Банкротство предприятия

Продажи имущества с аукциона

В современном  украинском законодательстве нет однозначного толкования понятий

ликвидационной  стоимости и начальной цены продажи  имущества с аукциона (далее

в тексте статьи для  упрощения используется термин “начальная цена”).

Выработка практических подходов к расчету указанных  видов стоимости является

актуальной проблемой. Ее особая злободневность связана с  массовым характером,

который приобрели в последние 2 года случаи банкротств предприятий, наложение

взысканий и арест  имущества должников, реализация объектов налогового залога,

а также отчуждение основных средств госпредприятий.

Понятие ликвидационной стоимости, как вида ограниченной стоимости  или,

согласно терминологии МСОИ, отнесенной к базе оценки, отличной от рыночной

стоимости, достаточно точно сформулировано в Нормах профессиональной

деятельности оценщика УОО и в Международных стандартах.

Два основных обстоятельства являются обязательными для квалификации вида

стоимости, как  ликвидационной:

а) объект оценки продается  в сроки, слишком короткие для

проведения адекватного  маркетинга, необходимого для его  продажи по рыночной

цене;

б) ввиду того, что  ни один разумный собственник не будет  продавать имущество в

неоправданно короткие сроки, подобная “быстрая” продажа  всегда является

вынужденной, независимо от конкретных побуждений, которыми

руководствуется продавец.

Продажа в короткие сроки, безусловно, приводит к потерям. Поэтому соотношение

между рыночной и  ликвидационной стоимостью может быть выражено простейшей

формулой:

С_л = С_р * К_л, где К_л – коэффициент ликвидности, причем 0 < К_л

В спорах относительно пресловутого К_л сломано немало копий. Наверное,

не будет ошибкой  предположение о том, что разработка универсальной формулы

определения степени  ликвидности объекта оценки, является задачей

трудноосуществимой. Ликвидационная стоимость может  быть определена исходя из

большого количества данных о реальных продажах имущества  и об условиях этих

продаж, на базе накопленной  оценщиком информации и систематического

отслеживания конъюнктуры  рынка. К сожалению, рынок нежилой  недвижимости, как и

рынок промышленных машин и оборудования является сегодня, во-первых,

недостаточно прозрачным, а во-вторых, по-прежнему малоактивным.

Тем не менее, общие  факторы, влияющие на величину коэффициента ликвидности,

обозначить можно. Главные из них:

-         общая инвестиционная привлекательность  объекта, зависящая от его

функционального назначения, месторасположения (для  недвижимости), физического

состояния и других факторов, прямо влияющих на уровень  спроса;

-         абсолютная величина рыночной  стоимости объекта – с ростом  рыночной

стоимости, как  правило, падает ликвидность, что объясняется  уменьшением

количества потенциальных  покупателей, необходимостью аккумуляции  значительной

массы денежных средств в короткие сроки и т.п.;

-         конкретная дата оценки – общая  ситуация на рынке подвержена

значительным колебаниям, влияющим на соотношение спроса и  предложения на

конкретный вид  имущества;

-          важнейший фактор – длительность продажи; при

увеличении длительности экспозиции объект может быть продан дороже;

-         уровень маркетинга – термин  “адекватный” в определении  МКСОИ вовсе

не формальность; объект можно экспонировать на рынке  достаточно долго, но

неэффективными  средствами.

Весьма примечательной является формулировка ликвидационной стоимости, данная

в Методике оценки стоимости имущества во время  приватизации (Утверждено

постановлением  КМУ от 22.07.199 г. № 1114): “вероятная цена, за которую

имущество может  быть продано на рынке на дату оценки с учетом срока продажи,

определенного ликвидационной комиссией”. Подобная формулировка позволяет при

оценке имущества  предприятий-банкротов прямо руководствоваться  общепринятым в

практике оценки подходом, исходя из концепции ликвидационной стоимости. В

соответствии с  Законом Украины “О банкротстве” все действия ликвидационных

комиссий должны быть направлены на удовлетворение требований кредиторов, в

первую очередь, за счет продажи имущества предприятия-банкрота. Продажа

имущества осуществляется в соответствии с Законом Украины  “О приватизации

небольших государственных  предприятий (малой приватизации), а  оценка – в

соответствии с вышеуказанной Методикой.

