Доходный подход к оценке недвижимости

 •   потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

C= или С=

или   , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент  капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов  представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать  следующие ограничивающие условия:

 •   нестабильность потоков доходов;

 •   если недвижимость находится  в стадии реконструкции или  незавершенного строительства.

2. Этапы метода капитализации дохода

Основные этапы  процедуры оценки методом капитализации:

     1) обоснование стабильности получения  доходов;

     2) выбор вида дохода, который будет  капитализирован;

     3) определение величины капитализируемого  дохода;

     4) расчет ставки капитализации;

     5) капитализация дохода;

     6) внесение итоговых поправок.

     Этап 1. Обоснование стабильности (относительной стабильности) получения доходов проводится на основе анализа нормализованной финансовой отчетности.

     Этап 2. Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода в оценке бизнеса могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока. Капитализация прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.

     Этап 3. Определение величины капитализируемого дохода.

     В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана:

     1) величина дохода, спрогнозированная  на один год после даты оценки;

     2) средняя величина выбранного  вида дохода, рассчитанная на  основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.

     Важную  роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.

     Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью  статистических формул по расчету простой  средней, средневзвешенной средней  или метода экстраполяции.

     Этап 4. Расчет ставки капитализации.

     Ставка  капитализации — коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта.

     Ставка  капитализации характеризуется  соотношением годового дохода и стоимости  имущества: R

     где V — стоимость;

     R — ставка капитализации;

     I — ожидаемый доход за один  год после даты оценки;

     Ставка  капитализации может устанавливаться  оценщиком на основе изучения отрасли.

     Часто ставка капитализации выбирается на основе ставки дисконтирования.

     Для этого из ставки дисконтирования  вычитается темп роста капитализируемого  дохода (денежного потока или прибыли). Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

     Этап 5. Капитализация дохода:

     V= I: R,

     или Стоимость = Доход : Ставка капитализации

3. Область применения методов  капитализации

 

 Методы применяются  в тех случаях, когда имеется  достаточное количество данных для  оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что  текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста — умеренны. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для использования метода прямой капитализации необходимо тщательное обоснование коэффициента капитализации.

4.   Достоинства и  недостатки метода  капитализации

    Основное  преимущество — простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Однако метод не следует применять, когда:

1. Отсутствует информация о рыночных сделках или не проведен их экономический анализ.
2. Если объект находится в стадии становления (еще не построен): не вышел на режим стабильных доходов или отсутствует информация о них.
3. Когда объект требует серьезной реструктуризации.

 

3. Метод дисконтированных денежных потоков

1. Сущность метода дисконтирования денежных потоков

     Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

       • предполагается, что будущие  денежные потоки будут существенно  отличаться от текущих;

       • имеются данные, позволяющие  обосновать размер будущих потоков  денежных средств от недвижимости;

       • потоки доходов и расходов  носят сезонный характер;

       • оцениваемая недвижимость - крупный  многофункциональный коммерческий  объект;

       • объект недвижимости строится  или только что построен и  вводится (или введен в действие).

     Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

     Для расчета ДДП необходимы данные:

       • длительность прогнозного периода;

       • прогнозные величины денежных  потоков, включая реверсию;

       • ставка дисконтирования.

     3.2. Расчет метода ДДП

1. Определение  прогнозного периода. В международной  оценочной практике средняя величина  прогнозного периода 5-10 лет, для  России типичной величиной будет  период длительностью 3-5 лет. Это  реальный срок, на который можно  сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование  величин денежных потоков. 

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1)  потенциальный  валовой доход;

2)  действительный  валовой доход;

3)  чистый  операционный доход;

4)  денежный  поток до уплаты налогов;

5)  денежный  поток после уплаты налогов.

     На  практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

 •  ЧОД (указывая, что объект недвижимости  принимается как не отягощенный  долговыми обязательствами),

 •  чистый поток наличности за  вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

 •  облагаемую налогом прибыль.

     Необходимо  учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

 •  денежные потоки не так изменчивы,  как прибыль;

 •  понятие «денежный поток» соотносит  приток и отток денежных средств,  учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые  обязательства», которые не включаются  в расчет прибыли;

 •  показатель прибыли соотносит  доходы, полученные в определенный  период, с расходами, понесенными  в этот же период, вне зависимости  от реальных поступлений или  расхода денежных средств;

 •  денежный поток - показатель достигнутых  результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

3.3. Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП

1.  Поимущественный  налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю  и налога на имущество, необходимо  вычитать из действительного  валового дохода в составе  операционных расходов.

2.   Экономическая и налоговая амортизация  не является реальным денежным  платежом, поэтому учет амортизации  при прогнозировании доходов  является излишним.

3.   Капитальные вложения необходимо  вычитать из чистого операционного  дохода для получения величины  денежного потока, поскольку это  реальные денежные выплаты, увеличивающие  срок функционирования объекта  и величину стоимости реверсии.

4.   Платежи по обслуживанию кредита  (выплата процентов и погашение  долга) необходимо вычитать из  чистого операционного дохода, если  оценивается инвестиционная стоимость  объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости  объекта недвижимости вычитать  платежи по обслуживанию кредита  не надо.

5.   Предпринимательские расходы владельца  недвижимости необходимо вычитать  из действительного валового  дохода, если они направлены

 на  поддержание необходимых характеристик  объекта.

     Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1.  ДВД  равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

2.  ЧОД  равен ДВД за вычетом ОР  и предпринимательских расходов  владельца недвижимости, связанных  с недвижимостью;

3.  ДП  до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4.  ДП  равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

     Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

1)  назначения  цены продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных  объектов и предположений относительно  будущего состояния объекта;

2)  принятия  допущений относительно изменения  стоимости недвижимости за период  владения;

3)  капитализации  дохода за год, следующий за  годом окончания прогнозного  периода, с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации.

     Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета  текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в  будущем».