Формы передачи объектов недвижимости муниципального жилищного фонда

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия. с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Специфические признаки рынка  недвижимости

Рынок недвижимости (как  и рынок жилья) характеризуют  специфические признаки:

• географическое местонахождение объекта недвижимости на территории муниципального образования (города);
• исторические — периоды постройки объектов недвижимости;
• состояние инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости — наличие дорог, подъездных путей, видов транспортных магистралей, предприятий торговли и т.д.;
• не взаимозаменяемость спроса на объекты недвижимости (в частности, превышение предложения нал спросом на рынке недвижимости);
• обязательная государственная регистрация всех сделок на рынке недвижимости;
• сопутствующие затраты вложению капитала в недвижимость, которые выражаются в виде:

- затрат по поддержанию объекта недвижимости в нормальном состоянии (затраты на ремонт, эксплуатацию и др.);

- ежегодною налога на владение недвижимостью; налогов и сборов на сделки с недвижимостью:

- имущественным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки пол ними;

- слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости.

3.    Управление недвижимостью в жилищной сфере

Управление недвижимостью  в жилищной сфере осуществляется н целях получения социального и коммерческого эффекта oт обеспечения жителей муниципального образования жилыми помещениями, сохранения и восстановления жилищного фонда, снижения издержек на содержание.

Объектом управления является жилищный фонд: жилые дома и жилые помещения (дома, квартира, комната), предназначенные и пригодные для проживания, благоустроенные применительно к условиям муниципального образования, отвечающие санитарным, техническим нормам и требованиям. Специфика жилья как объема управления практически исключает правомочия по владению и пользованию жилищным фондом из круга прав муниципального образования как собственника, так как владение и пользование жилыми помещениями осуществляется отдельными физическими и юридическими лицами на договорной основе.

В зависимости от целевого назначения муниципальный жилищный фонд подразделяется на четыре группы:

• социальный жилищный фонд — совокупность всех жилых ломов, жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма;
• индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых гражданами-собственниками для личного проживания, проживания членов их семей или иных лиц;
• коммерческий жилищный фонд — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых для извлечения дохода и с этой целью передаваемых во владение и (или) пользование на основании срочного возмездного договора коммерческого найма или аренды;
• специализированный жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан для постоянного или временною проживания: общежития, дома-интернаты, находящиеся в велении органов народного образования и социальной зашиты, лома маневренного жилищного фонда, которые используются в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий (до получения новою жилья, на время ремонта или реконструкции ранее занимаемою жилого помещения).

Законодательство ставит достаточно жесткие рамки по целевому использованию жилых помещений, запрещая размещение в них промышленного производства и коммерческих организаций. Исключение составляют помещения, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан.

Офисы, предприятия непромышленного  характера, учреждения и организации могут размешаться в жилых помещениях только после перевода в нежилые, поэтому собственник недвижимости вправе обратиться с заявлением в городскую администрацию об изменении целевого назначения жилого лома или помещения.

В организации управления недвижимостью в жилищной сфере  можно выделить два направления  — социальное и коммерческое, которые, как правило, реализуются разными  структурными подразделениями местной администрации. В самостоятельный блок выделены вопросы социального использования жилья: обеспечение жилищных прав граждан в целом, обеспечение жильем по договорам социальною найма, учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, выполнение жилищных программ, предоставление жилищных субсидий, организация переселения из ветхого жилищного фонда, подлежащею сносу, реконструкции или капитальному ремонту, и т.д. Путем коммерческою использования муниципального жилищного фонда происходит перенесение на пользователя части бремени собственника по содержанию имущества. Государство предполагает передачу жилья (в основном новостроек) по договорам коммерческого найма, аренды с выкупом, купли-продажи, атом числе с рассрочкой платежа, а также создание «доходных» ломов.

Жилищный фонд муниципального образования (городского округа) включает:

частный жилищный фонд, принадлежащий  на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям;

смешанный жилищный фонд, находящийся  в обшей собственности (юридических и физических лиц, жилищных, жилищностроительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

государственный жилищный фонд, находящийся в велении государственных  унитарных предприятий и государственных  учреждений;

муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности  муниципальному образованию.

