Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

     7. Оценщики — юридические и физические  лица, имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых  помещении, являющихся предметом  залога при ипотечном кредитовании.

     8. Риэлтерские фирмы — юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

     9. Инвесторы — юридические и  физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными  кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

     10. Инфраструктурные звенья системы  ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

     На  современном этапе функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

     - функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства.

     - функция обеспечения возврата заемных средств.

     - функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны.

     - функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг. 

     1.2 История ипотечного  кредитования в  России и за  рубежом

     Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

     Ипотека в древности.

     Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

     В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи  мудрецов» древности Солон предложил  ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

     Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

     Ипотека в Средневековье.

     В средневековье путем преемственности  римского права ипотека перешла  в западно-европейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его.

     История ипотеки говорит о том, что  в средневековой Европе появилась  практика актов об отчуждении или  залоге недвижимой собственности в  народных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.

     Ипотека в 19 - 20 веке (Европа и США).

     В 19 веке ипотека обрела функции, характерные  современному кредиту. Через ипотеку  государственный и банковский капитал  контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й п. 19 веке: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.

     Говоря  об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

     История ипотеки в России.

     В России ипотека появилась в результате возникновения права частной  собственности на землю. История  ипотеки в России как таковая  началась при императрице Елизавете  Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

     Фактически, в 1990-е годы в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня ипотека в России - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры - в среднем 10-15 лет.

     Ипотека в России и за рубежом сегодня.

     Зарубежный  опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня  в нашей стране можно увидть многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина. Нынешняя система ипотечного кредитования России и система кредитования в целом находится на этапе развития и значительно уступает по количеству выдаваемых кредитов.  
 
 
 
 
 
 

     2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ 

     Российский  рынок ипотечного кредитования на современном этапе не относят к развитым. Однако, ипотека в России сумела полностью восстановиться после кризиса и в нынешнем виде вполне соответсвует потребностям населения.

     Рынок ипотечного кредитования России  был  создан в послеперестроечные времена  и построен на основе западных систем ипотечного кредитования. Ввиду чего условия и ставки по ипотечным  кредитам во многом уступают западным системам.

     Актуальность  ипотечного кредитования заключается  в том, что оно способно решить жилищные проблемы населения, причём в  короткие сроки. Иметь собственное  жильё - это цель каждой семьи. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

     Приобретение  жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

     Сегодня всё больше банков как в России, так и на западе стремятся уделить как можно больше внимания ипотечному рынку, поскольку выдавая данный кредит, банк в будущем получит большой доход.

     На  сегодняшний день общая динамика выдаваемых ипотечных кредитов в  нашей стране и на Западе растёт умеренными темпами. Это обуславливается  тем, имеется постоянный спрос на жилье и земельные участки. Это  означает, что в целом мировая экономическая система выбралась из кризиса. А следовательно банки могут выдавать больше кредитов населению, в  том числе и ипотечные.

     В послекризисное время банки стремятся  избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящих к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности.

     Российский  рынок ипотеки рос вплоть до октября 2008 года, однако когда настал кризис объемы выдаваемых ипотечных кредитов значительно сократились и  в течение нескольких месяцев сохранялись на низком уровне.  После чего объёмы выданных кредитов начали вновь расти. См. рисунок 1

     Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб./квартал 

     Рисунок 1

     Аналогичные явления происходят и на европейских ипотечных рынках. 

     См. таблицу 1 
 
 

     Таблица 1

     Объем выданных ипотечных жилищных кредитов без учета досрочного погашения, млн. евро