Застекленные  лоджии в каждой квартире. На лоджию выходят "французские" окна (до пола)

В каждой квартире 2 санузла (хозяйский и гостевой/детский)

Видеонаблюдение по периметру территории

В холле на первом этаже предусмотрено место для  охраны/консьержа

Срок сдачи  первой очереди - 2-й квартал 2006 года

Цены установлены  в зависимости от этажности и  площади (41 761

до 47 211 рублей за кв.м). Цена парковки - 979 000, цена парковки в подвале - 876 000  

Паркхаус

Расположение: Ул. Урицкого 20

Описание: Заказчик-застройщик ЗАО "Труд" , всего 39 квартир, основная планировка - 130- 140 кв. метров под самоотделку, иная информация в закрытом доступе  Первый дом клубного типа, информация предоставляется после положительного прохождения этапа анкетирования  потенциального покупателя, необходимы рекомендации известных и уважаемых  людей города или области. Дом  сдан

Цена: 2000 долларов США при установленном внутреннем курсе 29 рублей за 1 доллар

Современное состояние рынка  деловой активности, доходов населения (в  том числе краткая  статистика), как  следствие - перспективы  рынка элитной  жилой недвижимости

 

Все участники  регионального рынка недвижимости могут быть условно разделены  на две категории - агентства недвижимости и девелоперские компании, при  этом из названия самих нельзя сделать  однозначного вывода о сфере из деятельности.

Численным превосходством на рынке недвижимости Новосибирска являются агентства недвижимости, оказывающие  услуги по подбору вариантов купли-продажи, обмена или аренды жилья. Указанные  агентства, как правило, не являются стороной в сделках купли-продажи  и их участие в обороте недвижимости ограничивается предоставлением клиентуре  информационных услуг и услуг  по оформлению сделок.

В отличие от традиционных агентств недвижимости, девелоперские создают модели эффективного использования объекта недвижимого  имущества с целью увеличения его доходности, создают прибавленную стоимость. В настоящий момент крупных  и в то же время узкоспециализированных местных девелоперских компаний, которые не являются подразделениями  строительный или финансово-промышленных структур, на рынке нет. Такой вид  предпринимательской деятельности является для Новосибирска относительно новым. Особенностью регионального  рынка является то обстоятельство, что в девелопмент вовлечены  организации, изначально позиционировавшие  себя в качестве агентств недвижимости, управляющие компании, финансовые структуры, промышленные предприятия, строительные компании, а также специализированный управляющие компании из Москвы и  Санкт-Петербурга.

Анализ значимых построенных и перспективных  объектов Новосибирска в секторе  жилой и коммерческой недвижимости, позволяют выделить три основные группы игроков на девелоперском  рынке: 1. Местные игроки: финансовые, промышленные, инвестиционные, строительные компании, имеющие девелоперские  подразделения или целиком переориентировавшиеся  на эту сферу деятельности, а также  крупные агентства недвижимости; 2. Московские и Санкт-Петербургские  девелоперские и инвестиционные компании, активно входящие в рынок; 3. Банки, имеющие девелоперские подразделения.

В 2004 году по сравнению  с 2003 годом произошло увеличение реальных доходов населения. По данным Мэрии Новосибирска, среднемесячная заработная плата по всем предприятиям города в 2004 году составила 7090,6 рубля, что в 1,3 раза превышает уровень 2003 года, а реальная заработная плата  при росте потребительских цен  в 1,11 раза увеличилась на 15,4 %.

Произошли качественные изменения в уровнях заработной платы по отраслям экономики и  социальной сферы. Если в 2000 году заработная плата только в сфере финансов превышала минимальный потребительский  бюджет, то в 2004 году выше этого уровня была заработная плата в целом  по Новосибирску, и в таких сферах как строительство, управление, связь, транспорт, информационно-техническое  обслуживание.

Аналогичные качественные изменения произошли и в муниципальном  секторе: если в 2000 году заработная плата  работников муниципальных предприятий  и учреждений в торговле, образовании, социальном обслуживании и культуре была ниже прожиточного минимума, то в 2004 году во всех отраслях муниципальной  сферы доходы работников превышали  этот минимум. Средняя заработная плата  работников муниципальных предприятий  и учреждений в 1,8 раза выше величины прожиточного минимума.

Указанные выше показатели роста реальных доходов  населения актуальны для вопросов приобретения или аренды жилья экономичного класса. Кроме того, увеличение покупательной  способности основной части населения  Новосибирска в совокупности с механизмами  ипотечного кредитования являются факторами, безусловно, способствующими дальнейшему  развитию рынка в указанном сегменте.

Что касается той  части населения города, которая  ориентирована на приобретение дорогостоящего жилья повышенной комфортности, что  в данном случае привести тонные статистические данные затруднительно. В силу различных  причин, большинство экономически активных новосибирцев не склонны афишировать  сведения о размере своих доходов.

Без сомнения в  Новосибирске есть состоятельные люди, с доходом более 1 млн. долларов в  год. У них стабильный развивающийся  бизнес и эта группа динамично  расширяется. Как правило, у них  есть недвижимость в Новосибирске и  за городом, и у части из них  в Москве, Питере и за рубежом.

Это и есть практически 100% потенциальные покупатели настоящего элитного жилья, лишенные в настоящее  время предложения рынка. По нашей  оценке количество таких клиентов в  Новосибирске может составить не менее трехсот человек.

Кроме того, в  силу своего столичного статуса Новосибирск  является центром притяжения для  региональных элит таких богатых  сырьевых регионов как Тюмень, Красноярск, Кузбасс и др., стабильный спрос  на недвижимость со стороны которых, по нашим оценкам, может составлять еще от 50 до 100 квартир.

Количество людей  стабильно зарабатывающих от 300 тыс. долларов до миллиона оценочно более  тысячи, они так же являются потребителями  в данном сегменте рынка, в особенности  с учетом ресурса кредитования.

Возможности захода сторонних инвесторов, хорошие и  плохие истории, безопасность инвестиций (вопросы о состоянии строительной индустрии в сравнении с Москвой, необходимость грамотного подхода в выборе регионального партнера, прогрессивность администрации Новосибирской области)

Прежде всего, необходимо отметить отсутствие региональных рисков законодательного и административного  характера. Администрация области  и ее губернатор прогрессивны и позитивно  воспринимают сторонних инвесторов.

Можно ли заходить на Новосибирский  рынок?

 

Если оценить  число реализованных в Новосибирске и находящихся в стадии реализации инвестиционных проектов, как с участием и иностранного и российского  капитала, ответ очевиден - возможность  захода сторонних инвесторов есть. Они заходят. И строят заводы, офисные  центры и торговые площади, а в  последнее время заходят на рынок  жилья (СТ-регион, СТ-групп). Одним из наиболее показательных примеров, с  точки зрения консервативности и  аккуратности западных инвесторов, может  служить строительство в Новосибирске в 2004г. завода немецкого концерна ВЕКА АГ, проект которого со стадии выбора площадки до запуска производства занял около  полутора лет (управление строительством осуществляла компания IC&M).

Есть и не очень хорошие истории выхода на рынок на начальном этапе, в  общем, как и везде. Причина - неадекватные решения, принятые на основе непроверенной  или неполной информации о рынке  в целом, о партнерах, подрядчиках, процедурах (такими, медленно продвигающимися  проектами можно считать строительство  корпорацией "Социальная инициатива" жилмассива Береговой, остановившееся после отвода площадки, выбор земельного участка компанией ИКЕЯ, начавшей переговоры с мэрией около трех лет  назад и только сейчас пришедшей  к конкретному оформленному участку).

Что касается инвестиционных проектов в жилой недвижимости, по настоящему качественного продукта на рынке недвижимости, сопоставимого  с московскими и европейскими аналогами, нет, не смотря на очевидный  потенциальный спрос. Собственных  ресурсов для реализации проектов по настоящему элитного жилья у местных  строительных компаний нет. Молодые  девелоперские компании, внедряющие новые подходы еще не окрепли.

Иная проблема заключается в том, что разрабатывать  грамотные концепции и хорошо строить некому. Основные строительные компании Новосибирска образованы на базе советских трестов и управлений, технический парк, и прежде всего, культура работы которых в большинстве  случаев безнадежно устарели. На строительных площадках не видно новых высотных бетононасосов и башенных кранов. Без сомнения существуют организации, на высоком уровне выполняющие отдельные  виды работ, но их единицы, с ними надо уметь грамотно работать, фактически мобилизуя их в единый механизм и  управляя ими в целях реализации конкретных проектов.

В Новосибирске надо строить. Строить элитное жилье, современные торговые и развлекательные  центры, офисы, гостиницы. Рынок есть и состоятельные покупатели с  удовольствием улучшат свое положение, перейдя к новому качеству жизни, работы и потребления, предложение  которого ограничено, а зачастую просто отсутствует.

Важными являются лишь некоторые моменты:

- необходимо  соизмерять масштабы столичных  городов и Новосибирска. В целом  рецепт прост, нужно сейчас  заходить с продуктом, актуальным  для столичных городов год  - два назад, грамотно оценив  объем рынка и риски предлагая  современную концепцию. 

- рынок дефицитен  уже сейчас, и если не будет  излишнего промедления и правильно  будут выбраны механизмы реализации  проекта на месте, можно занять  в нем сильные и стабильные  позиции, достигнув высоких показателей  в доходности.

При грамотном  подходе, информация о рынке и  его специфике будет адекватной, решения - верными, сроки реализации - планируемыми, доходность – высокой. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

Итак, по-прежнему, в Новосибирской области, где  еще сохранились крупные строительные организации, отмечается серьезное  недоиспользование производственного  потенциала и ухудшения их финансового  состояния. Стоимость строительно-монтажных  работ неуклонно повышается, что  становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения  в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной  способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных  технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении  опять сопряжено сростом стоимости  жилья. В ближайшее время потребуется  широкое и более активное внедрение  новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы  жилье стало максимально удобным  и комфортабельным, дешевым в  строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы  населения, заинтересованного в  улучшении своих жилищных условий.

Подводя краткий  итог, следует сказать, что, на первом месте по количеству поступивших  предложений и по наибольшей средней  стоимости за кв. м лидируют районы, приближенные к центру города: Центральный, Железнодорожный, Ленинский. На последнем  месте по данным показателям числятся отдалённые районы Новосибирска: Кировский, Советский, Первомайский. Это касается как аренды, так и продажи.

Преобладающее количество помещений, выставленных на продажу и сдаваемых в аренду, были площадью от 50 до 100 кв. м;  почти  что половина продаваемых помещений  находились в жилых домах и  торговых центрах и лишь небольшая  часть –  в административных зданиях. Что же касается аренды, здесь ситуация иная: больше всего площадей сдавали  в цоколе, и только 1% - в отдельно стоящих зданиях.

Средняя цена торговых помещений была около 100,7 тыс. рублей за кв. м. В то время как средняя  ставка аренды по итогам на конец 2010 года составила 1120 руб. за кв. м. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы

1. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и  перспективы развития. «Международная академия оценки и консалтинга» 2004 г.
2. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник - 2-е издание, перераб. и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.
3. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.- Новосибирск: НГАСУ, 2002
4. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России [Текст] – М.: Экзамен, 2000.
5. Журнал "Деловой квартал" №7,2004 – г. Новосибирск
6. Журнал "Деловой квартал" №7, 2010 – г. Новосибирск
7. Журнал "Проектирование и строительство в Сибири" №1,2010 – г. Новосибирск

Электронные ресурсы

8. analitix.ru
9. 54dom.ru
10. agentrf.ru
11. sibsi.net
12. issledovanie.ru
13. nsk-n.ru
14. marketing.alteks.ru