Таким образом, продавцу в лице ликвидкомиссии предоставлено право

удовлетворять претензии  кредиторов с неизбежными в процессе быстрой

распродажи потерями.

Практически во всех других случаях законодательством  Украины предписано

продавать имущество  с аукционов по рыночным ценам. Следует  отметить, что срок

продажи имущества  с таких аукционов установлен всего в 30 дней с возможным

повторным выставлением объектов на аукцион еще на 30 дней с понижением

стартовой цены. В  то же время, по мнению многих специалистов, срок экспозиции

для продажи большинства  крупных объектов недвижимости и  целостных

имущественных комплексов по рыночной стоимости составляет 0,5 – 1 год.

Именно эти обстоятельства позволяют предположить, что  во многих случаях

имущество на наших  аукционах продается не по рыночной цене, а по цене, близкой к

ликвидационной. Речь идет, в первую очередь, о недвижимости и

имущественных комплексах, требующих и более длительного периода

продажи, и маркетинга более серьезного, чем одно объявление в “Ведомостях

приватизации” или  местной прессе. В целом у нас  сложилось об аукционе, как

способе продажи, несколько искаженное представление. На наших аукционах

продаются отнюдь не дорогостоящие реликвии, да и  участники аукционов менее

состоятельные, чем  покупатели реликвий. Аукцион, в общепринятом смысле этого

слова, есть способ быстрой распродажи имущества.

Косвенным подтверждением правомерности такого отношения  к аукциону является

предусмотренная соответствующими законодательными и нормативными актами

возможность снижения стартовых цен перед повторными аукционами, а в некоторых

случаях – на самих аукционах. Тем не менее, четко оговоренная возможность

продажи имущества  с аукциона по ликвидационной стоимости  предусмотрена

законодательством только для предприятий-банкротов.

Возникает закономерный вопрос: чем в сложившихся условиях должен

руководствоваться оценщик при определении начальной  цены?

В нижеследующей  таблице представлены практически  все предусмотренные сегодня

законодательством Украины случаи продажи имущества  с аукционов, перечень

соответствующих нормативных актов и порядок  определения начальных (стартовых)

цен.

Как следует из приведенной таблицы, расчет начальной  цены продажи имущества с

аукционов, как особого вида стоимости, отличного от понятия

рыночной или  балансовой стоимости, возможен в случаях:

- приватизации;

    

 

-         отчуждения ОФ госпредприятий;

-         продажи имущества банкротов;

-         продажи заложенного имущества  госпредприятий (учитывая

неопределенность  формулировки п.6 Положения, возможно –  продажи заложенного

имущества предприятий  всех форм собственности).

Во всех остальных  случаях мнение оценщика относительно порядка определения

начальной цены особого  значения не имеет, так как организатор  аукциона

ограничен в своих действиях рамками требований соответствующих документов.

Наиболее проблематичной в этой связи представляется продажа  объектов

налогового залога. Даже очень привлекательное имущество, выставленное на

аукцион в соответствии с требованиями постановления КМУ  от 22.06.1998 г. №

941, в некоторых  случаях может стать совершенно  неинтересным из-за несуразно

высокой стартовой  цены, которая должна быть не ниже балансовой стоимости.

Вернемся к основной теме статьи – к аукционам, начальная  цена имущества на

которых определяется экспертным путем в соответствии с Методикой оценки

стоимости имущества  во время приватизации.

В каких случаях  вообще может возникнуть необходимость  экспертной оценки

начальной стоимости? Ведь есть законный и достаточно простой  метод, не

требующий привлечения оценщиков – оценка на основании данных бухгалтерского

учета без учета  последней индексации ОФ. Как известно, балансовая стоимость

основных фондов без учета последней индексации почти во всех случаях

значительно ниже их рыночной. Следовательно, если продавцом принято решение

об экспертной оценке начальной цены, значит, он опасается, что реальный торг

может не состояться и объект может быть продан за бесценок. Это в свою

очередь приводит к выводу, что от всяких крайностей, наподобие определения

стартовой цены в 1 доллар, оценщику следует сразу  отказаться. Начальная цена

должна быть, как  минимум, выше определенной согласно данных бухучета без

индексации по состоянию на 01.04.1996 г.