Ипотечные банки и их операции

Министерство образования  и науки РФ

ФГБОУ ВПО «Сибирский государственный  технологический университет»

Лесосибирский   филиал

Кафедра экономики и управления на предприятии

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине: «Деньги, кредит, банки»

Тема «Ипотечные банки  и их операции»

                                     Пояснительная записка

(ЭиУП. 000000.021КР)

 

 

 

 

 

 

                                                                                       Руководитель:

 

______ Д.Н. Девятловский

^{(подпись)}

____________________

^{(оценка, дата)}

 

Разработал:

Студент группы Э1-1

_______ О.Р. Сафонова

^{(подпись)}

____________________

(дата)

Лесосибирск 2012

 

Содержание

 

 

Введение 3

1 Основная деятельность ипотечных банков 4

2 Пассивные и активные операции ипотечных банков …………….......………......8

3 Ипотечные банки России и других стран 10

Заключение 17

Библиографический список 18

 

 

 

 

Введение

 

Ипотека (греч. hypotheke — залог, заклад) — сдача в залог земли  и другого недвижимого имущества  с целью получения денежной ссуды  — ипотечного кредита (кредита под  закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту. Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Цель контрольной работы – изучить ипотечные банки и их операции.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

1. Выявить основную деятельность ипотечных банков;
2. Раскрыть пассивные и активные операции ипотечных банков;
3. Рассмотреть ипотечные банки России и других стран.

В экономическом отношении  ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

 

 

 

1. Основная деятельность ипотечных банков

 

Ипотечные банки предоставляют  долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки  используют для гарантии  ссуд только ипотечные долги, в деловом общении  остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит".

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило,  невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного  займа  возможно только из поступлений арендной платы. Это касается  также  и  финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений,  так  как  прирост  доходов  в  сельском  хозяйстве  относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных  листов.  Это  надежные,  приносящие  твердые  проценты  долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные  листы обеспечиваются предоставляемыми банком  и  гарантированными  ипотеками  или ипотечными долгами ссудами [3].

Однако не каждый  земельный  участок  может  быть  объектом  ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие,  определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют  в экономике  двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Ипотечные банки являются посредником между вложением  капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В  отличие  от частного лица, которое предоставляет заем под один  объект,  банк  имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, так как средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут  быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют  также займы различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не  ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. Они отличаются от обычных закладных  листов  лишь  способом гарантирования.

 

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки  наряду с основной, включают также вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена  побочная деятельность, связанная  с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участками банку запрещено заниматься [2].

Законодательные ограничения  в интересах держателей закладных  листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками.

Свою деятельность ипотечные банки  осуществляют на основе залогового права. В связи с этим необходимо кратко остановиться на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может  быть заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает  сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству такая запись требует лишь   письменного распоряжения землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки требуют, чтобы собственник брал на себя обязательство подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, поскольку оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности списка.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права имеют особое положение — они могут, не довольствуясь конкурсной квотой,  искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же  относится и к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права  не нарушается, если залоговый объект продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить о вещном праве.

В связи с тем, что ипотечные  ссуды обеспечивают выпускаемые  банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой  стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на  основе  биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина в том что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи — бонификация. Например, банк продает закладные листы на номинальную сумму 100 000 нем. марок  и получает за вычетом бонификации 97% этой  суммы, т.е.  97 000 марок. Кроме бонификации, банк несет также другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и пр.).

 Эти расходы также  вы читаются из выручки от продажи ценных бумаг. Это значит, что банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, например 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже  их  ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие  расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка. Например, банк  продает 6%-ные закладные листы.  Значит,   кредиты, предоставляемые за средства от их  продажи,  должны  облагаться  процентной ставкой не менее 6,5%.    

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным  листам  в течение всего срока их действия, он может и своим  заемщикам  на  этот  срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим  и  отличаются  кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных  листов,  от  кредитов  сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные  листы выпускаются на  срок  10  лет. 

Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления  кредита  в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента  по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту.  На  практике требование банком процентов за предоставление кредита  вызывает  непонимание со стороны кредитополучателя, так как  он  не  знает,  с  чем  это  связано. Процент за  предоставление  необходим,  поскольку  банк,  предлагая  кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их  изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен  продать  закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям.  С  другой  стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по  продвижению  строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи  кредита.  Чтобы  заполнить этот разрыв между выплатой процентов  по  закладным  листам  и  поступлением процентов за кредит, и необходим процент  за  предоставление,  который,  как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют  должникам право досрочной выплаты  кредита (полностью или частично)  после истечения договорного   срока   выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается  не  менее  10 лет, т.е. время действия закладных  листов.  Если  бы  заемщик  имел  право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в  сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде  случаев  ипотечные  банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество   выражается   в   программах совместного   финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В  первом  случае  предоставляются  ипотечный  кредит  и  кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается  на  14  лет,  за  это время погашается кредит Сбербанка.