Доходный подход к оценке недвижимости

Содержание

Введение………………………………………………………………………………..

1. Теоретические основы доходного метода к оценке недвижимости……
1. Понятие доходного подхода…………………………………………
2. Этапы доходного подхода………………………………………….
3. Преимущества и недостатки доходного подхода оценки ……..
2. Метод капитализации дохода ……………………………………………..
1. Экономическая сущность метода капитализации дохода……….
2. Этапы метода капитализации дохода……………………………..
3. Область применения методов капитализации………………………
4. Достоинства и недостатки метода капитализации………………….
3. Метод дисконтирования денежных потоков…………………………….
1. Сущность метода дисконтирования денежных потоков…………
2. Расчет метода ДДП…………………………………………………
3. Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП ……………………………………………………………...........

Заключение………………………………………………………………………….

Список  использованной литературы………………………………………………… 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира.

     Согласно  ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     Оценка  недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого  имущества и в то же время - необходимый  момент при совершении практически  любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи  в аренду и завершая принятием  решений о реализации проектов строительства  объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал  и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий  высокой квалификации оценщика, понимания  принципов и методов оценки, свободной  ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций  спроса и предложения на различных сегментах рынка.

     Целью данной работы является изучение основных аспектов данного подхода, его особенностей, преимуществ и недостатков.

       Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

1. Теоретические основы доходного метода к оценке недвижимости

1. Понятие доходного подхода

     Рациональное  хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение  максимально продуктивного использования  объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей  повышения такого использования. При  этом учитывается, что критерии эффективности  для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

     Доходный  подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых  доходов от объекта оценки.

     Доходный  подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой  недвижимости, единственной целью которой  является получение дохода, и в  его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

     Сущность  доходного подхода состоит в  оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого  имущества, т. е. путем капитализации  дохода.

     Капитализация дохода — это процесс перерасчета  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих  стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

     Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

     Прогнозирование будущих доходов основано на использовании  финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

 
 

2. Этапы доходного подхода

Существует  несколько этапов доходного подхода  к оценке недвижимости:

1.  Расчет  валового дохода от использования  объекта на основе анализа  текущих ставок и тарифов на  рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка  потерь от неполной загрузки (сдачи  в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет  расходов, связанных с объектом оценки:

•   операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта
• фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
• резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение  величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный  подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

•   прямой капитализации доходов;
•   дисконтированных денежных потоков.

1.3.Преимущества  и недостатки доходного  метода

     В отличие от затратного подхода, доходный подход к оценке рассматривает объект имущества скорее как инструмент, который может приносить доход. Оценка имущества с применением  доходного подхода заключается  в определении текущей стоимости  будущих доходов, которые возникнут  в результате эксплуатации объекта  имущества (например, сдачи его в  аренду) и возможной его продажи  в дальнейшем.

     Методы  доходного подхода подобно методам  других подходов имеют как сильные, так и слабые стороны. Сильной  стороной применения доходного подхода  является то, что оцениваемая при  этом стоимость отражает в первую очередь интересы покупателя (инвестора). Получаемая при такой оценке стоимость  соответствует цене спроса (покупателя), в то время как методы других подходов сориентированы на получение стоимости, аналогом которой чаще всего служит цена предложения (продавца).

     Другим  важным достоинством методов доходного  подхода является возможность выполнять  общую оценку машинных комплексов, объединяющих в своем составе  множество разнообразных единиц технологического и вспомогательного оборудования, транспортных средств, вычислительной, коммуникационной и другой техники. Целиковая оценка комплексов, особенно больших, значительно быстрее и  дешевле, чем «поштучная» оценка тех же комплексов с помощью методов  затратного и сравнительного подходов.

     В то же время у методов доходного  подхода имеется ряд недостатков, которые сдерживают их применение на практике.

     Во-первых, доходный подход применим для оценки стоимости только такого имущества, которое приносит экономический результат (экономическую выгоду) и расчет которого реально возможен.

     Например, оцениваемый машинный комплекс должен обладать экономической обособленностью, т.е. его можно вычленить из всей производственной системы предприятия, можно рассчитать валовой доход  от продукции или работ, которые  он производит, и можно учесть затраты, связанные с функционированием  этого комплекса. Только при этом условии можно сделать расчеты  притоков и оттоков денежных средств в рамках данного машинного комплекса. Однако многие машинные комплексы на предприятиях замкнуты на выполнение промежуточных операций (например, по изготовлению и обработке заготовок, полуфабрикатов и деталей, сборке узлов, выполнению транспортных, контрольных, ремонтных, испытательных и других работ). Чистый доход от функционирования таких комплексов рассчитать надежно невозможно, и это существенно ограничивает сферу применения методов дисконтированных доходов и прямой капитализации для оценки машин, оборудования и транспортных средств. Только метод равноэффективного функционального аналога лишен этого недостатка.

     Во-вторых, для оценки текущей стоимости  требуется привлечь большой объем  разнообразной экономической и  производственно-технологической информации. Надежность конечного результата оценки доходным подходом зависит от достоверности прогнозов динамики на многолетнюю перспективу таких показателей, как цены, тарифы, налоговые ставки и т.д., от надежности исходных данных о показателях, характеризующих работу оцениваемого комплекса, от правильности примененных методик учета и калькулирования затрат, назначения ставки дисконта, учета стоимости сопряженного недвижимого имущества и т.д. Так как источников ошибок много, то получаемый итоговый результат оценки не всегда оказывается точным.

     Таким образом, оценка имущества с позиции  доходного подхода во многом зависит  от того, каковы перспективы получения  доходов от оцениваемого объекта. Преимущество доходного подхода состоит в  учете перспектив будущей доходности объекта имущества. Главный недостаток данного подхода – его умозрительность, порой основанная на неадекватных прогнозах. 

2. Методы  доходного подхода

1. Метод прямой капитализации

           При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

          Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

 •   возможность отразить действительные  намерения потенциального покупателя (инвестора);

 •   тип, качество и обширность  информации, на основе которой проводится анализ;

 •   способность учитывать конкурентные колебания;

 •   способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие  на его стоимость (месторасположение,  размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

 •   потоки доходов стабильны длительный  период времени, представляют  собой значительную положительную величину;