Формы передачи объектов недвижимости муниципального жилищного фонда

 

 

Оглавление

Введение. 3

1. Понятие недвижимости. 4

2. Правоотношения  в области недвижимости 6

3.    Управление недвижимостью в жилищной  сфере 10

4. Формы передачи объектов недвижимости муниципального жилищного фонда 14

Заключение. 18

Список  использованных источников и литературы 20

 

 

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений. Появился слой новых  владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

 

1. Понятие недвижимости.

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимости относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все. что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).

К недвижимости относятся  подлежащие государственной регистрации суда воздушные и морские, внутреннего плавания, космические объекты, может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Недвижимость как финансовая категория является формой вложения капитала.

В составе недвижимости применительно  к городскому рынку можно выделить:

• земельный участок;
• жилое помещение (дом. квартира, комната);
• нежилое помещение;
• предприятие;
• здание и сооружение.

Земельный участок является объектом права собственности согласно гл. 17 ГК РФ Собственник земельного участка вправе продать его,подарить, отдать в залог, сдать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).

Собственник земельного участка  может:

- возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос;

- разрешать строительство на своем участке друтим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований к назначению земельного участка.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным  и техническим требованиям, предназначенное для проживания граждан

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры и многоквартирных  домах, жилые комнаты и/или иные помещения. предназначенные для проживания и при шлющиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жиЛом помещении предприятия, учреждений или организации допускается только после перевода такого помещение в нежилое в порядке, определенном жилищным законодательством.

Нежилые помещения могут  быть приобретены в собственность, т.е. приватизированы, на основании соответствующих законодательных нормативных актов.

В соответствии с п. 2.6 «Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.», п. 4 «Основных положении Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после I июля 1994 г.» предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

В нормативных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизировать  недвижимость; порядок продажи и  определение цены, по которой могут быть проданы указанные объекты; основания отказа в продаже жилья недвижимости. При лом допускается продажа открытых с аукциона иди по конкурсу в соответствии с законодательством Российской Федерации только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе предназначенных для реконструкции. Продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается.

Предприятие как имущественный  комплекс, используемый для осуществлении предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

В состав предприятия как  имущественного комплекса входят все  виды имущества, предназначенные для  его деятельности, включая (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию,  право на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование. товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

 

2.  Правоотношения в области недвижимости

Правоотношения в области недвижимости — отношения по поводу владения, использования и распоряжения земельными чистками, которые регулируются земельным и градостроительным законодательством, а также по поводу иных объектов недвижимости, регулируемые гражданским законодательством Российской Федерации с учетом норм градостроительного и земельного законодательства. Объектами отношений в сфере недвижимости являются права на земельные участки и иные объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с этими правами. Субъектами отношений выступами уполномоченные органы государственной, представительной и исполнительной власти Российской Федерации, субъекта Федерации, уполномоченные органы местного самоуправления, иные юридические или физические лица.

Действующее законодательство может быть, классифицировано по уровням (федеральное, региональное и местное) и видам недвижимости (земля, жилые и нежилые помещения). На федеральном и муниципальном уровнях существует своя система законодательных и иных правовых актов по вопросу владения, пользования и распоряжения недвижимостью, в каждом из них отражены лишь некоторые аспекты управления отдельными объектами.

Ключевыми в федеральном  законодательстве (Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ (ред. от IX июля 2005 г. «О землеустройстве») являются термины «земельные отношения», «градостроительство».

Однако трактовка их неоднозначна, что влияет на региональные и местные процедуры регулирования и застройки города.

Земельный кодекс Российской Федерации регулирует.

1. Собственность на землю:

а) возникновение права собственности:

• основание;
• ограничение оборота земель;
• приобретение прав на государственную или муниципальную землю;
• предоставление земли под застройку;
• переход права собственности в связи с продажей здании;

б) прекращение права собственника:

• изъятие;
• прекращение сервитута;
• отчуждение;
• ограничение нрав на землю;

в) защита права собственности.

2. Пользование землей:

• постоянное бессрочное;

• пожизненное наследуемое владение;
• аренда;
• сервитуты;
• безвозмездное срочное пользование.

3. Землеустройство.

Градостроительный кодекс Российской Федерации регулирует:

• создание системы расселения;
• градостроительное планирование развития территорий и поселений;
• регулирование градостроительной деятельности;
• застройки;
• определение видов использования:
• проектирование, строительство и реконструкцию объектов недвижимости;
• благоустройство городских и сельских поселений;
• развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;
• рациональное природопользование;
• сохранение объектов историко-культурного наследия;
• охрану окружающей среды.

Закон о землеустройстве  регулирует:

1. изучение состояния земель;
2. планирование и организацию рационального пользования земель и их охрану;
3. территориальное землеустройство:

• образование новых и упорядочение существующих территорий субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальных зон. земельных участков, а также частей указанных территории, зон и участков;

• организация рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственною производства;
• процедуры территориального землеустройства установления границ поселения, пригородной зоны, кадастровых образований, красных линий, ссрвигутов, объектов недвижимости;
• земельные отношения в части процедур:

кадастрового учета земельных  участков;

оформления прав на земельные  участки, не являюшисся государственной или муниципальной собственностью;

управления муниципальными землями, в гом числе:

Правовое обеспечение операций с недвижимостью установлено в части И ГК РФ. Так. продажа недвижимости регулируется ст. 549 — 558. продажа предприятия — ст. 559 — 566. аренда зданий и сооружений ст. 650 — 655. аренда предприятий — ст. 656 — 664.

Переход права собственности  на недвижимость к покупателю недвижимости по договору продажи подлежит государственной  регистрации. В договоре продажи  недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Состав и стоимость  продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия.