Ипотечные банки и их операции

Во втором случае погашение  ипотечного  кредита  отодвигается  за  счет передачи прав договора  со  Сбербанком  на  сумму  не  менее  30%  от  суммы ипотечного  займа.  Ипотечная  ссуда,  таким  образом,  погашается  за  счет договора со Сбербанком в течение максимум 10  лет  полностью  или  частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит  может  быть продлен.

Закладные листы  являются  долговыми  обязательствами  банка  перед  их держателями с выплатой твердых процентов,  обеспеченными  привилегированными ипотеками и  ипотечными  долгами.  Закладные  листы  являются  долгосрочными долговыми обязательствами,  гарантирующими  вкладчикам  капитала  стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в  любой  момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой  момент  выдать  кредит под залог ценных бумаг. При низком  биржевом  курсе  рекомендуется  заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные  листы  обеспечиваются  совокупностью   ипотечных   кредитов, выданных банком.  Все  закладные  права  заносятся  в  специальный  регистр, который находится под контролем  государственного  доверенного  лица.  Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие  необходимого  покрытия. В случае банкротства  ипотечного  банка  держатели  закладных  листов  имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Основной целью вложения капитала в закладные  листы  является  надежное вложение капитала, принадлежащего  несовершеннолетним,  через  их  опекунов; создание средств для покрытия договорных  обязательств  частными  страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

В настоящее время банки  переходят на эмиссию без выпуска  ценных  бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который  подтверждает  право  на долевую  собственность  глобального  сертификата  в  банке  ценных   бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов [4].

Право на получение (возврат) стоимости закладного  листа  по  истечении срока его действия истекает только через 30 лет. Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка,  срок  действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным  банком  в  свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк  заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он  периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

2 Пассивные и активные операции ипотечных банков

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает  формирование их  пассивных  и  активных  операций,  которые  существенно  отличаются  от операций  коммерческих,  сберегательных  и   инвестиционных   банков,   что подтверждает баланс ипотечного банка.

Более 50% пассивных операций составляет  эмиссия  в  виде  долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в  виде  долгосрочных  займов  и переходящих кредитов, а также собственные средства  (включающие  акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль).

В  активных  операциях почти 85% составляют  долгосрочные  кредиты,  которые  выделяются  различным клиентам  на  жилищное   и   промышленное   строительство,   затем   следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%,  ценные  бумаги  —0,5% и прочие — 1,5%) [5].

Баланс частного и государственного ипотечного  банка  (западная модель). Пассивы: коммунальные облигации и закладные, долгосрочные займы, переходящие кредиты, собственные средства, прочее. Активы: наличность и счета в кредитных учреждениях, долгосрочные кредиты, ценные бумаги, переходящие кредиты, прочее.

Ипотечные банки также  осуществляют депозитные операции  и  комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит  в  форме  закладных,  которые  реализовывал  сам  заемщик, возврат кредита производился  также  закладными.  В  последующем  ипотечный кредит  стал  выдаваться  только   наличными,   а   продажа   закладных   — производиться банками.  Как  правило,  обеспечением  закладных  могут  быть ипотека,  долгосрочное  обязательство  местных  органов  власти,   гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное  обеспечение,  т.е.  фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных  ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные выпускают в  различных купюрах сроком на 10—25 лет.    Закладные могут быть либо  на  предъявителя,  либо  именные.  Первые  —мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.

В послевоенные годы произошли  важные изменения в технике  кредитования. Раньше банк выдавал кредит под  ипотеку  до  момента  реализации  закладных, т.е.  за  счет  собственных  средств.  В  настоящее  время   предварительное кредитование банками  не  применяется,  поэтому  средства  для  кредита  они получают от реализации  эмиссии  закладных.  Кроме  того,  в  ряде  стран  в пассивных   операциях   ипотечных   банков   стали   играть   большую   роль государственные  средства,  отраженные  в  балансе  по  статье  "Переходящие кредиты".

Основной тенденцией развития ипотечных банков  в  период  после  Второй мировой  войны  стало  падение  доли  собственных  средств  по  отношению  к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом  выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.

Острая конкуренция между  ипотечными и коммерческими  банками,  а  также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений,  и предоставление ипотечного кредита создала  необходимость  выхода  ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять  вложения  своих  средств  в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и  факторинговые  операции  для увеличения своих доходов. Ипотечные  банки,  существующие  в  чистом  виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой  диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном  с  колебаниями экономической конъюнктуры.  Малейшие  спады  в  экономике  западных  стран, особенно в строительстве и сельском  хозяйстве,  негативно  сказываются  на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

В мировой ипотечной практике основными источниками  ресурсов  ипотечного кредита  выступают  сбережения  населения,  свободные   денежные   средства юридических лиц (компаний, корпораций),  а  также  вторичный  рынок  ценных бумаг. Например, в США главный источник  пополнения  кредитных  ресурсов  — вторичный рынок закладных, в ФРГ — накопительные семейные счета.

3 Ипотечные банки России  и других стран

Ипотечные банки представляют собой специфический  банковский  институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. (в  Силезии).  Это был  государственный  ипотечный  банк,   который   осуществлял   финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

Методом  привлечения  денежных  средств  таких  банков   были   выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитии ипотечные банки в  XIX  и  XX вв. стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX  в.  в  Германии это были в основном  государственные  банки,  принадлежащие,  как  правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.

Наибольшее развитие ипотечные  банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. (до 30-х гг.) в Германии, где они были  одними  из  наиболее развитых, уступая в мощи лишь коммерческим банкам. Они  выдавали  ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.

В Германии в этот период действовали  так  называемые  судостроительные ипотечные банки, предоставлявшие  кредиты  судостроительным  компаниям  под строящиеся суда. Одновременно в это же время были сделаны  попытки  создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это  направление  не  получило  должного  развития.  Главной  сферой ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы  до 30-х гг.  становится  кредитование  недвижимости  в городах и   сельской местности.

Негативное воздействие  на развитие ипотечных банков  оказывали  мировые войны и послевоенная инфляция.  Как  правило,  в  период  войны  процесс  их развития замедлялся,  так  как  снижалось  привлечение  денежных  средств  и возрастал невозврат кредитов. Во время послевоенных  инфляционных  процессов задолженность  погашалась,  как  правило,  обесцененными  деньгами,  а   сам ипотечный кредит  заменялся  временным  покрытием  за  счет  государственных облигаций. Именно в  этих  условиях  число  ипотечных  банков  снижалось.  В период  благоприятной  экономической  конъюнктуры  число   их росло. Сокращение числа ипотечных банков в Германии происходило в период крупных экономических потрясений  (кризис  30-х  гг.)   и послевоенной инфляции  конца  40-х.  В  дальнейшем  повышательная  тенденция развития экономики в 50— 60-х  гг.  способствовала  росту  числа  банков.  В конце  60-х  гг.  в  ФРГ  было  24 акционерных банка, 5   акционерных судостроительных банков  и 14  государственных ипотечных. Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных  банка:  Немецкий   центральный земельный банк, Франкфуртский ипотечный банк, Рейнский ипотечный  банк  ,  Немецкий  ипотечный  банк (г.  Бремен).  Как правило, большая часть акционерного капитала (от  50  до  70%) этих банков принадлежала наиболее  крупным  коммерческим  банкам  ФРГ,   так  называемым "гроссбанкам". Среди государственных ипотечных банков  ведущее положение занимали  четыре  банка:  "Дейче Пфандбрифан-штальт"  с  пятью   филиалами, Баварский земельный банк   и два банка в земле Баден-Вюртемберг.

Другие частные и государственные  ипотечные банки также контролировались гроссбанками. В последние десятилетия экономического роста  ФРГ  (70—80—90-е гг.) число ипотечных банков колеблется около 30.

Во  Франции  также  действуют  ипотечные  банки,  однако  характер   их деятельности  носит  специфический  характер.  Ведущим  в  сфере  ипотечного кредита является "Креди фонсье де Франс" — старейший ипотечный банк  Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие  он  получил в XX в., точнее, в 60—70-х гг. Этот банк проводит операции по трем  основным направлениям: выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды  сроком  до  15  лет под обеспечение (5% активов); источником для таких  операций  служит  выпуск ипотечных облигаций.   Предоставляет   кредиты   местным   органам    власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет  (5%  активов)  за  счет выпуска   так   называемых   коммунальных   займов.   Вторым    направлением деятельности КФФ  является  предоставление  ссуд  строительным  компаниям  и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство,  но,  как  правило, за счет государственного бюджета.  Кроме "того,  через  этот  банк  выдаются также  специальные  кредиты  частному  капиталу,  осуществляющему   жилищное строительство.  В-третьих,  в функцию КФФ  входит  также  учет  векселей  по среднесрочным   кредитам    под   строительство,    которое   осуществляется коммерческими банками.

Роль ипотечных банков выполняют также  учреждения  ипотечного  кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают  кредиты  на  покупку земли и квартир. Среди них наибольшее значение имеют "Креди фонсье  нур  лебатиман" и "Ля компани  ипотекэр  де  ля  Эпен",  которые  специализируются исключительно на кредитовании частного строительства.

В США в основном  ипотечный  кредит  осуществляют  специализированные небанковские  кредитно-финансовые  институты  в  виде  ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании, но  в  то  же  время  существует  и группа  государственных  ипотечных  банков.  Это   федеральные   банки   по кредитованию жилищного строительства, Федеральная ипотечная  корпорация  по кредитованию жилищного  строительства,  банки  по  кредитованию  фермерских хозяйств, федеральные земельные банки. Эти учреждения, как правило,  продают  собственные  ценные  бумаги.  Из полученных денежных средств  государственные  ипотечные  учреждения  выдают ипотечные ссуды. Выпуск их ценных бумаг резко увеличился с 1970 по 1986 гг. с 38 млрд. долл. до 262. Главная цель,  федеральных  ипотечных  учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы предоставлять  кредиты  в  сельское хозяйство и  жилищное  строительство,  обеспечивая  социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т.е. менее зажиточные слои населения.  Ценные  бумаги,  выпускаемые  вышеуказанными  институтами,  как правило,  приобретают  коммерческие  и  сберегательные   банки,   страховые компании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяет  федеральным институтам  ипотечного  кредита  получать   необходимые   источники   и   в последующем использовать их для ипотечного кредитования  строительства  для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей.

В  Турции  ипотечным  кредитом  занимается  несколько   государственных банков.  Турецкий  банк  ипотечного   кредита   осуществляет   кредитование жилищного строительства  в  основном  в  городах.  "Сумербанк"  финансирует строительство   государственных   предприятий,    одновременно    занимаясь кредитованием  экспорта и реализации продукции государственных  предприятий в  обрабатывающей  промышленности.  Эти  банки  кредитуют  строительство  в добывающей  и  энергетической  отраслях,  а  Мореходный  банк  осуществляет кредитование строительства судов и портового хозяйства. Эти банки  являются проводниками  определенной   целевой    правительственной    политики    по укреплению государственного сектора.

В Финляндии действуют  семь частных ипотечных банков: "Финиш  Реал Эстате Бэнк ЛТД", "Индастриал Бэнк оф Финллэнд ЛТД", "ОКО  инвестмент  бэнк  ЛТД", "Мортгэдж Бэнк оф Финллэнд ЛТД", ЛРСР - Минисипалите Бэнк  ЛТД",  "КапсалисБэнк ЛТД"  и "Аландс  Гиротекс  Бэнк  ЛТД".  Эти банки направляют  свои ипотечные кредиты в  корпоративный  сектор  (до  67%),  государству  (23%), частным лицам (3%), мелким предприятиям (1%), прочим (6%).  В  своих  руках они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый в  промышленность, строительство и сельское хозяйство.