Доходный подход к оценке недвижимости

     Ставка  дисконтирования должна отражать взаимосвязь  «риск - доход», а также различные  виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

     Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

     Результаты  расчета текущей стоимости будущих  денежных потоков в номинальном  и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования  должны соответствовать друг другу  и одинаково исчисляться.

     В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие  методы:

1)  метод  кумулятивного построения;

2)  метод  сравнения альтернативных инвестиций;

3)  метод  выделения;

4)  метод  мониторинга.

     Метод кумулятивного построения основан  на предпосылке, что ставка дисконтирования  является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту  недвижимости.

Ставка  дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

     Премия  за риск рассчитывается суммированием  значений рисков, присущих данному  объекту недвижимости.

     Метод выделения - ставка дисконтирования, как  ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках  с аналогичными объектами на рынке  недвижимости.

     Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования  по методу выделения следующий:

 •  моделирование для каждого объекта-аналога  в течение определенного периода  времени по сценарию наилучшего  и наиболее эффективного использования  потоков доходов и расходов;

 •  расчет ставки доходности инвестиций  по объекту;

 •  полученные результаты обработать  любым приемлемым статистическим  или экспертным способом с  целью приведения характеристик  анализа к оцениваемому объекту.

     Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических  показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка  и регулярно публиковать. Такие  данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных  показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

     Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

; где

PV –  текущая стоимость;

 Ci – денежный поток периода t;

 It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M –  остаточная стоимость.

     Остаточная  стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

     Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость  остаточной стоимости (реверсии). 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     Данный  подход используют, когда можно обоснованно  определить будущие денежные доходы оцениваемого объекта.

     Методы  доходного подхода к оценке объекта недвижимости основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Основные методы — это:

     — метод капитализации дохода;

     — метод дисконтирования денежных потоков.

     При оценке методом капитализации дохода определяется уровень дохода за первый прогнозный год и предполагается, что доход будет таким же и в последующие прогнозные годы (в случае применения метода дисконтирования денежных потоков определяется уровень доходов за каждый год прогнозного периода).

      Метод применяются в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста — умеренны..

     Если  предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного  периода, когда предприятия реализуют  влияющий на денежные потоки инвестиционный проект или являются молодыми, применяется  метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости объекта этим методом основано на раздельном дисконтировании разновременных изменяющихся денежных потоков.

     Предполагается, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем  текущая стоимость будущих доходов  от этого объекта, а собственник не продаст свой объект недвижимости по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.  

     Список  использованной литературы

1. С.В. Гриненко / Экономика недвижимости / Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
2. Введение в экономику недвижимости: уч. пособие / И.П.Иваницкая, А.Е.Яковлев.-2-е изд., перераб. и доп.-М.: КНОРУС, 2010.-240с.
3. Оценка недвижимости: Учебник/под ред. А.Г.Грязновой, Н.А.Федотовой.-М.: Финансы и статистика, 2004.-496с.: ил.
4. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова, под ред.М.А.Федотовой.-2-изд. – М.:КНОРУС, 2008. – 344с.
5. Экономика и управление с недвижимостью: Учебное пособие / А.В.Марченко. – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 448с (Высшее образование)
6. http://www.market-pages.ru/ocenkanedvij/ ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
7. http://www.9r.ru/part23.html Оценка недвижимости доходным подходом