В управлении недвижимостью  в жилищной сфере крупных муниципальных образований участвуют:

комитеты и управления социальной защиты населения — в  части начисления и предоставления льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и контроля за выплатой;

жилищные комитеты и управления — в части учета нуждающихся и улучшении жилищных условий, распределении и предоставления муниципального жилья, контроля за ею использованием и приватизацией;

комитеты и управлении ЖКХ — в части обеспечения технической эксплуатации и разработки нормативном документации по переходу на новые условия оплаты жилья и коммунальных услуг;

комитеты и управления муниципальным имуществом — и  части передачи в аренду муниципального жилищного фонда, покупки объектов жилищного и нежилого фонда у юридических и физических лиц, организации и проведения торгов по продаже объектов муниципальною жилищного фонда, передачи и приемки в собственность обметов недвижимости жилищной сферы от ведомств и других собственников, оформления имущественных прав, распоряжения нежилыми помещениями п домах муниципальною жилищного фонда;

строительные комитеты и  департаменты — в части планирования и организации строительства нового жилья на территории муниципального образования, в том числе по муниципальному заказу.

4. Формы передачи объектов недвижимости муниципального жилищного фонда

Основными формами использования  объектов недвижимости муниципального жилищного фонда являются: продажа  в собственность, передача в наем (имущественный или коммерческий), аренда, хозяйственное ведение и  оперативное управление . Имущественный наем представляет основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями, которое не влечет передачу права собственности на них. Основанием для передачи жилого помещения в наем является договор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Право заключать договора найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, может быть предоставлено собственником иным юридическим лицам, как правило, на конкурсной основе.

Коммерческий наем жилья  представляет отношения между собственником  жилищного фонда и нанимателем  по поводу предоставления гражданам пригодною для постоянного проживания жилого помещения без ограничения размеров за договорную плату на срок, не превышающий пяти лет, на условиях договора коммерческого найма.

Аренда как форма использования  объектов муниципальной недвижимости в жилищной сфере разрешена только юридическим лицам. Соответственно под арендой жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются  между собственником жилищного  фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическому лицу жилою  помещения без ограничения его  размеров во временное возмездное владение и пользование на основании договора аренды или иных договоров гражданско-правового  характера. По договору аренды жилого помещения, который заключается  в письменном виде, арендодатель передает арендатору жилые помещения, используемые только для проживания граждан.

Хозяйственное ведение —  это форма владения юридическими лицами муниципальным жилищным фондом в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия. Например, служба заказчика использует муниципальный  жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, если она создана в форме  государственного (муниципального) унитарного предприятия, или на праве оперативного управления, если она функционирует  как государственное (муниципальное) учреждение или структурное подразделение  местной администрации. Передача муниципального имущества (жилья) в хозяйственное  ведение и оперативное управление осуществляется в общем порядке  по договору (контракту).

Кондоминиум как форма  общей долевой собственности.

При объединении в многоквартирных  домах собственников «квартир, жилых  помещений, а также другой недвижимости в жилищной сфере, находящейся в  собственности общественных объединений, образуются кондоминиумы как форма обшей долевой собственности. Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части (помещения), предназначенные для жилых помещений или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) находятся в их долевой собственности.

Для совместного управления кондоминиумами создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческие организации, объединяющие владельцев приватизированных квартир. Будучи юридическим лицом, ТСЖ заключает  договоры с жилищно-коммунальными  организациями, берет дом на баланс и иногда даже имеет возможность  снизить квартирную плату.

 В состав кондоминиума  могут входить: 

одно здание, или его  часть, или несколько зданий, в  которых помещения принадлежат  различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными  и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними насаждениями и другими объектами; несколько  компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с  приусадебными участками или  без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушает целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Собственником помещения  в кондоминиуме (домовладельцев) могут  быть любые физические и юридические  лица, субъекты Федерации и муниципальные  образования. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам  на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец. Один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме.

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и  другие шахты, коридоры, крыши, технические  этажи и подвалы, окружающие несущие  и ненесущие конструкции, а также  механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся  за пределами или внутри помещений  и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные  участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Земельный участок передается товариществу собственников жилья в аренду или в собственность. Размеры участка определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могу г быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений.