Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

      Хотя  многие аналитики считают что  перспективы развития ипотечного кредита очень расплывчаты, всё же наблюдается тенденция к развитию и увеличению объёмов.

     Классические  модели ипотечного кредитования, применяемые  за рубежом.

     В практике  ипотечного кредитования принято различать три основные модели:

     - расширенно-открытую (американскую)

     - сбалансировано автономную (немецкую)

     - и усеченно-открытую (английскую, испанскую  и французскую, итальянскую)

     По  американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

     Германская  модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.

     "Усеченно-открытая" модель ипотечного кредитования.

     Наиболее  простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно-открытой". Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

     Первой  принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п.

     Вторая  характерная черта данной модели - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния  кредитно-финансового рынка в  стране. Указанная зависимость оказывает  существенное влияние на масштаб  и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

     Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно  же, имеет свои национальные особенности. Интернациональным остается понятие  ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости. Однако названные модели заложили основы ипотечного кредитования во всём мире.

     Ипотечные модели развивающиеся в России.

     По  оценкам экспертов в стране действует  до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые, псевдоипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты. Наибольшее развитие в России получают американская и немецкая модели.

     Американская  модель

     Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством. Из региональных ипотечных агентств наиболее близко к реализации данной схемы подошло "Иркутское региональное ипотечное агентство" (ИРИА), которое совместно с банками и страховой компанией разработало схему ипотечного кредитования, включающую обязательный элемент - рефинансирование кредитов.

     Немецкая  модель

     Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных  кредитов служат целевые депозиты в  специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     В России специализированных кредитных  организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются  как долевое участие в строительстве  конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

     Продажа жилья с использованием займа  или по договору купли-продажи с  рассрочкой платежа

     Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

         - аренда жилья с последующим  выкупом;

         - создание фондов с использованием  бюджетных средств, которые занимаются  строительством и продажей в  рассрочку;

         - дотирование местными властями  ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

         - ипотечные компании самостоятельно  организуют строительство жилья  для потенциальных заёмщиков,  замыкая таким образом строительство  и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.: Объе 
 
 
 
 
 
 
 

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ 

    Система ипотеки подразумевает экономическую  и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

    На  современном этапе, после финансового кризиса и обвала ипотечного рынка происходят изменения в лучшую сторону как на российском  так и на западном рынке ипотечного кредитования. Во многих странах ставки по ипотечным кредитам подходят к отметкам докризисного периода, некоторые даже пересекли эту отметку, за счёт политики государства.

    Однако  в предоставляемых условиях ипотечного кредитования существуют значительные различия. Уровень ипотечного кредитования России значительно отстает от западного. Ставки по ипотечному кредиту в западных странах колеблются в пределах 2 – 5 %, а в России она находится примерно на уровне 9-12 %. Это является основным фактором развития рынка ипотечного кредитования, как считают многие аналитики.  Платежеспособное население на Западе, которое в состоянии осуществлять выплаты по ипотечному кредиту составляет 40-50 %, В России же лишь 10-15%.  Как пример можно привести следующее: на одного россиянина приходится всего около $20 задолженности по ипотеке; на жителя Польши- $300, Латвии- $550, стран Западной Европы- $17000-25000.

    Нынешним  правительством России разработан план, который предполагает сделать ипотечный  кредит доступным населения к 2030 году. Данная мера позволит ускорить темпы  развития страны.

    В настоящее время ипотечный кредит стал пользоваться всё большим спросом, что позволяет банкам снижать процентные ставки, это явление присуще как российскому рынку, так и зарубежному.

    Всё больше людей имеющих достаточно средств предпочитают брать ипотечный  кредит за границей, в виду низкой процентной ставки. И западные банки охотно выдают и доверяют ипотечные кредиты, как жителям своей страны, так и иностранцам.

     После кризиса необходимо запустить механизм рефинансирования ипотечных кредитов внутри страны. Это может быть выпуск внутренних ипотечных облигаций, которые Центральный Банк или Минфин рефинансировали бы, и таким образом, обеспечили ликвидность рынку, то есть нужен источник долгосрочного фондирования. И если все это удастся реализовать, то тогда появится новый класс финансовых инструментов, на рынок придет ликвидность, и банки, которые накопили большие пулы кредитов на своих балансах, смогут их рефинансировать. Причем сразу будут решены две задачи: с одной стороны, банки рефинансировали бы эти пулы, разгрузили свои балансы, что во время кризиса очень важно. А с другой стороны, делая это, Центральный банк и Минфин ввели бы дополнительные стандарты, более, может быть, консервативные, по которым и выкупались бы эти пулы. Таким образом, на рынке приживутся более консервативные стандарты выдачи кредитов, что приведет к оздоровлению рынка, так как некоторые банки год назад начали увлекаться рисковыми сегментами и уходили в subprime (ипотечные кредиты, выданные заемщикам с плохой кредитной историей).

     Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных  брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса, так как все еще существует угроза нового спада в экономике. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения.

     Рынок ипотеки Запада также зависит от развития событий в посткризисный период. Но обстановка в западных более спокойна нежели в России и не носит панический характер. Хотя и есть страны сильно пострадавшие от кризиса, в целом обстановка в этих странах стабильна и имеет тенденцию к развитию и повышению уровня экономики.

     Что характерно и для российского  рынка ипотечного кредитования и  для западного так это тенденция  к снижению ставок и выдачи большего количества кредитов.