение 26

Список использованных источников 27

 

Введение

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Кроме этого поддержка  государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок  достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Ипотека является в настоящее  время одним из самых эффективных  инструментов решения важнейшей  проблемы, обеспечения населения  жильем. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Все вышесказанные подтверждает актуальность и практическую значимость темы данной работы.

Объектом рассмотрения в  курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в Приморском крае. Цель заключается в изучении основных проблем ипотечного кредитования, а также в анализе рынка ипотечного кредитования в Приморском крае. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи: рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования; рассмотреть ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса; рассмотреть предлагаемые программы ипотечного кредитования Приморского края и Владивостока.

 

Раздел 1: Понятие ипотечного кредитования

1.1 Что такое ипотека?

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

1.2 Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между  преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

1.3 Перекредитование при ипотеке

Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.

В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование широко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами.

Можно избежать существенной части  расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования. Можно попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования.

В случае смены кредитора в процессе перекредитования, заемщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита и пр.). Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. В-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим. И в-четвертых, надо помнить, что кредитная история заемщика должна быть безупречной.

Не зависимо от того, измениться ли при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщику придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки.

В главе 7 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ  сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». То есть, согласно законодательству, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщики часто вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора – затем снять залоговое обременение с жилья – и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору. В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправдано. Но когда сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.

Если ни одна программа перекредитования банка не подошла, то для погашения  первоначального ипотечного кредита  придется брать краткосрочные беззалоговые кредиты и потом досрочно погашать их за счет нового ипотечного кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10% выше чем по ипотечным и  эта разница является ощутимым дополнительным расходом при перекредитовании. Этого можно избежать, если у заемщика есть в собственности еще какая-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита.

И еще один вариант перекредитования – это воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. А ипотечный брокер выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, на период перерегистрации ипотеки жилья. Стоимость услуг ипотечного брокера составляет от 10000 до 60000 рублей. Эта сумма быстро окупится, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит 4000-6000 рублей.

Простые и удобные механизмы ипотечного перекредитования только начинают складываться в России. Но в скором времени перекредитование станет нормальной практикой, к услугам заемщика будет множество вариантов перекредитования и он не однажды ими воспользуется за долгий период ипотечного кредитования.

 

Раздел 2: Последствия кризиса

2.1 Ипотека в период кризиса

Тем, кто уже  взял ипотеку: во время кризиса многие заемщики столкнулись с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте или кредит с плавающей ставкой. Когда платежи по ипотеке становятся непосильными, что можно предпринять?

Переговоры с  банками

В первую очередь надо обратиться в банк-кредитор. В крупных банках есть программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей  ставки на фиксированную.

В индивидуальном порядке  банки готовы предоставить отсрочку по платежам или провести реструктуризацию ипотечного кредита каким-то другим образом. Для хорошего клиента, попавшего  в сложную финансовую ситуацию, банк может определить новую сумму, которую  заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и соответственно, продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного  долга, получая какое-то время только проценты по кредиту. Важно не доводить дело до просрочек по платежам, так  как в этом случае вероятность  взаимовыгодного урегулирования вопроса  снижается. Кризис вынудил банки  применять довольно жесткую схему  действий в случае, если заемщик  перестает платить по кредиту: дело оперативно передается в суд с  требованием об изъятии и продаже  залога.

Еще один вариант решения  проблемы - это рефинансирование ипотеки  в другом банке на более приемлемых условиях. К сожалению, на рынке осталось немного программ по перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие. Но для кого-то они могут  оказаться «спасательным кругом».

Обращение за помощью  к государству

Государство предпринимает  реальные шаги для помощи ипотечным  заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Воплощает эти шаги в  жизнь Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей  страны своими региональными операторами  и сервисными агентами. Дополнительно  создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое так же занимается оказанием  помощи заемщикам в период кризиса.

Помощью АИЖК или АРИЖК  можно воспользоваться, если выполнены  следующие условия:

• Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации;
• Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, должно быть единственным.
• Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика.
• У заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев.
• До момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.