Характеристики и классификации объектов недвижимости

 Содержание:

 

1.

 

 

Характеристики  и классификации объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости не только способствует более успешному  их изучению, но и дает профессионалам и потребителям единые ориентиры. Признаки классификации объектов недвижимости, являющиеся основой для группировки, различны, как различны мотивация  и условия платежеспособности. Единого  типологического критерия, интегрирующего влияние всех факторов, нет. На практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление  об объекте недвижимости. Но всегда надо помнить, что рынок недвижимости развивается не по классификации, а в соответствии с потребностями его участников. Поэтому всегда появляются объекты смешанных форматов, а некоторые лишь отчасти совпадают с классическими определениями.

1. Системы классификаций  объектов недвижимости

Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре  двух элементов (рис. 3.1):

1.  Естественных (природных) объектов – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».

2.  Искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.

Рис. 3.1. Укрупненная классификация  объектов недвижимости

Многоквартирный дом – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (выше 20 этажей).[1]

Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме.

Квартирой считается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Под помещением[2] понимают единицу объекта недвижимости, выделенную в натуре и предназначенную для самостоятельного использования для жилых и иных целей.

Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания данная конструкция неоднородна, так как кроме личной собственности на жилье она включает долевую собственность на общее имущество.

Общее имущество – все инженерно-технические и прочие системы, без которых невозможно эксплуатировать обособленные личные объекты недвижимости (квартиры), а также земельный участок,[3] на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Без общего имущества не может существовать обособленный (личный) объект недвижимости – квартира. Это имущество обладает свойствами неделимости. Это означает, что любой владелец помещения (жилья) должен владеть одновременно правом единоличной собственности на жилье и правом долевой собственности на общее имущество.

В отличие от площадей, принадлежащих  индивидуальным владельцам, недвижимость в совместной собственности является неделимой: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.

Таким образом, квартиры на правах собственности представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10…15 % от стоимости строительства дома.

Это означает, что соответствующая  доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности  на жилье, т. е. право собственности  на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома характеризует правовой статус жилища.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и  сооружении права собственности  на общее, неделимое в натуре имущество  является фактором объединения собственников  жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.

К коммерческим зданиям и сооружениям относятся офисы, рестораны, магазины, развлекательные комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические терминалы, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы;

Общественные (специальные) здания и сооружения включают:[4]

-  лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы);

-  учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества);

-  культурно-просветительные (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады);

-  специальные здания и сооружения (административные – милиция, суд, прокуратура, органы власти, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты).

Инженерные сооружения – это мелиоративные сооружения, дренаж и т. д.

Каждую из рассмотренных  групп можно разбить на подгруппы  на основе дезагрегации на базе различных  типологических критериев.

Искусственные объекты называют недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе. Искусственные  объекты могут быть полностью  построенными и готовыми к эксплуатации, могут требовать реконструкции  или капитального ремонта, а также  относиться к незаконченным объектам строительства («незавершенка»). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены.

При фактической остановке  стройки независимо от того, расторгнут договор строительного подряда  или нет, объекты незавершенного строительства становятся объектами  недвижимости.[5] Право собственности на них подлежит регистрации.[6]

Гражданское законодательство не устанавливает ограничений в  отношении приобретения и перехода прав на незавершенку, но сделки с такими объектами можно осуществлять только после госрегистрации права собственности  на объект.

 

 

2. Классификации жилых объектов недвижимости

Рассмотрим классификации  жилых объектов недвижимости по следующим  основаниям.

1. Маркетинговый подход (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и их платежеспособности).

Жилье высокой  степени комфортности (элитное). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный.[7] Однако существуют общие требования к жилью данного типа.

Отечественные специалисты  рынка недвижимости выделили семь критериев  элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает  шансы дома называться элитным:

-  место – светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение – основной критерий элитности – является и основным фактором ценообразования;

-  материал – дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора;

-  клубность – важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе – квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух;

-  инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой срок эксплуатации;

-  инфраструктура должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости;

-  элитное позицирование дома. Настоящий элитный дом – это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда житель такого дома произносит его название, ему уже не нужно называть адрес – все и так поймут, о чем идет речь;[8]

-  управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.

Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

-  возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;

-  хороший вид из окон, ориентацию окон более чем на одну сторону света, обязательный учет розы ветров в проекте дома;

-  индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);

-  минимальный размер квартир – 50…60 м² (максимальный – определяет заказчик) при высоте потолка 2,8…3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации близких к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м²);

-  наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика;

-  высокую степень звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя; надежные металлические двери;

-  конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;

-  эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;

-  круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем – все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;

-  парковку для машин.

Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

Жилье низких потребительских  качеств (низший эконом-класс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:

-  дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

-  дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

-  «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

-  дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

-  дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970–1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

-  современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

3. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

-  первичное – место постоянного проживания;

-  вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

-  третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Сейчас, в начале третьего тысячелетия, в России второе рождение обрела мансарда,[9] которая может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад) или как самостоятельная жилплощадь и может быть зарегистрирована как объект недвижимости.

В последнее время на рынке  жилой недвижимости появились отдельные  дома на крыше – пентхауcы.[10] «Родовые» признаки пентхауcа: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид площадь не менее 150…200 м². Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту.