Ипотечные банки и их операции

В  Испании  существует  несколько  банков,  предоставляющих   ипотечный кредит. Это прежде всего Ипотечный  банк,  выдающий  кредиты  под  жилищное строительство, и Банк строительного кредита, которые  занимаются  ипотечным кредитованием в  основном  промышленных  компаний.  Кроме  того,  ипотечным кредитованием в Испании занимаются  также  Банк  местного  кредита  и  Банк сельскохозяйственного  кредита,  которые  предоставляют  ипотечный   кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям.

В Италии функции ипотечного кредита  выполняют  полугосударственные  и государственные банки. Основное место на рынке ипотечного  кредита  занимают банки "Институто  Мобиль-яре  Итальяно",  "Мидибанк",  "Эфибанк*  (ипотечный кредит для  промышленности).  Банк  "Медио  Кредито"  проводит  кредитование средних и мелких промышленных компаний путем предоставления кредитов  другим банкам, но сам он операциями с частной клиентурой не занимается.

Весьма важное  значение  ипотечные  банки  имеют  также  в  ряде  стран Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительно  развитыми банковскими системами, приближающиеся по своей структуре к  ведущим  странам Западной Европы. Так, в Латинской Америке  ипотечные  банки  в  чистом  виде существовали в 80-х гг. в таких странах, как Аргентина,  Бразилия,  Мексика, Венесуэла, Колумбия, Чили, в Азии — в основном в Индии, Пакистане,  Турции, Южной Корее, Таиланде и некоторых других. Основная функция ипотечных  банков в этих регионах и странах — ипотечное кредитование земельной  собственности, жилищного и отчасти промышленного строительства [5].

История банковского  дела  в  России  неразрывно  связана  с  развитием ипотечного кредитования населения. Первые  банки,  выдававшие  долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились в России  в 50-х годах XVIII столетия.   Ими   стали   государственные   дворянские    банки,    которые функционировали  следующим  образом.  Помещик,   нуждавшийся   в   деньгах, обращался в банк с просьбой  предоставить  ему  кредит  под  залог  имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще  всего  кредит составлял 60—70% стоимости имущества.

Первый такой банк был  учрежден в 1754 г. с отделениями в  Петербурге  и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с 1761 г. — до 8 лет)  из  6%  годовых  под  залог помещичьих имений и каменных строений. К началу 60-х гг. XVIII в.  средства банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды  и отказывались от уплаты процентов.  С  1762  по  1786  гг.  в  пополнение  к первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме около 6 млн. руб. В  1786  г.  Банк  для  дворянства  был  реорганизован  в Государственный  заемный  банк,   который   принимал   вклады   и   выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих  земель  и  горнозаводских  имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В  1802  г.  к  нему  был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797  г.).  Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созданные  в  1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве,  и  Приказы  общественного призрения. В 1859 г. система казенных кредитных учреждений, а вместе с  ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.

После реформы 1861 г. были созданы  новые дворянские  банки,  выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены  земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на  льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком  до  66  лет  из  низкого процента (5,75%, а с 1897 г. —  3,5%)  и  предоставлял  помещикам  отсрочки платежей  без  взимания  процентов.   Кроме   государственных,   в   России действовали  и  местные  дворянские  банки.   Система   дворянских   банков просуществовала до середины XIX в.,  когда  Александр  II  запретил  выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако  ипотечный  кредит  в  России  продолжал   развиваться.   Вскоре появились новые кредитные  учреждения  —  городские  кредитные  общества  и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой  недвижимостью.  Собственники недвижимости объединялись в товарищество,  внося  в  виде  пая  собственные доходные дома. Затем выпускались  ценные  бумаги  общества,  подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный  доход  (около 5%). Кредитные товарищества  добились  права конвертировать  свои  ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В  начале  XX  в.  Россия  имела   широкую   сеть   ипотечных   банков. Сформировался  прогрессивный  вторичный  рынок  ценных  бумаг,  обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое  из  опыта  российских  ипотечных банков позднее было использовано а других странах.

Развитие  системы  ипотечного  кредитования   под   залог   недвижимого имущества и прежде  всего  земли  было  приостановлено  в  октябре  1917  г. Советская власть, ликвидировав частную  собственность,  в  том  числе  и  на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время, спустя семьдесят с лишним лет, с  развитием  частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других  крупных городах России  (Санкт-Петербурге,  Новосибирске,  Самаре)  созданы  первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это  связано со сложной экономической ситуацией в стране —  дефицит  кредитных  ресурсов долгосрочного  характера,  высокие  темпы  инфляции  и  процентные  ставки, делающие долгосрочные  кредиты  практически  недоступными  для  подавляющей части населения. Отсутствие  законодательства  по  ипотеке,  несовершенство системы регистрации закладных и  изъятия  недвижимости  у  недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные  банки,  тщательно  изучая  дореволюционный  опыт, практику других  государств,  стараются  разработать  банковские  продукты, способные реально действовать в сложной  экономической  обстановке.  Однако очень  немногие  вновь  созданные  ипотечные  банки,  в  большинстве  своем представляющие  собой  обычные  универсальные  коммерческие  банки,   могут констатировать   действительное   проведение   операций    по    ипотечному кредитованию граждан.

Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало  создание  в 1993 г. Ассоциации  ипотечных банков,  учредителями  которой выступили 16 фирм, девять из них —  ипотечные  банки.  Цель  Ассоциации  —  лоббирование, поддержка  законов  об  ипотеке,  преференции  банков,  которые   занимаются ипотечным кредитованием. Ипотечные банки являются важной структурой в области  решения  жилищной проблемы. Отношение Центробанка и  Правительства  России  к  этой  проблеме очень много значит для дальнейшего развития  ипотечного  бизнеса  у  нас  в стране. Поэтому  задача  Ассоциации  —  помочь  на  государственном  уровне сформировать "поле", на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в  России вызвало ряд  новых  проблем,  в  частности одну из основополагающих в ипотеке — оценку недвижимости.

Постепенно ипотечный  кредит завоевывает российский рынок  и  становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая  возможность  ипотечного  кредитования  в  России   стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности".  Вступивший в силу весной 1992 г. закон "О залоге"  сделал  подобное  кредитование  еще чуть более реальным. К этому же времени относятся и первые попытки создания законопроекта об ипотеке. 19 июля 1995 г. Государственная  Дума  приняла  в первом чтении закон "Об ипотеке", однако больше Парламент к  этой  проблеме не возвращался.

26 февраля 1996  г.  вышел   указ  Президента  Российской  Федерации  "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". По оценкам  специалистов,  объем  ипотечных  кредитов,  выданных  всеми банками России, не превышает 100 млн. долл., что  составляет  доли  процента от  общей  стоимости  недвижимости  России.  В  настоящее  время   ипотечное кредитование, например, жилья в России осуществляют  несколько  ипотечных  и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

В 1994 г. целый  ряд  банков  приступил  к  практическому  кредитованию приобретения жилья населением. Сегодня только в  Москве  несколько  десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья.  В  настоящее  время Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г.  Москва) разработал  и  осуществляет  ряд   схем   ипотечного   кредитования   выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями.  В  частности,  сюда включаются разработка и реализация инвестиционных  проектов,  представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные  проекты  направлены  в основном на рациональное использование недвижимого имущества.  Это  позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только  вернуть кредит, но и в конечном итоге выкупить недвижимость у государства.

В целях реализации схем  ипотечного  кредитования  в  столице  решением правительства  г.  Москвы  №356  создается  залоговый   фонд   недвижимости. Располагая частью этого фонда, Фонд имущества г. Москвы  выступает  гарантом (поручителем)   и   в   других   схемах   ипотечного   кредитования   выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с  этим имуществом.

При развитии ипотечного кредита  в России, т.е.  чтобы  физические  лица могли приобрести в кредит  дома  и  квартиры,  а  предприятия  —  произвести обновление основных  фондов,  большое  значение  имеют  источники  кредитных ресурсов ипотечных банков и других  кредитно-финансовых  учреждений.  Такими источниками по существу могут быть сбережения населения, свободные  денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В  настоящее время   в   России   в   правительственных   и    законодательных    органах рассматривается вопрос  о  создании  Федерального  агентства  по  ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации  по  ипотечному кредитованию США), которое должно организовать вторичный рынок  закладных  в России,  а  также  выкупать  у  банков  ипотечные  кредиты,  соответствующие установленным стандартам, и  выпускать  ценные  бумаги,  которые  обеспечены этими  кредитами  и  имеют   соответствующие   правительственные   гарантии.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного  с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода —  в несколько лет. В настоящее время перед банками России стоит задача  создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и  постепенной их  интеграции.  Наиболее  подготовленными  регионами   к   развитию   всего механизма ипотечного кредита  в  России  являются  Москва,  Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.

Ипотечное кредитование на сегодня  является самым перспективным видом  кредитования. Развитие системы ипотечного кредитования – это одно из приоритетных направлений современной жилищной политики.

Главной целью развития долгосрочного  ипотечного кредитования является обеспечение  жильем российских граждан со средними доходами и увеличение спроса населения  на жилье.

Система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна в первую очередь опираться на международный  опыт развития ипотечного кредитования, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), высокую инфляцию, ограниченную платежеспособность населения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

 

1. О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России): Федеральный закон РФ от 27.06.2002 № 86-ФЗ // Консультант Плюс. Версия Проф.: справ. - прав система

2. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» // Консультант Плюс. Версия Проф.: справ. - прав система

3. Букато В.И., Банки и банковские операции в России. [Текст] / В.И. Букато - М.: Финансы и статистика, 2001 – 156 с.

4. Семибратова О.Н., Банковское дело: уч-к для нач. проф. образования. [Текст] / О.Н. Семибратова -М.: изд. центр «Академия», 2003 – 98 с.

5. http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm.