Характеристики и классификации объектов недвижимости

Классы могут меняться при проведении модернизации помещений.

Таблица 3.1

Классификация офисных помещений

Класс	Международная классификация
А1	Расположение в центре – 1  Удобный доступ – 2  Полностью заново отстроенное здание – 3  Подземная парковка – 4  Современные системы безопасности здания — 5  Профессиональный арендодатель — 6  Правильно оформленная документация — 7
А2	1; 2; 5; 6; 7  Полностью реконструированное в 1990-х гг. здание — 8
В1	1; 6; 7; 8  Автономное теплоснабжение – 9  Системы предварительного охлаждения приточного воздуха – 10  Планировка этажей в виде офисных блоков – 11  Ремонт «евростандарт» – 12  Современные лифты – 13  24-часовая охрана – 14
В2	1; 6; 7; 8; 11; 12; 14  Возможен не очень удобный доступ – 15
С1	1; 6; 7; 11; 14  Косметически отремонтированное здание – 16
С2	7; 14  Любое местоположение – 17  Здание бывшего института – 18  Любое состояние помещений – 19
D	7; 15; 17; 18; 19

По статистике, около 70 % отечественных организаций предпочитают офис класса С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

Среди офисных центров (класс D), созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории, следует выделить центры:

-  с низкой арендной ставкой;

-  возможностью организации собственного производства на территории соседнего предприятия;

-  возможностью использования складских помещений завода;

-  расположением офиса вблизи собственного производства, склада, гаража.

В заключение необходимо подчеркнуть, что офисный сектор недвижимости первым откликается на рост экономических  показателей региона – развитие различных сфер бизнеса требует  большого количества современных офисных  зданий. Отвечая на растущий спрос, девелоперы увеличивают ввод бизнес-центров  и многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую.

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяют на индивидуальные типовые (ИТГ), встроенно-пристроенные (ВПГ) и паркинги.

Индивидуальные  типовые гаражи – отдельностоящие или сгруппированные на единой территории крытые, небольшие, одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

Паркинг – отдельностоящее одно- или многоуровневое крытое, замкнутое, охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.

Паркинги находятся в  основном в местах, удобно расположенных  относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладают целым  рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и  т. д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более длительный срок (49 лет).

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного  влияния на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы  на других потребителей. Основная масса  автолюбителей, желающих иметь гараж  в конкретном районе и с заданными  характеристиками, не может приобрести место в паркинге из-за высокой  стоимости. Паркинги ориентированы  в основном на будущих жильцов  новых жилых домов, имеющих более  высокий уровень дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи – помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными местами, обозначенными разметкой (боксами). В отличие от паркингов ВПГ – это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольных (подвальных) этажах и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Автостоянка – здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей  и автостоянок, – это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как:

гараж покупают (арендуют) прежде всего для защиты транспортного  средства от угона, а также нежелательных  природных воздействий. В то же время  он не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым  требованиям лишает смысла его покупку  или аренду;

по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30…50 % от стоимости автомобиля, у нас это соотношение справедливо «с точностью до наоборот»;

явно ограничено предложение  хорошо расположенных объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка  далеко не всегда позволяет построить  гараж.

Рынок гаражей и автостоянок  подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, – на рынки купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Характеристика  коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения  прибыли

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, – это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

Складские и логистические  комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с площадью хранения от 5 тыс. м² называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для удобства доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м², растет потребность в помещениях по 3…5 тыс. м². Основные требования арендаторов к складским помещениям – наличие погрузочно-разгрузочных механизмов и отопления; близость к транспортным магистралям и удобство подъезда; высота потолков – 7…9 м (для складирования грузов по высоте в несколько ярусов).[18]

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений  с офисными.

Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.

Строительство логистических  центров как вид бизнеса только зарождаться в нашей стране. Крупные  управляющие компании выкупают или  берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в  проекты развития и выводят эти  территории на рынок. Как правило, строительство  новых складских терминалов ведут  крупные компании для собственного пользования, чаще всего – крупные западные холдинги.

Разработаны две классификации  складской недвижимости. Компания Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов – А1, А2, B1, В2, С1, С2, D, компания Knight Frank – на четыре группы – A+, B, C, D.

Качественные показатели и техническая оснащенность складов  существенная различаются, однако в  России отсутствует общепринятая классификация  складской недвижимости.[19]

Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Индустриальный парк (далее ИП) – это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП – не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку от правительств регионов и РФ.

Такие комплексы предназначены  для компаний, которые нуждаются  в размещении производства и складов  в непосредственной близости друг от друга. Одним из условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной  железнодорожной ветки. Производства и логистические комплексы, размещаемые  на территории парка, как правило, очень  энергоемки, поэтому все компании должны быть обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.

Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные  инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда  собственником участка и производственно-складских  площадей остается сам девелопер, а  площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»); по принципу продажи земельных участков в  собственность фирмам-участникам ИП с обязательным заключением договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП); путем строительства  всей необходимой инфраструктуры за счет бюджетных средств, после чего участки выставляют на продажу.[20]

В США, Германии, Франции  широко развита сеть технопарков. Существует много определений технопарка, одно из них: технопарк – это инженерно подготовленная территория, на которой находятся современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений; имеются энергетические резервы и ресурсы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР (в непосредственной близости). Управление инженерной инфраструктурой и/или производственно-складскими комплексами в рамках указанной территории осуществляет профессиональная компания.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое  явление – бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит в размещении на территории бывших промышленных предприятий, производственных помещений, складов и офисов для сдачи в аренду малым предприятиям. Как правило, один арендатор занимает помещения площадью 150…300 м² под производство или склад и 70…150 м² – под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и пр.

Основная задача бизнес-парка – использование промышленных объектов, на которых резко сократилось производство. Основная особенность отечественных бизнес-парков – относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов – до 50.

За два последних десятилетия  получили развитие технополисы – организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью экономического развития региона.

Важная особенность технополисов – взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вывод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и обеспечат развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая  классификация коммерческих объектов недвижимости:

категория А – объекты, используемые для ведения определенного бизнеса – специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы);

категория В – предназначена для инвестиций с целью получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

категория С – избыточная недвижимость, т. е. не нужная для ведения бизнеса сегодня или в будущем (земля со зданиями, свободные участки).

 

 

[1] Приведенная классификация применяется в России, в мировой практике классификация зданий по этажности другая (например, высотный дом – свыше 50 этажей).

[2] Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией, строительными нормами и правилами (СНиП), документами бюро технической инвентаризации (БТИ) и действующим законодательством.

[3] Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

[4] Существует более 3 тыс. типов и видов общественных зданий и сооружений.

[5] Ст. 130 ГК РФ.

[6] Ст. 25 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[7] В Москве, например, есть четкое разделение на жилье премиум-класса, де-люкс и элитное.

[8] Например, «Жемчужина Петербурга», «Янтарный берег», «Золотая долина», «Изумрудный остров», «Глория-парк», «Северное сияние», «Бельведер», «Консул», «Золотая гавань», «Морской каскад», «Монблан» и др.

[9] В XVII в. французский архитектор Франсуа Мансар при строительстве дворца Мезон-Лаффит решил использовать многочисленные чердачные помещения в качестве дополнительной жилой площади. Решение было простым и гениальным: он снабдил кровлю дворца роскошными окнами. Впервые в истории маленькие тесные комнаты обрели статус апартаментов. В честь Мансара подобные помещения стали называть мансардами.